Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2(102)-3912/2025 27.01.2026 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının İddiaçı Cavabdeh qarşı iş üzrə QƏRARİ (Açar sözlər: mülkiyyət hüququnun müdafiəsindən irəli gələn mübahisələr, mənzilə köçürülmə, mənzildən çıxarılma, vindikasiya iddiası) Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər Abbasov Aqil Əzizağa oğlu (sədrlik edən), Nurməmmədov Əhməd Güləhməd oğlu və Həsənov Rəşad Məhəmməd oğlundan ibarət tərkibdə, İddiaçı Cavabdeh qarşı mənzildən çıxarılma və mülkiyyətçinin mənzilə köçürülməsi tələbinə dair mülki iş üzrə Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının 2(103)4587/2025 nömrəli, 17 sentyabr 2025-ci il tarixli qətnaməsindən Cavabdeh kas sasiya şikayətinə 27 yanvar 2026-cı il tarixdə yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İşin halları
1. Bakı şəhəri 23 saylı Notaria Ofisində xx.xx.2023-cü il tarixdə bağlanmış alqı-satqı müqaviləsinə əsasənünvan 1Cavabdeh tərəfindən İddiaçı satılmışdır.
2. Müqavilənin 11-ci bəndinə əsasən satıcı Cavabdeh xx.xx.2023-cü il tarixinədək mənzili alıcı İddiaçı sahibliyinə verməyi öhdəsinə götürmüşdür 3. ünvan 1 xüsusi mülkiyyət hüququ əsasında X1 məxsusdur.
4. Satıcı Cavabdeh mənzildə yaşamaqda davam edir. Mübahisə bununla bağlı yaranıb İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
5. İddiaçı (bundan sonra “iddiaçı”) cavabdeh iddia ərizə ilə Xətai Rayon Məhkəməsinə müraciət edərək, Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Sarayevo küçəsi, 13 A saylı evi n 59 saylı mənzilindən (bundan sonra “mənzil”) Cavabdeh (bundan sonra “cavabdeh”) ailə üzvləri və əşyaları ilə birlikdə məcburi çıxarılmaqla mənzilin boşaldılaraq iddiaçıya təhvil verilməsi və iddiaçının mənzilə köçürülməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
6. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, iddiaçı mənzili 28 mart 2023-cü il tarixli alqı-satqı müqaviləsi əsasında cavabdehdən 65000 manata almışdır, müqavilənin 11-ci bəndinə əsasən cavabdeh xx.xx.2023-cü il tarixinədək mənzili iddiaçının sahibliyinə verməyi öhdəsinə götürmüşdür. Lakin iddiaçı dəfələrlə bildirsə də cavabdeh iddiaçının mülkiyyəti olan mənzili boşaltmamış, mənzili iddiaçıya təhvil verməmişdir, aradan uzun zaman keçməsinə baxmayaraq iddiaçı mənzilini təhvil ala bilməmişdir.
7. Məhkəmə baxıcında iddiaçın ın vəkili-nümayəndəsi həmçinin bildirmişdir ki, cavabdehə mənzili boşaldıb təhvil verməsi barədə xəbərdarlıq məktubu da göndərilmiş, lakin cavabdeh və ailə üzvüləri mənzili boşaltmamışlar.
8. Cavabdeh birinci instansiya məhkəməsində iştirak etməmişdir.
9. Bakı şəhəri Xətai Rayon Məhkəməsinin 05 iyun 2025-ci il tarixli, e-2(011)4033/2025 nömrəli qətnaməsi ilə iddia tələbi qismən təmin edilərək, cavabdehin əşyaları ilə birlikdə mənzildən çıxarılması, mənzilin cavabdeh tərəfindən boşaldılaraq iddiaçıya təhvil verilməsi və iddiaçının mənzilə köçürülməsi, iddianın qalan hissədə təmin edilməməsi qət edilmişdir. (hakim Leyla Şövkətli-Mənsimli)
10. Birinci instansiya məhkəməsi qeyd etmişdir ki, iş materialları ilə mübahisəli mənzilin hazırda iddiaçının mülkiyyətində olması, iddiaçı ilə cavabdeh ar asında mənzilə dair alqı-satqı müqaviləsi bağlanması və cavabdehin müqaviləyə əsasən xx.xx.2023-cü il tarixinədək mənzili iddiaçının sahibliyinə verməsinə dair öhdəlik götürməsi təsdiq olunmuşdur.
11. Birinci instansiya məhkəməsinin mövqeyinə görə cavabdehin iddiaçının mülkiyyətində olan mənzildə qanuni əsaslarla yaşaması halını sübutetmə vəzifəsi cavabdehin üzərinə düşür. Lakin, iş materiallarında cavabdehin iddiaçının mülkiyyətində olan mənzilə istifadə hüququnun mövcudluğunu təsdiqləyən heç bir sübut aşkar edilməmişdir. Əksinə, iş materialları ilə cavabdehin xx.xx.2023-cü il tarixinədək mənzili iddiaçıya təhvil verməyi öhdəsinə götürməsinə baxmayaraq, müqavilə üzrə razılaşdırılmış öhdəliyi yerinə yetirməməsi təsdiq olunur.
12. Birinci instansiya məhkəməsi vurğulamışdır ki, cavabdehin ha zırda hər hansı hüquqi əsas, o cümlədən iddiaçının razılığı olmadan özünə məxsus əşyalarla birlikdə mübahisəli mənzildən istifadə etməsi iddiaçının öz mülkiyyətinə istədiyi kimi sahib olmaq, ondan istifadə etmək hüququnu qanunsuz məhdudlaşdırmaqla onun dövlət tərəfindən toxunulmaz elan olunan və müdafiə edilən konstitusion mülkiyyət hüququnu kobud şəkildə pozur. Odur ki, iddia tələbi cavabdehin əşyaları ilə birlikdə mənzildən çıxarılması, mənzilin boşaldılaraq iddiaçıya təhvil verlməsi və iddiaçının mənzilə köçürülməsi hissəsində təmin edilməlidir.
13. İddia tələbinin cavabdehin ailə üzvlərinin mənzildən çıxarılması hissəsində birinci instansiya məhkəməsi hesab etmişdir ki, həmin tələb təmin edilə bilməz, çünki bu tələb qeyri-müəyyən şəxlərə qarşı yönəlmişdir. Halbuki, MPM-nin 223.1-ci m addəsinə əsasən məhkəmə əmlakın və ya pul məbləğlərinin verilməsi ilə əlaqədar olmayan müəyyən hərəkətləri etməyə cavabdehi məcbur edən qətnamə çıxardıqda, qətnamənin nəticə hissəsində kimin, harada, nə vaxt və ya hansı müddətdə həmin hərəkəti etməyə borclu olmasını göstərir. Mülki işlər üzrə iddiasına cavab verməli olan subyekti müəyyənləşdirmək bilavasitə iddiaçının müstəsna hüququdur. Məhkəmə qəbul etdiyi məhkəmə aktı ilə iş üzrə tərəf olmayan şəxslərin üzərinə hər hansı vəzifə qoya, iddiaçı tərəfindən cavabdeh qismində cəlb edilməmiş və dairəsi qeyri-müəyyən olan şəxslərə yönəlmiş iddia tələbini təmin edə bilməz.
14. Birinci instansiya məhkəməsi gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasının 29-cu, Mülki Məcəlləsinin 139.1, 152.1, 152.5, 157.2-ci, Mülki Prosessual Məcəll ənin 14.2 və 77.1-ci maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır. b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
15. Cavabdeh apellyasiya şikayəti verərək qətnamənin ləğv, iddia tələbinin rədd edilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
16. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, mənzili barəsində iddiaçı ilə cavabdeh arasında alqı-satqı müqaviləsi mövcud olsa da, birinci instansiya məhkəməsi mənzilin müqavilədə yazılmış dəyərinə nəzər salanda müəyyən etməli idi ki, həmin müqavilə cavabdehin iradəsinə zidd olmaqla onun mənafeyini ciddi şəkildə pozduğu üçün Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun 02 aprel 20121-ci il tarixli qərarının tələblərinə əsasən etibarsız hesab edərək iddia tələbini rədd etməli idi. Sözügedən alqı-satqı müqaviləsi formal olaraq bağlanmış, əslində, ca vabdeh mənzili iddiaçıya satmamışdır. Cavabdehin mənzilinin bazar dəyəri təxmini 200.000 manata yaxın bir məbləğdir. Cavabdeh iddiaçından sələmə pul götürmüş, iddiaçı həmin sələmə götürülən məbləğin qarantı olaraq formal alğı-satqı müqaviləsi bağlanmasına cavabdehi məcbur etmiş, cavabdeh də pula vacib ehtiyacı olduğu üçün məcbur qalıb həmin müqaviləni imzalamışdır. Cavabdeh tərəfindən aylıq sələm məbləğləri ödənilsə də (bununla bağlı ödəniş qəbzi və şahid təqdim olunacaqdır), iddiaçı məcburi şəkildə bağlanılmasına nail olduğu müqavilədən sui-istifadə edərək, cavabdehə məxsus mənzili ələ keçirmək məqsədilə hazırki iddianı irəli sürmüşdür. Alqı-satqı müqaviləsinə nəzər yetirəndə aydın olur ki, bazar dəyəri təxmini 200.000 manata yaxın mənzilin dəyəri 65000 manat yazılmışdır ki, bu da cavabde hin son dərəcədə əlverişsiz şəraitdə məcburiyyət qarşısında qalaraq həmin müqaviləni bağlamasını təsdiq edir.
17. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 17 sentyabr 2025-ci il tarixli 2(103)-4587/2025 nömrəli qətnaməsi ilə Bakı şəhəri Xətai Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli, e-2(011)-4033/2025 nömrəli qətnaməsi mübahisələndirilən hissədə dəyişdirilmədən saxlanılmışdır. (hakimlər Fuad Babayev (sədrlik edən və məruzəçi), Cəmilə Musayeva, Fuad Abdiyev)
18. Birinci instansiya məhkəməsinin hüquqi əsaslandırması və gəldiyi nəticə ilə razılaşan apellyasiya instansiyası məhkəməsi qeyd etmişdir ki, mənzil iddiaçının mülkiyyətinə xx.xx.2023-cü il tarixli alqı-satqı müqaviləsinə əsasən keçmişdir. Cavabdeh ilə iddiaçı arasında indi və ya əvvəllər hansısa qohumluq münasibətləri mö vcud olmamış, cavabdeh öz iradəsi ilə mənzili iddiaçının adına özgəninkiləşdirmiş və nəticədə hər hansı faktiki və ya hüquqi əsası olmadan mübahisəli mənzildə yaşamağa davam etmişdir.
19. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi göstərmişdir ki, işin mübahisəsiz halına görə hazırki iş üzrə iddiaçı mübahisəli mənzilin mülkiyyətçisidir və onun mülkiyyət hüquqlarına hansısa formada xitam verilməmiş, bu mülkiyyətin əsasında isə iddiaçının məhz elə cavabdehlə bağladığı alqı-satqı müqaviləsi durmuşdur.
20. Cavabdehin həmin müqavilənin onun iradəsinə və mənafeyinə zidd olaraq, formal əsaslara söykənməklə bağlanması və məhkəmənin həmin müqavilə üzrə iddiaçının mülkiyyət hüququnun mövcudluğuna istinad etməsinin əsassız olması barədə apelyasiya şikayətinin dəlillərinə münasibətdə apellyasiya instansiyas ı məhkəməsi qeyd etmişdir ki, Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının “Əqdə əsaslanan iddialara baxıldığı halda, ayrıca icraatda həmin əqdin etibarlılığının mübahisələndirilməsinin mümkünlüyünə dair qanunvericiliyin tətbiqi məsələləri üzrə” xx.xx.2022-ci il tarixli qərardadında qeyd olunmuşdur ki, əqdə əsaslanan tələblər hüquqları əşya hüquqlarına söykənən iddialardan fərqləndirilməlidir. Məlum olduğu kimi əşya hüquqlarının qeydə alındığı daşınmaz əmlakın dövlət reyestrinin məzmununun həqiqiliyi və tamamlığı prezumpsiyası vardır (Mülki Məcəllə, maddə 140). Bu prezumpsiya, hüquq sahibini həmin qeydin əsaslılığını sübut etmək yükündən azad edir. Eyni zamanda daşınar əşyanın sahibi haqqında ehtimal edilir ki, o əşyaya mülkiyyətçi hüququ ilə sahiblik edir (Mülki Məcəllə, maddə 166.1). Bununla belə, aidiyyəti şəxs tərəfindən həmin qanuni ehtimalların əksi iddia və sübut oluna bilər. Odur ki, əşya hüququnun əsaslandığı qeydin mötəbərliyinə aidiyyəti şəxs tərəfindən yazılı tələb irəli sürülməklə etiraz edilmədiyi halda, məhkəmənin həmin qeydin əsasında duran əqdin etibarlılığını yoxlamaq vəzifəsi yaranmır. Əks yanaşma Mülki Məcəllənin qeyd olunan prezumpsiyaları nəzərdə tutan normalarına, reyestrin mötəbərliyinə qarşı etiraz hüququna dair 141.2-ci maddəsinə, habelə Mülki Prosessual Məcəllənin 5.1-ci maddəsində əks olunan dispozitivlik prinsipinə uyğun olmazdı. Əksinə olaraq, hüququ pozulmuş şəxs iddiaçının əşya hüququnun mövcudluğunu müvafiq qaydada mübahisələndirdikdə (məsələn, reyestr qeydinin düzəldilməsi və ya qeydin hüquqi səbəbini təşkil edən əqdin etibarsız sayılması barədə tələb irəli sürüldükdə) məhkəmə əqdin etibarlılığını ümumi qaydada yoxlamaqla, nəticəsindən asılı olaraq əşya hüququna söykənən tələbi həll etməlidir. Bu halda həmin əqdlərin etibarlı olub-olmaması ilə bağlı mübahisə birdəfəlik həll olunmuş sayılır və belə iddianın yenidən qaldırılmasına yol verilmir.
21. Ali Məhkəmənin sözügedən qərardadında da göstərildiyi kimi digər əqdlərə söykənən iddialara baxılan zaman həmin əqdin etibarlılığının da yoxlanılması məhkəmələrin vəzifəsi olsa da, əşya hüququ institutu bundan fərqli olmaqla tərəflər arasında daha köklü və reyestrin mötəbərliyi prezumpsiyasına söykənir. Bu səbəbdən də şəxsin həmin hüququ ayrıca qaydada mübahisələndirilmədiyi halda istər məhkəmə, istərsə də digər subyektlər üçün öz qüvvəsini saxlayır.
22. Hazırki işdə də cavabdeh tərəflər arasında bağlanmış alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız olması və formal əsaslara söykənməsinə istinad etsə də, sözügedən arqumentlər hazırki məhkəmə araşdırmasının predmeti deyildir və nə qədər ki, cavabdeh tərəfindən bu və ya digər əsaslarla həmin əqd mübahisələndirilməmişdir, bu halda iddiaçının da həmin əqdin əsasında əldə etdiyi mülkiyyət hüququ öz toxunulmazlığını qoruyub saxlayır.
23. Bununla da bir daha təsdiq olunur ki, iddiaçının mübahisəli mənzil üzərində mülkiyyət hüquqlarını bu və ya digər formada şübhə altına alan hal aşkarlanmamışdır.
24. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi növbəti olaraq işə tətbiq olunmalı mülki hüquq normasının müəyyənləşdirilməsi ilə bağlı məsələyə aydınlıq gətirilməyi zəruri hesab edərək vurğulamışdır ki, hazırki işin hallarından da göründüyü kimi mübahisəli mənzil əvvəllər cavabdehə məxsus olmuş, xx.xx.2023-ci il tarixli alqı-satqı müqaviləsinə əsasən iddiaçının mülkiyyətinə keçmişdir. Cavabdeh isə həmin vaxtdan sonra da yenə də iddiaçıya məxsus mənzildə yaşamağa davam etmişdir.
25. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi onu da qeyd etmişdir ki, konstitusion hüquqi təbiəti etibarilə mülkiyyət hüququ nəinki mülkiyyətçinin hüquqi təsbit olunmuş geniş səlahiyyətləridir (ona məxsus olan əmlaka faktiki sahib olmaq, öz tələbatlarının təmin olunması üçün təyinatından asılı olaraq bu əmlakdan istədiyi kimi istifadə etmək, əmlakın hüquqi müqəddəratını öz iradəsinə görə müəyyən etmək), həm də qüvvədə olan qanunvericiliyin çərçivəsində digər şəxslərin hüquq və qanunla qorunan maraqlarını pozmadan mülkiyyətçinin dövl ət tərəfindən təminat altına alınmış həmin əmlak üzərində üstünlüyünə üçüncü şəxslərin müdaxiləsini aradan götürmək, bu zaman öz mülahizəsinə görə və maraqlarına uyğun hərəkət etmək səlahiyyətidir. Azərbaycan Respublikasının qanunvericiliyi də mülkiyyətin toxunulmazlığına və onun dövlət tərəfindən qorunmasına dair konstitusion prinsip və müddəaları inkişaf etdirərək, bu hüququn əldə edilməsi, həyata keçirilməsi və müdafiəsi mexanizmlərini dəqiqləşdirir.
26. Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının “Dövlətin əsasları” fəsilində (13-cü maddə) mülkiyyətə ayrıca yer ayrılması ölkə qanunvericiliyinin bu seqmentə olan əhəmiyyətli yanaşmasının təzahürüdür. Həmçinin beynəlxalq-hüquqi aktlarda (İnsan hüquqları haqqında Ümumi Bəyannamənin 17-ci maddəsi, İnsan hüquq və əsas azadlıqlarının müdafiəs i haqqında Konvensiyaya 1 saylı əlavə protokolun 1-ci maddəsi və s.) mülkiyyət hüququ nəzərdə tutulmuş fundamental insan hüquqları sırasında mühüm yer tutur.
27. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi cavabdehin mübahisəli mənzili özbaşına zəbt edib orada yaşamasını iddiaçının mülkiyyət hüququna qəsd kimi qiymətləndirərək hesab etmişdir ki, mülkiyyət hüququnun qorunması və bərpa edilməsi, mülkiyyət hüquqlarının məhdudlaşdırılmasına yönəlmiş qanunsuz hərəkətlərin qarşısının alınması üçün cavabdehin həmin əmlakdan qanunsuz istifadəsinə son qoyulmalıdır. Buna görə də birinci instansiya məhkəməsi mübahisənin faktiki halları, tərəflərin münasibətləri və tətbiq edilməli olan hüquqla bağlı düzgün nəticəyə gəlmişdir və apellyasiya şikayətinin dəlilləri qətnamənin ləğvi, yaxud dəyişdirilməsi üçün əsas təşkil etmir.
28. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 13, 29-cu, Mülki Məcəllənin 152, 228-ci, Mülki Prosessual Məcəllənin 14.2, 77.1-ci maddələri və Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının “Əqdə əsaslanan iddialara baxıldığı halda, ayrıca icraatda həmin əqdin etibarlılığının mübahisələndirilməsinin mümkünlüyünə dair qanunvericiliyin tətbiqi məsələləri üzrə” xx.xx.2022-ci il tarixli qərardadına istinadla əsaslandırmışdır. Kassasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
29. Cavabdeh (Vəkil) kassasiya şikayəti verərək apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilərək, işin yenidən baxılmaq üçün apellyasiya instansiyası məhkəməsinə göndərilməs i barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
30. Kassasiya şikayəti apelyasiya şikayəti ilə eyni məzmunda əsaslandırılmış, əlavə olaraq qeyd edilmişdir ki, məhkəmə tərəflərin hüquq bərabərliyinə, faktlara əsasən və qanuna müvafiq araşdırma aparmayaraq işin faktiki hallarına və işdə olan sübutlara düzgün qiymət verməməklə Konstitusiyanın 13, 29 və 127-ci maddələnin tələblərini pozmuşdur. İddianın təmin edilməsinə dair rayon məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməməsinə dair apellyasiya instansiyasının gəldiyi nəticə əsassız olduğundan, qətnamə ləğv edilməli və iş yeni apellyasiya baxışına qaytarılmalıdır. Mənzili barəsində 28 mart 2023-cü il tarixli alqı-satqı müqaviləsi bağlandığı andan etibarsız olduğu üçün həmin müqavilə heç bir hüquqi nəticə yarada bilməz. b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
31. Kassasiya şikayətinə qarşı etiraz daxil olmamışdır. Tətbiq edilən hüquq Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyası Maddə 13.Azərbaycan Respublikasında mülkiyyət toxunulmazdır və dövlət tərəfindən müdafiə olunur. Maddə
29. Hər kəsin mülkiyyətində daşınar və daşınmaz əmlak ola bilər. Mülkiyyət hüququ mülkiyyətçinin təkbaşına və ya başqaları ilə birlikdə əmlaka sahib olmaq, əmlakdan istifadə etmək və onun barəsində sərəncam vermək hüquqlarından ibarətdir. Heç kəs məhkəmənin qərarı olmadan mülkiyyətindən məhrum edilə bilməz. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi Maddə 139.1. Mülkiyyət hüququ və daşınmaz əmlaka digər hüquqlar, bu hüquqların məhdudlaşdırılması, əmələ gəlməsi, başqasına keçməsi və xitamı dövlət qeydiyyatına alınmalıdır. Maddə 148.2. Daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindəki qeydə əsaslanaraq mülkiyyət hüququ və ya daşınmaz əmlaka başqa hüquqlar əldə etmiş hər bir şəxsin bu hüquqları müdafiə edilməlidir. Maddə 157.2. Mülkiyyətçi özgəsinin qanunsuz sahibliyindən öz əmlakını geri tələb edə bilər. Maddə 178.1. Daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququ qanunla müəyyənləşdirilmiş əsaslarla onun verilməsinin daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alındığı andan əldə edənə keçir. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi Maddə 14.2-ci maddəsinə əsasən, məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. Maddə
88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmi n sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verilir. Maddə 103.1. Ekspertin rəyi məhkəmə üçün məcburi deyildir və bu Məcəllənin 88-ci maddəsində müəyyən edilmiş qaydalar üzrə məhkəmələr tərəfindən qiymətləndirilir. Maddə 407.2. Kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir. Maddə 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır. Maddə 416.2. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən bu Məcəllənin 418.4-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş prosessual hüquq pozuntusu hesab edilən hallara yol verilməsi şikayətin hədlərindən və dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlanılmalıdır. Maddə 417.1.1. Kassasiya məhkəməsi işə baxarkən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və ya qərardadını dəyişiklik edilmədən, şikayəti təmin etmədən saxlaya bilər. Maddə 417.1.2. Kassasiya məhkəməsi işə baxarkən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və ya qərardadına dəyişiklik edə bilər. Maddə 417.1.3. Kassasiya məhkəməsi işə baxarkən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və ya qərardadını qismən ləğv edə və ya tamamilə, yaxud qismən ləğv edib işi yenidən baxılmaq üçün apellyasiya instansiyası məhkəməsinə göndərə bilər. Maddə 417.1.4. Kassasiya məhkə məsi işə baxarkən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və ya qərardadını tamamilə, yaxud qismən ləğv edib apellyasiya instansiyası məhkəməsində müəyyən edilmiş hallar və sübutlar əsasında yeni qərar qəbul edə bilər. Maddə 418.1. Maddi və prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması, o cümlədən maddi və prosessual hüququn tətbiqi üzrə məhkəmə təcrübəsinin vahidliyinin pozulması apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və qərardadının ləğv edilməsi üçün əsasdır. Maddə 418.3. Prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması qətnamənin yaxud qərardadın ləğv edilməsi üçün o vaxt əsas ola bilər ki, bu pozuntu düzgün qətnamə qəbul edilməməsi ilə nəticələnsin və ya nəticələnə bilsin. Kassasiya baxışının hədləri
33. Kassasiya instansiyas ı məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apelyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir
34. Kassasiya şikayətində cavabdeh apellyasiya məhkəməsinin qətnaməsini tam mübahisələndirdiyi üçün məhkəmə kollegiyası qətnaməni tam yoxlayır.
35. Məhkəmə kollegiyası hüququn inkişafının və ya məhkəmə təcrübəsinin vahidliyinin təmin edilməsi üçün əhəmiyyətli hesab etmədiyindən hazırki şikayətə yazılı icraat qa ydasında baxılmasını qərara almışdır. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
36. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən mübahisəli hüquq münasibətini tənzimləyən maddi hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur. İş üzrə düzgün qətnamə qəbul edilməməsi ilə nəticələnən prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması halları müəyyən edilmir. Bu baxımdan apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv olunması və ya dəyişdirilməsi üçün əsas yoxdur.
37. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi iddia tələbi və apelyasiya şikayəti üzrə qanuni nəticəyə gəlmiş, apellyasiya şikayətinin dəlillərinə tam qiymət vermişdir.
38. İddia tələbi xüsusi mülkiyyət hüququ əsasında iddiaçıya məxsus yaşayış sahəsindən əvvəlki mülkiyyətçinin və o nunla yaşayan digər cavabdehin çıxarılması barədədir. İddiaçı tələbinin əsası kimi mübahisəli mənzili alqı-satqı müqaviləsi ilə almasına, mənzil üzərində mülkiyyət hüququnun qeydə alınmasına, cavabdehin müqavilə şərtlərini pozaraq mənzili tərk etməməsinə istinad etmişdir.
39. İşin müəyyən edilən halları da ondan ibarətdir ki, mübahisəli mənzil iddiaçının adına daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmışdır, cavabdeh isə hazırda da həmin mənzildə yaşamaqla iddiaçının mülkiyyət hüquqlarını pozur.
40. Göründüyü kimi, apellyasiya instansiyası işin müəyyən edilmiş halına uyğun olaraq mübahisəyə yuxarıda qeyd edilən maddi hüquq normalarını düzgün tətbiq etmişdir. Qeyd edilən maddi hüquq normalarının dispozitiv şərtləri hazırkı işin müəyyən edilmiş halları ilə üst-üstə düşür.
41. Məhkə mə kollegiyası onu da qeyd edir ki, Azərbaycan Respublikası qanunvericiliyində təsbit edilmiş mülkiyyət hüququnun təminatı mexanizmi məhz daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyat əsasında həyata keçirilir. Daşınmaz əmlaka aid olan məlumatların vahid dövlət reyestrində qeydiyyatı mülkiyyətçilərin mənafelərinin qorunması baxımından vacibdir. Daşınmaz əmlakın dövlət qeydiyyatının nəticəsində şəxsin qanuni əsaslarla əldə etdiyi müvafiq daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququnun tanınması bu hüququn pozulmasının və mübahisə edilməsinin qarşısını alır. Daşınmaz əmlakın dövlət qeydiyyatı əmlaka dair mülkiyyət hüququnu təsdiqləyən sənədlərin həqiqiliyinə və əsaslılığına təminat kimi qiymətləndirilir.
42. Məhkəmə kollegiyası kassasiya şikayətinin dəlillərini – alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız olmas ı – əsassız sayır. Əvvəla, bu dəlilə apellyasiya instansiyası məhkəməsi ətraflı qiymət verib. (bax: 20-22-ci bəndlər)
43. Bundan əlavə, məhkəmə kollegiyası da öz növbəsində qeyd edir ki, hazırki iddia tələbi qeydə alınmış əşya hüququna söykənir. İddiaçının mülkiyyət hüquqları qeydə alınıb. Əşya hüquqlarının qeydə alındığı daşınmaz əmlakın dövlət reyestrinin məzmununun həqiqiliyi və tamamlığı prezumpsiyası vardır (Mülki Məcəllə, maddə 140). Bu prezumpsiya, hüquq sahibini həmin qeydin əsaslılığını sübut etmək yükündən azad edir. Buna görə də əşya hüququnun əsaslandığı qeydin mötəbərliyinə aidiyyəti şəxs tərəfindən yazılı tələb irəli sürülməklə etiraz edilmədiyi halda, məhkəmənin həmin qeydin əsasında duran əqdin etibarlılığını yoxlamaq vəzifəsi yaranmır.
44. Məhkəmə kollegiyası qeyd olunanla ra əsasən belə qənaətə gəlir ki, kassasiya şikayəti təmin olunmamalı apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
45. Yuxarıda göstərilənləri və MPM-in 416, 417 və 419-cu maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası Qərara aldı: Cavabdeh kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının 2(103)-4587/2025 nömrəli, 17 sentyabr 2025-ci il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.