Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2(102)-4110/2025 11.02.2026 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının İddiaçı X1 Cavabdeh qarşı mülki iş üzrə QƏRARİ Açar sözlər: alğı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər Əhmədov Əhməd Abbas oğlu (məruzəçi), Həsənov Vüqar Təvəkgül oğlu və Şəfiyev İspəndiyar Əsəd oğlundan ibarət tərkibdə, Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının 2 sentyabr 2025-ci il tarixli, 2(103)334/2025 saylı qətnaməsindən iddiaçı X2 tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti üzrə işə 11 fevral 2026-cı il tarixdə Ali Məhkəmənin inzibati binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İşin halları 1. 16 fevral 2016-ci il tarixli hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında Çıxarışa əsasən, Bakı şəhəri, Xəzər rayonu, Şüvəlan qəsəbəsi, istifadədə olan 0.01549 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 189,84 kv.metr olan 610 saylı bağ evi daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində mülkiyyət hüququ üzrə Cavabdeh adına qeydə alınmışdır. 2. 04 mart 2022-ci il tarixli notarial qaydada təsdiq edilmiş alqı-satqı müqaviləsinə əsasən, Cavabdeh Bakı şəhəri, Xəzər rayonu, Şüvəlan qəsəbəsi, istifadədə olan 0.01549 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 189,84 kv.metr olan 610 saylı bağ evini 65.000 manata İddiaçı satmışdır.
3. Həmin Müqavilənin 5, 7, 11, 12-ci bəndlərinə görə, “Alıcı” bu Müqavilənin 4-cü bəndində nəzərdə tutulan 65.000 manatı “Satıcı”ya notariusun Bankda açılan depozit hesabı vasitəsi il ə ödəməyi; Alqı-satqı müqaviləsi təsdiq olunduqdan sonra “Satıcı” daşınmaz əmlaka aid sənədləri “Alıcı”ya verməyi; “Satıcı” daşınmaz əmlakı yardımçı vasitələri ilə birlikdə “Alıcı”nın bəyənib, qiyməti ilə razılaşdığı vəziyyətdə 05 mart 2022-ci il tarixədək İddiaçı təhvil verməyi; “Satıcı” isə 04 iyun 2022-ci il tarixədək bağ evindən qeydiyyatdan çəxmağı öhdələrinə götürmüşlər. 4. 14 mart 2022-ci il tarixli hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında Çıxarışa əsasən, Bakı şəhəri, Xəzər rayonu, Şüvəlan qəsəbəsi, istifadədə olan 0.01549 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 189,84 kv.metr olan 610 saylı bağ evi daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində mülkiyyət hüququ üzrə İddiaçı adına qeydə alınmışdır. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları Birinci instansiya məhkəməsindəki icraat 5. 18 aprel 2023 -cü il tarixdə İddiaçı (bundan sonra- iddiaçı) Cavabdeh (bundan sonra- cavabdeh) qarşı “bağ evindən istifadə hüququna xitam verilməsi və bağ evindən çıxarılma” tələbinə dair ilkin iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, cavabdehin ünvan 3 bağ evindən istifadə hüququna xitam verilməsi və onun həmin bağ evindən çıxarılması barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
6. İddiaçı, ilkin iddianı onunla əsaslandırmışdır ki, ünvan 3 bağ evində qeydiyyatda olan cavabdehlə onun arasında 04 mart 2022-ci il tarixdə 0,01549 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 189,84 kv.metr olan ünvan 3 bağ evinə dair alqı-satqı müqaviləsi bağlanmışdır. Müqavilənin 4-cü bəndində göstərilir ki, “Satıcı” bağ evini 65.000 manata satdı, “Alıcı” isə həmin bağ evini 65.000 manata satın aldı. Həmin Müqavilənin 13-cü bəndində göstərilir ki, cavabdeh 04 iyun 2022-ci il tarixədək bağ evindən qeydiyyatdan çıxamağı öhdəsinə götürür. Həmin Müqavilənin 16-cı bəndində göstərilir ki, Müqavilə imzalandıqdan sonra tərəflərdən biri öz müqavilə öhdəlilərini icra etmədikdə və ya lazımınca icra etmədikdə, o cümlədən icranı gecikdirdikdə o, bununla bağlı digər tərəfə dəbbə pulu ödəməlidir. Hazırda, ünvan 3 bağ evi mülkiyyət hüququ üzrə ona məxsusdur. Bu barədə onun adına Reyestr Xidməti tərəfindən 14 mart 2022-ci il tarixli Çıxarış verilmişdir. Lakin, bu günə kimi 1 ildən artıq vaxt keçməsinə və dəfələrlə müraciət etməyimə baxmayaraq cavabdeh bağ evindən qeydiyyatdan çıxmamış və bağ evini boşaltmamışdır.
7. Cavabdeh isə iddiaçıya qarşı “alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız edilməsi və Çıxarışın ləğv edilməsi” tə ləbinə dair qarşılıqlı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, onlar arasında ünvan 1 ünvanda yerləşən daşınmaz əmlakm alqı-satqısına dair ünvan 2 mart 2022-ci il tarixdə rəsmiləşdirilmiş “daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi və həmin müqavilə əsasında Reyestr Xidməti tərəfindən İddiaçı adma verilmiş 14 mart 2022-ci il tarixli Çıxarışın ləğv edilməsi” barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
8. Qarşılıqlı iddia ərizəsi onunla əsaslandırılmışdır ki, İddiaçı Cavabdeh qarşı “bağ evindən istifadə hüququna xitam verilməsi və bağ evinin boşaldılması” tələbinə dair ilk iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edib, Cavabdeh ünvan 1 bağ evindən istifadə hüququna xilam verilməsi və həmin bağ evindən çıxarılması barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş edilmişdir. S özügedən iddia hazırda Bakı şəhəri, Xəzər Rayon Məhkəməsinin icraatına qəbul edilmiş və işin məhkəmədə baxılmağa hazırlanması mərhələsindədir. İddia tələbinin əsası kimi, iddia tələbinin yönəldiyi ünvan 1 bağ evinin hazırda onun mülkiyyətində olması göstərilir. Güya həmin bağ evini 65.000 manata ondan satın alıb. Bununla bağlı aralarında 04 mart 2022-ci il tarixli alqı-satqı müqaviləsi bağlanmış və mülkiyyət hüququna dair İddiaçı adına reyestrdən Çıxarış verilmişdir. Həmin Müqavilənin şərtlərinə görə o, 04 iyun 2022-ci il tarixdə bağ evindən geydiyyatdan çıxmağa dair öhdəlik götürmüş, lakin 1 il keçməsinə baxımayaraq bu öhdəliyi yerinə yetirməmiş və s. nəticədə özünə sərf edilən həqiqəti əks etdirməyən, aşkar şəkildə məntiqə uyğun olmayan formal mülahizələrə istinad etmişdir. Lakin, İddiaç ı sözügedən 610 saylı bağ evinin, həmçinin alqı-satqı müqaviləsinin rəsmiləşdirilməsi və orada qeyd edilmiş 65.000 manat məbləğdə mövcud əmlaklarla bağlı həqiqi halları göstərməmişdir. Əslində, İddiaçı ilə aralarında 65.000 manatla bağlı münasibətlər adı çəkilən bağ evinin faktiki alqı-satqısı deyil, tamam başqa şərtlərdən irəli gəlmişdir. Həmin alqı-satqı müqaviləsi onun tərəfindən verilmiş 65.000 manat borcun təminatı olaraq rəsmiləşdirilmişdir. Belə ki, X15ə kommersiya məqsədi üçün pul lazım olduğu üçün tanışı Səbinə Sadıqovadan ona borca pul tapmasını xahiş etmiş, sonuncu da onu İddiaçı ilə tanış etmişdir. İddiaçı ona 65.000 manat borcu faizə verəcəyinə razılaşmış və pulun qarantı üçün də tələbi belə olmuşdur ki, bağ ev girov olaraq onun adına rəsmiləşdirilsin, pulu qaytarandan sonra d a müqaviləyə xitam verəcəkdir. Burada qeyd etmək istəyir ki, ona evə dair girov müqaviləsi bağlanılacağı bildirilmişdir. Girov deyil, alqı-satqı müqaviləsinin bağlandığını iddia ərizəsini alandan sonra ona məlum olmuşdur. Razılaşdıqları gün X15, tanışı Şəbinə Sadıqova və İddiaçı onlara gəlmişlər. Danışıqlar zamanı bağ evini 65.000 manat borca qarşı girov qoyulacağı bildirilmişdir. Ailəlikcə buna razılıq vermişlər və girovu rəsmiləşdirmək üçün səhərisi gün notariat kontoruna getmişlər. Adı çəkilən bağ evində qeydiyyatda olan ailə üzvlərinin nortarial qaydada razılıqları alınmış, ona müqavilə və bir sıra sənədlərə imza etdirəndən sonra İddiaçı 65.000 manat pulu notarius vasitəsi ilə Elvin Əliyevə vermişdir. Yəni, pul notariusun depozit hesabına qoyulmuş və oradan da götürülmüşdür. Çünki, əml akla bağlı notariat rəsmiləşdirməsi üçün bu prosedur tələb olunur. Son danışıqlar da onun üstündə qaldı ki, borc 3 ay müddətində qaytarılsın. Borc da qaytarılan kimi müqaviləyə xitam verilməlidir. Müqavilədən sonra bir müddət oğlu hissə-hissə borcdan cəmi 14.150 manatı İddiaçı qaytarmışdır. Lakin, sonradan biznesləri ilə bağlı bəzi problemlər ortaya çıxdığından və daha sonra oğlunun ayağı sındığından və 3 aydan çox xəstə yatdığından, borcun qaytarılması üçün razılaşdıqları vaxtdan bir-neçə ay ötmüşdür. X15 sağalan kimi borcu tam şəkildə toparlayıb İddiaçı aparmış, o isə borcun üstünə faiz gəldiyini deyib, ondan 130.000 manat tələb etmiş, əks təqdirdə bağ evini əllərindən alacağı ilə hədələmiş, ona apardığı 55.000 manatı götürməmişdir. Göründüyü kimi, İddiaçı X15ə verdiyi 65.000 manat borcu n əvəzində, faktiki girov qismində razılaşdığı bağ evinə dair girov müqaviləsi əvəzinə alqısatqı müqaviləsi rəsmiləşdirilmiş, daha sonra da həmin müqaviləni təqdim edib adına reystrdən Çıxarış almaqla, əvvəlcədən məqsədli şəkildə hərəkət etmişdir. Nəticədə adı çəkilən 610 saylı bağ evinə mülkiyyət hüququna dair Çıxarışı, aldatma yolu ilə əldə etməyə nail olmuşdur. Yəni mülkiyyətçi olaraq iradəsinə uyğun razılaşdığı evin 65.000 manat məbləğə qarşı girov edilməsi əvəzinə, iradəsinə zidd alqı-satqı müqaviləsi rəsmiləşdirilmişdir. İddiaçı əmlakını ələ keçirmək məqəsdi ilə həm onu aldatmaq, həm də girov müqaviləsini pərdələməklə alqı-satqı müqaviləsini rəsmiləşdirmişdir. Ortada X15 olduğundan imzaladığı müqavilə və sənədlərin məzmununa varmadan imza etmişdir. Digər cavabdeh Bakı şəhəri, 27 sayl ı notariat ofisində müqavilənin alqı-satqı müqaviləsi olduğuna dair ona izah edilməmişdir. Ona təqdim edilmiş mübahisələndirilən alqı-satqı müqaviləsini, girov müqaviləsi düşüncəsi ilə imzalamışdır. Hesab edir ki, İddiaçı ilə aralarında bağlanmış mübahisələndirilən 04 mart 2022-ci il tarixli alqı-satqı müqaviləsi, həmçinin həmin alqı-satqı müqaviləsindən sonra yaranmış hüquqlar o, cümlədən İddiaçı adına verilmiş mülkiyyət sənədi olan reyestrdən çıxarış ləğv edilməlidir.
9. Bundan başqa, X1 nümayəndəsi və vəkili Vəkil2 “iddia müddətinin tətbiqi barədə” ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, 2(003)-107/2024 saylı iş üzrə İddiaçı Cavabdeh qarşı “mənzildən çıxarma” və Cavabdeh İddiaçı qarşı “alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi, Çıxarışın ləğv edilməsi” tələbinə dair mülki iş vard ır. Cavabdeh tərəflər arasında 04 mart 2022-ci il tarixdə bağlanmış-alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız sayılması və onun əsasında verilmiş Çıxarışın ləğv edilməsini xahiş etmişdir. Qarşılıqlı iddia ərizəsi məhkəməyə 22 iyun 2023-cü il tarixdə daxil olmuşdur. Əsas kimi Mülki Məcəllənin 337, 339-cu maddələrinə istinad olunmuşdur. Bu tələb üzrə iddia müddəti ötürülmüşdür. Bu səbəbdən də, qarşılıqlı iddiaya iddia müddəti tətbiq edilərək, iddianın rədd edilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
10. Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi, Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzinin 06 mart 2024-cü il tarixli ekspert rəyinə əsasən, ünvan 3 ünvanda yerləşən bağ evinin (torpaq sahəsi ilə birlikdə) hazırkı ora bazar qiyməti təqribən 220.000 manat (190.24 kv.m x 1151 manat) müəyyən olunmuşdur.
11. Ba kı şəhəri Xəzər Rayon Məhkəməsinin 11 iyun 2024-cü il tarixli, 2(003)-107/2024 saylı qətnaməsi ilə (hakim Emin Məmmədli) ilkin iddia rədd, qarşılıqlı iddia təmin edilərək, İddiaçı ilə X10 arasında ünvan 1 ünvanda yerləşən daşınmaz əmlakın alqı-satqısına dair ünvan 2 mart 2022-ci il tarixdə rəsmiləşdirilmiş “daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsi”nin etibarsız hesab edilməsi, İddiaçı adına Reyestr Xidməti tərəfindən verilmiş 14 mart 2022-ci il tarixli hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında Çıxarışın ləğv edilməsi qət edilmişdir.
12. Məhkəmə öz mövqeyi ilə bağlı ilk növbədə qeyd etmişdir ki, iddiaçı ilə cavabdehin X15 arasında aparılmış telefon danışıqlarının qeydə alınması barədə “səs yazıları” və “WhatsApp Messenger” proqramı vasitəsi ilə aparılmış yazışmalar tərəflərin iştirakı ilə məhkəmə iclasında tam, hərtərəfli və obyektiv şəkildə tədqiq edilmiş və müəyyən olunmuşdur ki, iddiaçı ilə cavabdehin X15 arasında borc mübahisələri olmuş, səs yazısı zamanı iddiaçı cavabdehin X15ə bildirmişdir ki, “ona ev lazım deyil, heç kimin evində gözü yoxdur”. “Ödədiyi 14.150 manatı geri qaytarır”. Bundan başqa onlar arasında “WhatsApp Messenger” proqramı vasitəsi aparılmış yazışmalar zamanı da iddiaçı ilə cavabdehin X15 arasında həqiqətən borc münasibətlərinin yaranması müəyyən edilmişdir.
13. Bununla belə, mübahisəli bağ evinin alqı-satqısı ilə bağlı tərəflər arasında 04 mart 2022-ci il tarixli alqı-satqı müqaviləsi bağlandıqda formal baxımdan bütün tələblərə əməl olunmuşdur. Lakin tərəflərin əqdin bağlanmasından əvvəlki və sonrakı davranışları ilə müəyyən olunmuşdur ki, onlar arasında al qı-satqı müqaviləsi bağlanıldıqda cavabdehin əsl niyyəti mənzilin satılması olmamış, onun əsl niyyəti iddiaçı ilə onun X15 arasında yaranmış borc öhdəliyinin icrasını təmin etməyə yönəlmişdir. Çünki, mübahisəli bağ evinə dair tərəflər arasında alqı-satqı müqaviləsi bağlanıldıqda formal baxımından bütün tələblərə əməl olunmuş, lakin bu fakt, yəni mübahisəli evə dair tərəflər arasında bağlanmış alqı-satqı müqaviləsinin formal tələblərinin gözlənilməsi işin həqiqi hallarına uyğun deyil. Həmin müqavilənin başqa əqdi pərdələmək üçün bağlandığı təsdiq olunur.
14. Məhkəmə, 06 mart 2024-cü il tarixli ekspert rəyini mötəbər sübut kimi qəbul edərək öz mövqeyi ilə bağlı qeyd etmişdir ki, mübahisəli fərdi yaşayış evinin (torpaq sahəsi il birlikdə) orta bazar qiyməti 220.000 manat məbləğindədir. Bazar qiyməti 220.000 manat civarında olan mübahisəli fərdi yaşayış evini (torpaq sahəsi il birlikdə) cəmi 65.000 manat məbləğində qiymətləndirib alqı-satqı müqaviləsini bağlamaqla, iddiaçıya satılması ağlabatan və inandırıcı deyil. Qeyd olunan hallar bağ evinə dair bağlanmış alqı-satqı müqaviləsinin əslində formal olaraq bağlanması barədə cavabdehin dəlillərinin inandırıcı olmasına dəlatət edir. Tərəflər arasında alqı-satqı müqaviləsi cavabdehin X15in iddiaçıya olan öhdəliklərini pərdələmək məqsədilə formal olaraq bağlanmışdır.
15. Bu hal, tərəflərin məhkəmə iclasında verdikləri izahatları, şahid ifadəsi, tədqiq olunmuş səs, ekspert rəyi və “WhatsApp Messenger” proqramı vasitəsi aparılmış yazışmalarla tam şəkildə sübuta yetirilmişdir. Bu səbəbdən də məhkəmə, ilk iddia əsassız olduğundan onun təmin edilməməsi, qarşılıqlı iddianın isə təmin edilməsi qənaətinə gəlmişdir.
16. Məhkəmə, iddia müddətinin tətbiq edilməsi barədə ərizəyə münasibət də isə qeyd etmişdir ki, etibarsız əqdlərin məhkəmədə mübahisələndirilməsi müddəti iddia müddəti kimi qiymətləndirilə bilməz. İddiaçının iddia müddətinin tətbiq edilməsi barədə ərizəsi əsassız olduğundan təmin edilməməlidir.
17. Məhkəmə öz hüquqi mövqeyini AR Mülki Məcəlləsinin 157, 404, 324.5, 337, 340.2, 354, 375.2, 568, 598, 646.1-ci, MPM-nin 14.2, 76, 77.1, 101, 103.1, 217.1-ci maddələrinə və Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 340.2-ci maddəsinin şərh edilməsinə dair” 18 mart 2022ci il və “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 337, 339.6, 346.1 və 354-cü maddələrinin ə laqəli şəkildə şərh edilməsinə dair” 02 aprel 2021-ci il tarixli Qərarlarına istinad etməklə əsaslandırmışdır. Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
18. İddiaçı apellyasiya şikayəti verərək, iş üzrə birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin tamamilə ləğv edilməsi, ilk iddianın təmin, qarşılıqlı iddianın rədd edilməsi barədə yeni qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
19. Apellyasiya şikayəti onunla əsasandırılmışdır ki, tərəflər alqı-satqı müqaviləsi bağlayarkən notariusun nümayəndəsi cavabdehə müraciət edərək açıq səslə soruşur: Venera xanım göstərilən evi İddiaçı 65.000 manata satırsınız, razısınız? Cavabdeh göstərilən evi 65.000 manata İddiaçı satmağa razı olduğunu bildirmişdir. Ekspertin rəyi sübut növü kimi qəbul edilə bilməz. Çünki tərəflər müqavilədə öz iradələrini açıq i fadə etmişlər. İddiaçı Cavabdeh X15ə 65.000 manat deyil, 90.000 manat borc vermişdir və qaytarılan 14.150 manat həmin borca aiddir. Həmin mübahisə üzrə hazırda Xəzər rayon Polis İdarəsində araşdırma aparılır. Həmçinin onunla Əliyev Elvin arasında telefon danışığı bu işdə sübut kimi qəbul edilə bilməz. Çünki müqavilənin tərəfləri onunla Cavabdehdır. Bu hal Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin 12 aprel 2021-ci il tarixli qərarında göstərilən tələblərə də ziddir. Baxmayaraq ki, tərəflər müqavilədə öz iradələrini açıq ifadə etmişlər. Məhkəmə tərəfindən iş üçün ən əsas əhəmiyyət kəsb edən bu hala qiymət verilməmiş, ehtiyac duyulmadığı halda ekspertiza təyin etmiş və yalnız ekspertin rəyinə əsaslanmışdır. Halbuki, ekspertin rəyi də digər sübutlarla birgə qiymətləndirilməlidir. Hətta tərəf müqavilə bağlayarkən yanılmışdırsa, o bir ay ərzində həmin əqdi mübahisəsləndirə bilərdi. Bu halda belə məhkəmə tərəfindən iddia müddətinin tətbiq olunması barədə ərizə təmin olunmalı idi. Məhkəmə telefon danışığını sübut növü kimi qəbul etməklə səhvə yol vermişdir. Qətnamə tərəflər arasında olan qarşılqlı münasibətə uyğun əsaslandırılmamış, yalnız ehtimallara istinad etmiş və ona görə də işin həqiqi hallaraına qətiyyən uyğun gəlmir. Həmçinin məhkəmə özünün istinad etdiyi normaları düzgün tövsif etməmişdir.
20. Məhkəmə kollegiyası tərəfindən üçüncü şəxs qismində işə cəlb edilmiş X11 məhkəmə iclasında qarşılıqlı iddianın və ilk iddiaya qarşı etirazın məzmununa uyğun mövqedən çıxış etmiş və apellyasiya şikayətinə etiraz edərək, apellyasiya şikayətinin təmin edilməməsini, iş üzrə birin ci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin dəyişdirilmədən saxlanılmasını xahiş etmişdir.
21. Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının 2 sentyabr 2025-ci il tarixli, 2(103)-334/2025 saylı qətnaməsi ilə (hakimlər Fuad Abdıyev (sədrlik edən, məruzəçi), İkram Şirinov və Namiq Cəfərov) apellyasiya şikayəti təmin edilmədən, iş üzrə Bakı şəhəri Xəzər Rayon Məhkəməsinin 11 iyun 2024-cü il tarixli, 2(003)-107/2024 saylı qətnaməsi onun apellyasiya şikayəti üzrə dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
22. Birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticə ilə razılaşan məhkəmə kollegiyası öz mövqeyini onunla əsaslandırmışdır ki, hazırkı mübahisəyə düzgün hüquqi qiymət verilməsi üçün ilk öncə tərəflər arasında bağlanmış müqavilənin etibarlı olub-olmaması araşdırılmalı və məhz bundan sonra qarşılıqlı iddiaçın ın mübahisəli bağ evindən istifadə hüququna xitam verilməsinə və onun həmin evdən çıxarılmasına baxılmalıdır.
23. Bu baxımdan məhkəmə kollegiyası ilk növbədə qeyd etmişdir ki, qarşılıqlı iddiaçının mülkiyyətində olan bağ evini satmaq istəməsi, bununla bağlı elan verməsi müəyyən edilmir. Hazırkı iş üzrə şahid qismində ifadəsi alınmış X7 hər iki tərəfi uzun illərdir ki, tanıdığını, X5 (qarşılıqlı iddiaçının oğlu) sahibkarlıq məsələləri ilə bağlı borcu yarandığından pula ehtiyacının olduğunu, ona borca pul tapması üçün müraciət etdiyini, bu səbəbdən onu ilk iddiaçı ilə tanış etdiyini, X5 da ondan borc istədiyini, lakin sonuncunun borcu yalnız girov müqabilində verməyə razı olduğunu, X5 da bu şərti qəbul edərək, anasının evini girov qoymağa təklif etdiyini, lakin sənədləşmə zamanı problem ya randığından, evin alqı-satqısı müqaviləsini bağlamaq məcburiyyətində qaldıqlarını, nəticədə ilk iddiaçının X8 3 ay müddətinə 7 faiz ödəmək şərti ilə 65.000 manat pulu borc verdiyini, 3 ay müddətində də X11 tərəfindən ilk iddiaçıya 14.150 manat pul ödənildiyini bildirmişdir.
24. Lakin, ilkin iddiaçı bu ifadəni təkzib etməmiş, şahid tərəfindən deyilənlərin həqiqətə uyğun olmadığını bildirməmişdir. Əksinə, bağ evinin alqı-satqı müqaviləsinin faiz ödəmək şərti ilə 65.000 manat məbləğində pulun borc verilməsi müqabilində bağlanması iş materiallarında olan ilk iddiaçı ilə X11 arasında aparılmış “whatsapp” sosial şəbəkəsində yazışmalardan çıxarışın, habelə onların arasında aparılmış telefon danışıqlarının, səs yazısının məzmunu ilə də öz təsdiqini tapır.
25. Belə ki, işə birinci instansiya məhkəm əsində baxılan zaman 27 may 2024-cü il tarixdə keçirilmiş məhkəmə iclasında ilk iddiaçı cavabdehin X15lə aralarında telefon danışığının olduğunu və təqdim edilmiş səs yazılarının ona məxsus olduğunu etiraf etmişdir.
26. Buna baxmayaraq, ilk iddiaçı apellyasiya şikayətində X5 hazırki mübahisə üzrə tərəf olmaması, bu səbəbdən həmin yazışmalara istinad edilməsinin yolverilməz olması, səs yazılarının sübut kimi qəbul edilməsinin qanunvericiliyin tələblərinə zidd olması, X5 ona 65.000 manat deyil, 90.000 manat borcunun olması, məhz bu borcdan 14.150 manat hissəsinin qaytarılması mövqeyindən çıxış etmişdir.
27. Halbuki, tərəflər arasında telefon vasitəsi ilə aparılmış danışıqların X11 tərəfindən qeydə alınmasında hər hansı qanunsuzluğa yol verilməmişdir. Ən əsası həmin səs yazılarından da açıq v ə aydın şəkildə eşidilir ki, ilk iddiaçı “heç kimin evində gözünün olmadığını”, “borc verdiyi pulunun qaytarılmasının ona lazım olduğunu bildirir” və bu fikirləri söyləyərkən, hətta X4 onun səsinin və bu sözlərinin yazılmasını (öz mövqeyinin təsdiqi olaraq) israrla tələb edir.
28. Hüquqi nəticə etibarı ilə ilk iddiaçı səsinin yazılmasına nəinki razılıq vermiş, hətta bunu israrla tələb də etmişdir. Həmin səs yazılarında da borc məbləği olaraq 90.000 manat ümumiyyətlə səslənmir, söhbət 65.000 manat borcdan, məhz bu borca görə faizlərin ödənilməsindən, evdə gözünün olmadığından gedir. İlk iddiaçı “whatsapp” sosial şəbəkə üzərindən X8 ünvanladığı mesajda da “Elvin 4-nə kimi verməsəniz satışa çıxacaq” cümləsini işlədir. Hər bir halda, bağ evi real alqı-satqı müqaviləsinin predmeti olsa və həqiq ətən də ilk iddiaçının mülkiyyətinə verilsə idi, ilk iddiaçı mübahisələndirilən müqavilədə göstərilən məbləğə uyğun olan 65.000 manat pulun qaytarılmadığı təqdirdə evin satışa çıxarılması ilə X9 hədələməzdi, həmçinin borc məbləği ilə, evin alqı-satqı qiyməti də məbləğ etibarı ilə eyni olmazdı.
29. Məhkəmə kollegiyası, alqı-satqı müqaviləsi üzrə bağ evinin qiyməti ilə bağlı onu da qeyd etmişdir ki, iş materiallarında olan ekspert rəyi ilə bu əmlakın orta bazar qiymətlərinə uyğun ümumi dəyərinin 220.000 manat (190.24 kv.m x 1151 manat) məbləğində olduğu müəyyən edilir. Bununla belə, müqaviləyə əsasən bağ evi öz bazar dəyərindən təxminən 3 dəfə daha ucuz qiymətə satılmışdır.
30. Halbuki, bağ evinin qısa müddət ərzində real olaraq satılmasını təmin etmək üçün məbləğ etibarı ilə belə bir əlveri şsiz (xüsusilə də borclar səbəbindən pula daha çox ehtiyac duyulan bir məqamda) addımın atılması inandırıcı olmamaqla, ağlabatan mühakiməyə uyğun gəlmir.
31. Nəzərə alınmalıdır ki, hazırda da mübahisəli bağ evində qarşılıqlı iddiaçı yaşayır, müqavilə bağlanan tarixdən bugünədək əmlak onun istifadə və sahibliyindədir. Bununla belə, məhkəmə kollegiyası tərəflərin mövqeyini, o cümlədən izahatlarını, bu sahəni tənzimləyən qanunvericiliyin tələblərini və buna uyğun olaraq aparılmış araşdırmanın nəticələrini, habelə sərbəst daxili inamını rəhbər tutub, belə qənaətə gəlir ki, 04 mart 2022ci il tarixli alqı-satqı müqaviləsi onun tərəflərinin, yəni ilk və qarşılıqlı iddiaçının əsl hüquqi niyyətlərini əks etdirmir və müqavilədə tərəflərin əks etdirdikləri iradə ifadələri arzuladıqları hüquqi nətic əyə uyğun deyil.
32. Hüquqi nəticə etibarı ilə 04 mart 2022-ci il tarixli daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsi görüntü üçün, həqiqətdə həmin vaxt yaranmış borc müqaviləsindən irəli gələn öhdəliklərin icrasını təminat altına almaq məqsədi ilə bağlanmış və bu baxımdan borc və ipoteka müqaviləsini pərdələyən müqavilə kimi qiymətləndirilməlidir. Həmin müqavilədə göstərilən məbləğ ilk iddiaçı tərəfindən mübahisəli bağ evinin alınması üçün deyil, onun mülkiyyətçisi olan qarşılıqlı iddiaçının oğluna borc olaraq verilmiş və mübahisəli əmlak məhz bu borcun təminatı qismində çıxış etmişdir. Həmin vaxt tərəflər arasında eyni anda borc və ipoteka müqavilələri bağlanmışdır. Qeyd edilənlər öz növbəsində həmin müqavilənin yalan əqd olduğunu, verilən borcun rəsmiləşdirilməsi və bu münasibətlərdən irəli gələn öhdəlikləri təminat altına almaq məqsədi ilə bağlandığını və bu baxımdan əhəmiyyətsiz olmaqla, etibarsız olduğunu təsdiq edir.
33. Bu baxımdan həmin müqavilə bağlanarkən qanunvericiliklə müəyyən edilmiş bütün tələblərə (müqavilə yazılı bağlanmış, notariat qaydada təsdiq olunmuş, pul vəsaiti notariusun depozit hesabından dövr etmişdir) formal baxımdan əməl olunmuşdur. Halbuki, əqdin etibarlı olması üçün təkcə sadalanan tələblərə əməl edilməsi kifayət deyil. Əks mövqe, yəni zahirən əqdlərə dair tələblərə uyğun şəkildə bağlanmış müqavilənin mütləq şəkildə etibarlı olması kimi birmənalı qiymətləndirilmə “əqdlərin etibarsızlığı” institutunun əhəmiyyətsizliyinə gətirib çıxarmış olardı.
34. Bu müqavilənin etibarsız olması artıq qeyd edildiyi kimi, həmin iradənin formalaşmasına və ifadə edil məsinə əsas olmuş şərait və motiv, həmçinin, müqaviləyə qədərki danışıqlar, tərəflər arasındakı münasibətlər və tərəflərin sonrakı hərəkətləri ilə bilavasitə təsdiq edilir.
35. Məhkəmə kollegiyası o halı da qeyd edir ki, əqd yalan əqd hesab olunduqda, həmin əqdə onun mahiyyəti nəzərə alınmaqla, tərəflərin həmin əqdi bağlayarkən əslində nəzərdə tutduqları əqdə aid olan qaydalar tətbiq edilir. Lakin, hazırkı işdə ipoteka müqaviləsindən irəli gələn mülki qanunvericiliklə müəyyən edilmiş prosedura riayət edilməmişdir. Bu səbəbdən mövcud vəziyyətdə ipoteka müqaviləsindən irəli gələn öhdəliklərin icrasını təmin edən qaydaları tətbiq etmək mümkün deyildir.
36. Məhkəmə kollegiyası Mülki Məcəllənin 340.2-ci maddəsinin tələblərini rəhbər tutub, alqı-satqı müqaviləsi bağlanarkən əslində borcun verilm əsi və onun təminat altına alınması ilə bağlı münasibətlərin mövcud olması ilə bağlı qeyd edir ki, qarşılıqlı iddiaçı və onun oğlu borc kimi götürülmüş məbləğin qaytarılması ilə bağlı öhdəliyindən imtina etməmiş, ötən dövr ərzində bu borcun 14.150 manat hissəsini ödəmiş və faktiki olaraq hazırda müqavilənin etibarsızlığını tələb etməklə ilk iddiaçının güvənmiş olduğu əvvəlki rəftara zidd hüququ həyata keçirməyə, bununla da hüquqdan sui-istifadə etməyə çalışmır. Başqa sözlə, belə bir hal müəyyən edilmir.
37. Əksinə qarşılıqlı iddiaçı real olaraq öz öhdəliyini icra etmək niyyətindədir və apellyasiya icraatı zamanı bir neçə məhkəmə iclasında qalıq qalmış borc məbləğinin ödənilməsinə hazır olduğunu, məhz həmin icraat çərçivəsində də borc məbləğini ödəmək istədiyini israrla bildirmiş, iddiaçı i sə buna razı olmamış və pulunu verib ev aldığını bildirməklə qarşılıqlı iddiaçının mübahisəli bağ evindən istifadə hüququna xitam verilməsini və onun evdən çıxarılmasını tələb etmişdir. Qeyd edilənlər öz növbəsində apellyasiya şikayətinin dəlillərinin əsassız olduğunu təsdiq edir və ilk iddianın rədd edilməsini və qarşılıqlı iddianın təmin edilməsini şərtləndirir.
38. Belə ki, qarşılıqlı iddianın təmin edilməsi, birmənalı şəkildə ilk iddianın rədd edilməsini şərtləndirir. Bu səbəbdən mövcud vəziyyətdə məhkəmə kollegiyası ilk iddianın əsassız olmasının əsaslandırılmasına hər hansı hüquqi zərurət görmür.
39. Məhkəmə kollegiyası qarşılıqlı iddiaya iddia müddətinin tətbiq edilməsi məsələsinə münasibətdə qeyd etmişdir ki, hazırki münasibətlərə iddia müddəti anlayışı şamil edilmədiyindən, iddi a müddəti tətbiq edilə bilməz. Eyni zamanda, “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 337, 339.6, 346.1 və 354-cü maddələrinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair” Azərbaycan Respublikası Konstituisya Məhkəməsinin Plenumunun 02 aprel 2021-ci il tarixli qərarına istinadən qeyd edilir ki, Mülki Məcəllənin 354.2-ci maddəsində müəyyən edilmiş müddətlər iradə ifadəsinin zədələnməsi hallarında əqdi mübahisələndirmək hüququnun həyata keçirilməsi ilə bağlı nəzərdə tutulmuş kəsici müddətlərdir. Əhəmiyyətsiz əqd heç bir əlavə şərtdən, o cümlədən müddətin keçməsindən, tərəflərin iradəsindən, məhkəmə tərəfindən etibarsız sayılıbsayılmamasından asılı olmayaraq bağlandığı andan özlüyündə etibarsız olan əqddir. Bu baxımdan özlüyündə etibarsız olan əhəmiyyətsiz əqdlər məhkəmə tərəfindən yenidən etibar sız hala gətirilə bilməz və Mülki Məcəllənin 354.1-ci maddəsində göstərilən müddət əqdin əhəmiyyətsiz hesab edilməsi ilə bağlı məhkəmədə iddia qaldırılması üçün nəzərdə tutulmuş müddət deyildir. Bu müddət əhəmiyyətsiz əqdlərin nəticələrinin tətbiqi ilə bağlı müəyyən edilmiş müddətdir.
40. Bununla belə, Konstitusiya Məhkəməsinin mövqeyinə əsasən, Mülki Məcəllənin 354.2-ci maddəsində müəyyən edilmiş müddətlər iradə ifadəsinin zədələnməsi hallarına şamil edilir. Hazırda mübahisələndirilən əqd - əhəmiyyətsiz əqddir. Bela olan halda, bu əqdə iradə ifadəsinin zədələnməsi nəticəsində bağlanmış əqdlərə şamil olunan kəsici müddət şamil edilə bilməz.
41. Məhkəmə kollegiyası öz hüquqi mövqeyini AR Mülki Məcəlləsinin 157, 404, 324.5, 337, 340.2, 354, 375.2, 568, 598, 646.1-ci, MPM-nin 14.2, 76, 77.1, 101, 103.1, 217.1-ci maddələrinə və Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 340.2-ci maddəsinin şərh edilməsinə dair” 18 mart 2022-ci il və “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 337, 339.6, 346.1 və 354-cü maddələrinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair” 02 aprel 2021-ci il tarixli qərarlarına istinad etməklə əsaslandırmışdır. Kassasiya instansiyası məhkəməsində icraat Kassasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri Kassasiya şikayətinin dəlilləri
42. İddiaçı X2 (Vəkil3) kassasiya şikayəti verərək, iş üzrə Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının xx.xx.2025-ci il tarixli, 2(103)-334/2025 saylı qətnaməsinin ləğv edilməsi, ilkin iddianın təmin edilməsi və qarşılıqlı iddianın rədd edilməsi barədə yeni qərar qəb ul edilməsini xahiş etmişdir.
43. Kassasiya şikayətinin məzmunu iddia ərizəsinin və apellyasiya şikayətinin dəlillərinin məzmununa oxşar şəkildə əsaslandırılmıdır. Kassasiya şikayətinə qarşı etiraz
44. Kassasiya şikayətinə qarşı etiraz daxil olmamışdır. Tətbiq edilən hüquq Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi
45. Maddə 144.1. Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri obyektlərinə dair sərəncam verilməsi haqqında müqavilələr notariat qaydasında təsdiqlənməlidir. Təsdiqləmə zamanı notarius və ya qanunla müəyyən edilmiş hallarda bu cür notarial hərəkəti etməyə hüququ çatan digər vəzifəli şəxslər əşyaya dair sərəncam verən tərəfin sərəncam hüququnu və müqavilənin qanunauyğunluğunu yoxlamalıdır. Onlar təsdiqlədikləri müqavilənin yanlışlığı üçün məsuliyyət daşıyır.
46. Maddə
567. Alqı-satqı müqavil əsinə görə satıcı əşyanı alıcının mülkiyyətinə verməyi, alıcı isə əşyanı qəbul edib əvəzində müəyyənləşdirilmiş pul məbləğini (qiyməti) ödəməyi öhdəsinə götürür. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi
47. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
48. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
49. Maddə
88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.
50. Maddə 217.1. Məhkəmənin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmalıdır.
51. Maddə 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş hallara və tərəfləri n qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır.
52. Maddə 407.2. Kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir.
53. Maddə 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır.
54. Maddə 416.2. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən bu Məcəllənin 418.4cü maddəsində nəzərdə tutulmuş prosessual hüquq pozuntusu hesab edilən hallara yol verilməsi şikayətin hədlərindən və dəl illərindən asılı olmayaraq yoxlanılmalıdır. Kassasiya baxışının hədləri
55. Qanunun tələbinə görə, kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir.
56. Hazırkı kassasiya şikayətində qətnamə iddiaçı tərəfindən tam mübahisələndirildiyindən, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin aktı bütövlükdə yoxlanıldı. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin hüquqi mövqeyi
57. Kassasiya instansiyası məhkəməsi, kassasiya şikayətinin dəlillərini araşdırıb hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi Mülki Məcəllənin 340.2-ci maddəsinin tələblərini hazırkı mülki mübahisəyə düzgün tətbiq edib.
58. Belə ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi, birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticə ilə razılaşaraq qeyd edib ki, hazırkı mübahisəyə düzgün hüquqi qiymət verilməsi üçün ilk növbədə tərəflər arasında bağlanmış alqı-satqı müqaviləsinin etibarlı olubolmaması araşdırılmalı və məhz bundan sonra cavabdehin mübahisəli bağ evindən istifadə hüququna xitam verilməsi və onun həmin evdən çıxarılmasına baxılmalıdır.
59. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi, iddiaçının apellyasiya şikayətinin dəlillərini araşdıraraq müəyyən edib ki, cavabdehin mülkiyyətind ə olan bağ evini satmaq istəməsi, bununla bağlı elan verməsi müəyyən edilmir. Hazırkı iş üzrə şahid qismində dindirilmiş Səbinə Sadıqova da ifadəsində təsdiq edib ki, hər iki tərəfi uzun illərdir ki, tanıyır. Cavabdehin X15in sahibkarlıq fəaliyyəti ilə bağlı borcu yarandığı üçün pula ehtiyacı olub, ona borca pul tapması üçün müraciət edib və bu səbəbdən də onu ilk iddiaçı ilə tanış edib. Cavabdehin X15 ondan borc istəyib, lakin, sonuncu borcu yalnız girov müqabilində verməyə razı olduğunu, Elvin Əliyevin də bu şərti qəbul edərək, anasının evini girov qoymağı təklif edib, lakin sənədləşmə zamanı problem yarandığı üçün evə dair alqı-satqısı müqaviləsi bağlamaq məcburiyyətində qalıb və nəticədə iddiaçı cavabdehin X15ə 3 ay müddətinə 7 faiz ödəmək şərti ilə 65.000 manat borc verib və sonuncu 3 ay müddətində iddiaçıya 14.150 manat qaytarıb.
60. Lakin iddiaçı, şahid Səbinə Sadıqovanın bu ifadəni təkzib etməyib və onun tərəfindən deyilənlərin həqiqətə uyğun olmadığını bildirməyib. Əksinə, bağ evinin alqısatqı müqaviləsinin faiz ödəmək şərti ilə 65.000 manat borcun verilməsi müqabilində bağlanması mülki iş materiallarında olan iddiaçı ilə cavabdehin X15 arasında aparılmış “whatsapp” sosial şəbəkədə yazışmalarından çıxarışla, habelə onlar arasında aparılmış telefon danışıqları, səs yazısının məzmunu ilə də öz təsdiqini tapır.
61. Belə ki, işə birinci instansiya məhkəməsində baxılan zaman 27 may 2024-cü il tarixdə keçirilmiş məhkəmə iclasında iddiaçı, cavabdehin X15lə aralarında telefon danışığının və təqdim edilmiş səs yazılarının ona məxsus olduğunu etiraf edib.
62. Buna baxmayar aq, iddiaçı apellyasiya şikayətində Elvin Əliyevin hazırkı mübahisə üzrə tərəf olmaması, bu səbəbdən həmin yazışmalara istinad edilməsinin yolverilməz olması, səs yazılarının sübut kimi qəbul edilməsinin qanunvericiliyin tələblərinə zidd olması, Elvin Əliyevin ona 65.000 manat deyil, 90.000 manat borcunun olması, məhz bu borcdan 14.150 manatı qaytarması mövqeyindən çıxış edir. Halbuki, tərəflər arasında telefon vasitəsi ilə aparılmış danışıqların Elvin Əliyev tərəfindən qeydə alınmasında hər hansı qanunsuzluğa yol verilməyib. Ən əsası həmin səs yazılarından da açıq və aydın şəkildə eşidilir ki, iddiaçı “heç kimin evində gözünün olmadığını”, “borc verdiyi pulun qaytarılmasının ona lazım olduğunu bildirir” və bu fikirləri söyləyərkən, hətta Elvin Əliyevdən onun səsinin və bu sözlərin yazılma sını (öz mövqeyinin təsdiqi olaraq) israrla tələb edib.
63. Hüquqi nəticə etibarı ilə iddiaçı səsinin yazılmasına nəinki razılıq verib, hətta bunu israrla tələb edib. Həmin səs yazılarında da borc məbləği olaraq 90.000 manat ümumiyyətlə səslənmir, söhbət 65.000 manat borcdan, məhz bu borca görə faizlərin ödənilməsindən və evdə gözünün olmadığından gedir. İddiaçı “whatsapp” sosial şəbəkə üzərindən Elvin Əliyevə ünvanladığı mesajda da “Elvinə ayın 4-nə kimi pulu verməsəniz evi satışa çıxacaq” cümləsini işlədir. Hər bir halda, bağ evi real alqı-satqı müqaviləsinin predmeti olsa və həqiqətən də iddiaçının mülkiyyətinə verilsə idi, iddiaçı mübahisələndirilən müqavilədə göstərilən məbləğə uyğun olan 65.000 manatı qaytarmadığı təqdirdə evin satışa çıxarılacağı ilə bağlı Elvin Əliyevi hədələməzdi, həmçinin borc məbləği ilə, evin alqı-satqı qiyməti də məbləğ etibarı ilə eyni olmazdı.
64. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi, alqı-satqı müqaviləsi üzrə bağ evinin qiyməti ilə bağlı onu da qeyd edib ki, iş materiallarında olan ekspert rəyi ilə bu əmlakın orta bazar qiymətlərinə uyğun ümumi dəyərinin 220.000 manat (190.24 kv.m x 1151 manat) olduğu müəyyən edilir. Bununla belə, müqaviləyə əsasən bağ evi öz bazar dəyərindən təxminən 3 dəfə daha ucuz qiymətə satılıb. Halbuki, bağ evinin qısa müddət ərzində real olaraq satılmasını təmin etmək üçün məbləğ etibarı ilə belə bir əlverişsiz (xüsusilə də borclar səbəbindən pula daha çox ehtiyac duyulan bir məqamda) addımın atılması inandırıcı olmamaqla, ağlabatan mühakiməyə uyğun gəlmir.
65. Nəzərə alınmalıdır ki, hazırda da mübahisəli bağ evində c avabdeh yaşayır, müqavilə bağlanan tarixdən bugünədək həmin bağ evi onun istifadəsində və sahibliyindədir. Bununla belə, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəflərin mövqeyini, o cümlədən izahatlarını, bu sahəni tənzimləyən qanunvericiliyin tələblərini və buna uyğun olaraq aparılmış araşdırmanın nəticələrini, habelə sərbəst daxili inamını rəhbər tutub belə qənaətə gəlib ki, 04 mart 2022-ci il tarixli alqı-satqı müqaviləsi tərəflərin əsl hüquqi niyyətlərini əks etdirmir və həmin müqavilədə tərəflərin əks etdirdikləri iradə ifadələri arzuladıqları hüquqi nəticəyə uyğun deyil.
66. Hüquqi nəticə etibarı ilə 04 mart 2022-ci il tarixli alqı-satqı müqaviləsi görüntü üçün, həqiqətdə həmin vaxt yaranmış borc müqaviləsindən irəli gələn öhdəliklərin icrasını təminat altına almaq məqsədi ilə bağlanıb. Ona görə də borc və ipoteka müqaviləsini pərdələyən müqavilə kimi qiymətləndirilməlidir. Həmin müqavilədə göstərilən məbləğ iddiaçı tərəfindən mübahisəli bağ evinin alınması üçün deyil, onun mülkiyyətçisi olan cavabdehin oğluna borc olaraq verilib və mübahisəli bağ evi məhz bu borcun təminatı qismində çıxış edib. Həmin vaxt tərəflər arasında eyni anda borc və ipoteka müqavilələri bağlanıb. Qeyd edilənlər öz növbəsində həmin müqavilənin yalan əqd olduğunu, verilən borcun rəsmiləşdirilməsi və bu münasibətlərdən irəli gələn öhdəlikləri təminat altına almaq məqsədi ilə bağlandığını və bu baxımdan əhəmiyyətsiz olmaqla, etibarsız olduğunu təsdiq edir.
67. Bu baxımdan sözügedən müqavilə bağlanarkən qanunvericiliklə müəyyən edilmiş bütün tələblərə (müqavilə yazılı bağlanmış, notariat qaydada t əsdiq olunmuş, pul vəsaiti notariusun depozit hesabından dövr etmişdir) formal baxımdan əməl olunub. Halbuki, əqdin etibarlı olması üçün təkcə sadalanan tələblərə əməl edilməsi kifayət deyil. Əks mövqe, yəni zahirən əqdlərə dair tələblərə uyğun şəkildə bağlanmış müqavilənin mütləq şəkildə etibarlı olması kimi birmənalı qiymətləndirilmə “əqdlərin etibarsızlığı” institutunun əhəmiyyətsizliyinə gətirib çıxarmış olardı.
68. Bu müqavilənin etibarsız olması artıq qeyd edildiyi kimi, həmin iradənin formalaşmasına və ifadə edilməsinə əsas olmuş şərait və motiv, həmçinin, müqaviləyə qədərki danışıqlar, tərəflər arasındakı münasibətlər və tərəflərin sonrakı hərəkətləri ilə bilavasitə təsdiq edilir.
69. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi o, halı da qeyd edib ki, əqd yalan əqd hesab olunduqda, həmin ə qdə onun mahiyyəti nəzərə alınmaqla, tərəflərin həmin əqdi bağlayarkən əslində nəzərdə tutduqları əqdə aid olan qaydalar tətbiq edilir. Lakin, hazırkı işdə ipoteka müqaviləsindən irəli gələn mülki qanunvericiliklə müəyyən edilmiş prosedura riayət edilməyib. Bu səbəbdən mövcud vəziyyətdə ipoteka müqaviləsindən irəli gələn öhdəliklərin icrasını təmin edən qaydaları tətbiq etmək mümkün deyil.
70. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi, Mülki Məcəllənin 340.2-ci maddəsinin tələblərini rəhbər tutub, alqı-satqı müqaviləsi bağlanarkən əslində borcun verilməsi və onun təminat altına alınması ilə bağlı münasibətlərin mövcud olması ilə bağlı qeyd edib ki, cavabdeh və onun X15 borc kimi götürülmüş məbləğin qaytarılması ilə bağlı öhdəliyindən imtina etməyib, ötən dövr ərzində bu borcun 14.150 manat hissəs ini ödəyib və faktiki olaraq hazırda müqavilənin etibarsızlığını tələb etməklə iddiaçıya güvənmiş olduğu əvvəlki rəftara zidd hüququ həyata keçirməyə, bununla da hüquqdan sui-istifadə etməyə çalışmır. Başqa sözlə, belə bir hal müəyyən edilmir.
71. Əksinə, cavabdeh real olaraq öz öhdəliyini icra etmək niyyətindədir və apellyasiya icraatı zamanı da bir neçə məhkəmə iclasında qalıq qalan borcun ödənilməsinə hazır olduğunu, məhz həmin icraat çərçivəsində borcu ödəmək istədiyini israrla bildirib, iddiaçı isə buna razı olmayıb və pulunu verib ev aldığını bildirməklə cavabdehin bağ evindən istifadə hüququna xitam verilməsini və onun həmin evdən çıxarılmasını tələb edib. Qeyd edilənlər öz növbəsində apellyasiya şikayətinin dəlillərinin əsassız olduğunu təsdiq edir və ilk iddianın rədd edilməsini v ə qarşılıqlı iddianın təmin edilməsini şərtləndirir.
72. Belə ki, qarşılıqlı iddianın təmin edilməsi, birmənalı şəkildə ilk iddianın rədd edilməsini şərtləndirir. Bu səbəbdən mövcud vəziyyətdə apellyasiya instansiyası məhkəməsi ilk iddianın əsassız olmasının əsaslandırılmasına hər hansı hüquqi zərurət görməyib.
73. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi, qarşılıqlı iddiaya iddia müddətinin tətbiq edilməsi məsələsinə münasibətdə qeyd edib ki, hazırki münasibətlərə iddia müddəti anlayışı şamil edilmədiyindən, iddia müddəti tətbiq edilə bilməz.
74. Eyni zamanda, “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 337, 339.6, 346.1 və 354-cü maddələrinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair” Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun 02 aprel 2021-ci il tarixli Qərarında hüquqi mövqeyi o ndan ibarət olub ki, Mülki Məcəllənin 354.2-ci maddəsində müəyyən edilmiş müddətlər iradə ifadəsinin zədələnməsi hallarında əqdi mübahisələndirmək hüququnun həyata keçirilməsi ilə bağlı nəzərdə tutulmuş kəsici müddətlərdir. Əhəmiyyətsiz əqd heç bir əlavə şərtdən, o cümlədən müddətin keçməsindən, tərəflərin iradəsindən, məhkəmə tərəfindən etibarsız sayılıb-sayılmamasından asılı olmayaraq bağlandığı andan özlüyündə etibarsız olan əqddir.
75. Bu baxımdan özlüyündə etibarsız olan əhəmiyyətsiz əqdlər məhkəmə tərəfindən yenidən etibarsız hala gətirilə bilməz və Mülki Məcəllənin 354.1-ci maddəsində göstərilən müddət əqdin əhəmiyyətsiz hesab edilməsi ilə bağlı məhkəmədə iddia qaldırılması üçün nəzərdə tutulmuş müddət deyildir. Bu müddət əhəmiyyətsiz əqdlərin nəticələrinin tətbiqi ilə bağlı müəyy ən edilmiş müddətdir.
76. Bununla belə, Konstitusiya Məhkəməsinin mövqeyinə görə, Mülki Məcəllənin 354.2ci maddəsində müəyyən edilmiş müddətlər iradə ifadəsinin zədələnməsi hallarına şamil edilir. Hazırda mübahisələndirilən əqd- əhəmiyyətsiz əqddir. Bela olan halda, bu əqdə iradə ifadəsinin zədələnməsi nəticəsində bağlanmış əqdlərə şamil olunan kəsici müddət şamil edilə bilməz.
77. Göründüyü kimi apellyasiya instansiyası məhkəməsi, hazrda mübahisələndirilən alqı-satqı müqaviləsinin yalan əqd olmaqla, başqa əqdi, yəni iddiaçı ilə cavabdehin X15 arasında olan borcu pərdələmək məqsədi ilə bağlanmasına dair işin halları barədə düzgün nəticəyə gəlsə də, həmin müqavilə üzrə tərəfləri əvvəlki vəziyyətə qaytarmamaqla, başqa sözlə əqdin etibarsızlığının nəticələrini hazırkı mülki mübahisəyə tətbiq etməməklə Mülki Məcəllənin 337.5-ci maddəsinin tələblərini pozub.
78. Əvvəla, mülki qanunverciliyə görə, mülki hüquqi əqdlər, o cümlədən alqı-satqı müqavilələri əmlaka dair mülkiyyət hüququnun əldə edilməsinin əsaslarından biridir.
79. Həmin Məcəllənin 567-ci maddəsinə əsasən, alqı-satqı müqaviləsinə görə satıcı əşyanı alıcının mülkiyyətinə verməyi, alıcı isə əşyanı qəbul edib əvəzində müəyyənləşdirilmiş pul məbləğini (qiyməti) ödəməyi öhdəsinə götürür.
80. Əşya hüquqlarının müdafiə vasitələrindən biri də mübahisəli əmlaka dair bağlanmış əqdin etibarsız hesab edilməsi və onun nəticələrinin tətbiq olunmasıdır.
81. Mülki Məcəllənin 337.1-ci maddəsində göstərilir ki, bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş şərtləri pozmaqla bağlanmış əqd etibarsızdır. Etibarsız əqdlər mübahisə edilən əqdlər və ya əhə miyyətsiz əqdlər ola bilər.
82. Əqd etibarsız olduqda isə tərəflərdən hər biri əqd üzrə aldıqlarının hamısını digər tərəfə qaytarmağa, alınanları eyni ilə qaytarmaq mümkün olmadıqda isə (o cümlədən alınanlar əmlakdan istifadədə, görülmüş işdə və ya göstərilmiş xidmətdə ifadə olunduqda) onun dəyərini pulla ödəməlidir (Mülki Məcəllənin 337.5-ci maddəsi).
83. Göründüyü kimi sözügedən normanın müddəaları əqdin etibarsızlığı zamanı tərəflərin ilkin vəziyyətə qaytarılmasını, o cümlədən alıcının ödədiyi məbləğin ona qaytarılmasını ehtiva edir.
84. Hazırkı işdə, birinci instansiya məhkəməsi mübahisəli bağ evinə dair tərəflər arasında bağlanmış 04 mart 2022-ci il tarixli alqı-satqı müqaviləsini etibarsız hesab edib, həmin müqaviləyə əsasən bağ evinə dair iddiaçının adına verilmiş 14 mart 2022-ci il tarixli hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında Çıxarışı ləğv etsə də, alqı-satqı müqaviləsinin etibarsızlığının nəticəsindən irəli gələn məsələləri həll etməyib və Mülki Məcəllənin 337.5ci maddəsinin müddəalarının tələblərinə zidd olaraq alıcının və satıcının hüquqi statusunu ilkin vəziyyətə qaytarmayıb. Halbuki, işin mübahisə olunmayan hallarına görə, mübahisəli bağ evinə dair notarial qaydada alqı-satqı müqaviləsi bağlandıqdan sonra iddiaçı məhz cavabdehə notariusun depozit hesabına köçürməklə 65.000 manat pul ödəyib.
85. İşin bu halı cavabdehin özünün izahatı, qarşılıqlı iddia ərizəsinin dəlilləri, habelə bağ evinə dair bağlanmış alqı-satqı müqaviləsi və işə əlavə edilmiş digər sübutlarla da tam təsdiq olunur.
86. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi bu hala diqqət yetirmədən, alqı-satqı müqaviləsinin nəticəsindən irəli gələn məsələləri həll etmədən, başqa sözlə alıcının və satıcının hüquqi statusunu ilkin vəziyyətə qaytarmadan, alqı-satqı müqaviləsi üzrə iddiaçının cavabdehə ödədiyi 65.000 manatın ona qaytarılmasını təmin etmədən, nəticə etibarı ilə birinci instansiya məhkəməsinin səhvini təkrarlayaraq Mülki Məcəllənin 337.5-ci maddəsinin tələblərini pozub.
87. Göstərilənlərə əsasən kassasiya instansiyası məhkəməsi qeyd edir ki, ki, etibarsız hesab edilən alqı-satqı müqaviləsi üzrə cavabdehə ödənilən 65.000 manatın iddiaçıya qaytarılmaması, son nəticədə onun Konstitusiyanın 29-cu maddəsində təsbit olunmuş mülkiyyət hüququnun pozulmasına səbəb olub.
88. Eyni hüquqi mövqe Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “S.N.Məmmədovanın şikayəti üzrə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəmə sinin Mülki kollegiyasının aktlarının Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasına və qanunlarına uyğunluğunun yoxlanılmasına dair” 27 oktyabr 2004-cü il; “T. Mənsurovun şikayəti üzrə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 04 oktyabr 2010-cu il tarixli qərarının Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasına və qanunlarına uyğunluğunun yoxlanılmasına dair” 05 dekabr 2011-ci il tarixli Qərarlarında da öz əksini tapıb.
89. Digər tərəfdən, AR MPM-nin 220.6-cı maddəsinin tələblərinə əsasən, məhkəmə qətnamənin icra qaydası və müddətini müəyyən etdiyi və ya onun icrasının təmin edilməsi üçün tədbirlər gördüyü hallarda, bunu qətnamənin nəticə hissəsində göstərməlidir.
90. Normanın mənasına görə məhkəmə tərəfindən məhkəmə aktının icra qaydası və müddəti qanunun tələbindən və işi n hallarından asılı olaraq müəyyən olunur. Əgər məhkəmə, öz məhkəmə aktının icra qaydası və müddəti üçün bu və ya digər qaydanı və müddəti tətbiq etməyi məqsədəuyğun hesab edərsə və yaxud həmin qayda və müddət qanuna əsasən tətbiq edilməlidirsə, məhkəmə aktının nəticə hissəsində onun icra qaydası və müddəti də müəyyənləşdirilməlidir. Bu məsələlərə dair müddəalar isə məhkəmə aktının nəticə hissəsində o halda göstərilə bilər ki, həmin məsələlər məhkəmə aktının çıxarılması ilə eyni vaxtda həll edilsin.
91. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Plenumu da “Məhkəmə qətnaməsi haqqında” 24 noyabr 2005-ci il tarixli, 04 saylı Qərarının 6.10-cu bəndində qeyd etmişdir ki, əqd məhkəmə tərəfindən ləğv edildikdə və ya etibarsız hesab edildikdə qətnamənin nəticə hissəsində əqdin iştirakçılarının əqd üzrə aldıqlarını eyni vaxtda geri qaytarmalı olmaları və yaxud qətnamənin hər iki tərəf üçün eyni vaxtda icra edilməli olması göstərilməlidir. Tərəflərin əvvəlki vəziyyətə qaytarılması üçüncü şəxslərin hərəkətləri ilə əlaqədar olduqda qətnamədə bu məsələ də həll edilməlidir.
92. Göründüyü kimi işə baxan məhkəmələr mübahisəli bağ evinə dair bağlanmış alqısatqı müqaviləsini etibarsız hesab etdikdən sonra nəinki qətnamənin nəticə hissəsində əqdin iştirakçılarının əqd üzrə aldıqlarını eyni vaxtda geri qaytarmalı olmalarını və yaxud qətnamənin hər iki tərəf üçün eyni vaxtda icra edilməli olmasını göstərib, heç əqdin etibarsızlığının nəticələrinə dair məsələni belə həll etməmişlər.
93. Bu baxımdan kassasiya instansiyası məhkəməsi hesab edir ki, Mülki Məcəllənin 337.5-ci və MPM-nin 220.6-cı maddə lərinin tələblərinin hazırkı mülki mübahisəyə tətbiq olunmaması, yəni həm bağ evinin cavabdehin mülkiyyətinə qaytarılması, həm də bağ evinin alqı-satqısı zamanı iddiaçı tərəfindən ödənilmiş 65.000 manat pulun onda qalması, son nəticədə cavabdehin sonradan aradan qalxmış əsasa söykənən iddiaçının hesabına əsassız varlanması baş verəcəkdir.
94. Mülki qanunverciliyə görə mülki hüquqlar hüquqa uyğun həyata keçirilməlidir. Hüquqdan yalnız başqalarına ziyan vurmaq məqsədi ilə istifadə edilməsi yolverilməzdir. Hüquqdan sui-istifadəyə yol verilmir, bu əsas üzərində həyata keçirilən razılaşmalar və hərəkətlər isə etibarsızdır. Hüquqi əsas olmadan varlanma həmçinin o hallarda baş vermiş sayılır ki, bu cür varlanma həyata keçirilməmiş əsasa və ya sonralar aradan qalxmış əsasa söykənir. Varlanmış şəxs əldə etdiklərini məhrum olanın tələbi ilə ona qaytarmalıdır (Mülki Məcəllənin 560.1, 560.2, 1091.2, 1092.1-ci maddələri).
95. Ona görə də kassasiya instansiyası məhkəməsi belə qənaətə gəlir ki, iddiaçının kassasiya şikayəti qismən təmin edilməli, iş üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinə dəyişiklik edilməli, ilkin iddia ərizəsi rədd, qarşılıqlı iddia ərizəsi təmin olunaraq tərəflər arasında mübahisəli bağ evinə dair bağlanmış alqı-satqı müqaviləsi etibarsız hesab edilməli, həmin müqaviləyə əsasən cavabdehin adına verilmiş çıxarış ləğv edilməli, alqı-satqı müqaviləsi üzrə cavabdehdən 65.000 manat alınıb iddiaçıya qaytarılmaqla tərəflər əvvəlki vəziyyətə qaytarılmalı və bağ evinə dair daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində cavabdehin adına aparılmış hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında qeydiyyat yazısının və Çıxarışın ləğv edilməsi ilə alqı-satqı müqaviləsi üzrə ödənilmiş 65.000 manatın cavabdehdən alınıb iddiaçıya qaytarılması eyni vaxtda icra edilməlidir.
96. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 416, 417 və 419-cu maddələrinin tələblərini rəhbər tutaraq, kassasiya instansiyası məhkəməsi Q ə r a r a a ldı: İddiaçı kassasiya şikayəti qismən təmin edilsin. İş üzrə Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının 2 sentyabr 2025-ci il tarixli, 2(103)-334/2025 saylı qətnaməsinə dəyişiklik edilsin. İddiaçı Cavabdeh qarşı “evdən istifadə hüququna xitam verilməsi və evdən çıxarılma” barədə ilkin iddia ərizəsi təmin edilməsin. Qarşılıqlı iddia ərizəsi təmin edilsin, Cavabdeh ilə İddiaçı arasında ünvan 4 ünvanda yerlə şən bağ evinə dair ünvan 5xdə bağlanmış, 4Ə-142 nömrəli reyestrdə qeyd edilmiş “Daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsi” etibarsız hesab edilsin. Həmin Müqaviləyə əsasən İddiaçı adına Reyestr Xidməti tərəfindən verilmiş 14 mart 2022-ci il tarixli hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında Çıxarış ləğv edilsin. 04 mart 2022-ci il tarixli alqı-satqı müqaviləsi üzrə Cavabdeh 65.000 manat alınıb İddiaçı qaytarılmaqla tərəflər əvvəlki vəziyyətə qaytarılsın. ünvan 4 ünvanda yerləşən bağ evinə dair daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində İddiaçı adına aparılmış hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında 14 mart 2022-ci il tarixli qeydiyyat yazısının və Çıxarışın ləğv edilməsi ilə alqı-satqı müqaviləsi üzrə ödənilmiş 65.000 manatın Cavabdeh alınıb İddiaçı qaytarılması eyni vaxtda icra edilsin. Qərar qəbul edildi