Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2(102)-5402/2021 05.10.2021 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki Kollegiyasının İddiaçı cavabdehlər Sumqayıt şəhəri üzrə İcra İxtisaslaşdırılmış Hərrac Mərkəzi MMC-yə qarşı iş üzrə İdarəsinə və Əmlak QƏRARİ (Açar sözlər: hərrac protokolunun ləğvi) Hakimlər Xəlilov İsmayıl Kamil oğlu (sədrlik edən və məruzəçi), Əliyev Ələsgər Əliabbas oğlu və Əhmədova Mehparə Tofiq qızından ibarət tərkibdə, Babayeva Məlahət Əfqan qızının katibliyi ilə, İddiaçı cavabdehlər Sumqayıt şəhəri üzrə İcra İdarəsinə və Əmlak İxtisaslaşdırılmış Hərrac Mərkəzi MMC-yə qarşı hərracın protkolunun ləğv edilməsi tələbinə dair Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 2(105)-1468/2020 nömrəli 26.08.2020-ci il tarixli qətnaməsindən İddiaçı tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə Ali Məhkəmənin binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İşin halları
1. İddiaçı bankla bağlanmış kredit müqaviləsi üzrə borclu olmuşdur. Eyni zamanda borcun təminatı olaraq öz əmlakını və digər şəxslərin əmlaklarını ipoteka ilə yüklü etmişdir. Məhkəmə qətnaməsi ilə kredit borcunun cavabdehdən tutulması və tutmanın ipoteka ilə yüklü edilmiş əmlaklara yönəldilməsi qət olunmuş, həmin qətnamə icra edilərək əmlaklar hərracda tələbkar banka satılmışdır. Hzarıkı iş üzrə iddiaçı hərracın onun məlumatı olmadan və əmlakların dəyərindən qat-qat aşağı qiymətə satılması əsası ilə hərracın nəticələrini mübahisələndirir. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları Birinci instansiya məhkəməsində icraat
2. İddiaçı cavabdehlər Sumqayıt şəhəri üzrə İcra İdarəsinə və Əmlak İxtisaslaşdırılmış Hərrac Mərkəzi MMC-yə qarşı məhkəməyə müraciət edərək, Protokol NY-275 saylı, 09.08.2018-ci il tarixdə keçirilmiş hərracın nəticələrinin ləğv edilməsi və yenidən hərrac keçirilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
3. İddia tələbi onunla əsaslandırmışdır ki, Sumqayıt Şəhər Məhkəməsinin 05.05.2016-cı il tarixli, 2(060)5875 saylı qətnaməsinə əsasən "xxxx" ASC-yə olan 112617,24 manat məbləğində kredit borcu ailə üzvlərinə məxsus ipotekaya qoyulmuş Sumqayıt şəhəri, 12-ci mikrorayon, ev 8A, mənzil 27, Sumqayıt şəhəri, 9-cu mikrorayon, ev 74, mənzil 14, Sumqayıt şəhəri, 9-cu mikrorayon, ev 25, mənzil 43, Sumqayıt şəhəri, Corat qəsəbəsində yerləşən 0,015 ha torpaq sahəsinə və onun üzərində yer ləşən 1 mərtəbəli 92A\1 saylı fərdi yaşayış evlərinə yönəldilmiş, 12-ci mikrorayon, ev 8A, 27 saylı mənzilin ilkin satış qiymətinin 50000 manat, 9-cu mikrorayon, ev 74, 14 saylı mənzilin ilkin satış qiymətinin 50000 manat, 9-cu mikrorayon, ev 25, 43 saylı mənzilin ilkin satış qiyməti 50000 manat, Corat qəsəbəsində yerləşən 0,015 ha torpaq sahəsi və onun üzərində yerləşən 1 mərtəbəli 92A/1 saylı fərdi yaşayış evinin ilkin satış qiyməti 57000 manat məbləğində müəyyən edilmişdir. Məhkəmə qətnaməsinə əsasən həmin əmlaklar açıq hərracda satılması və onun satışından əldə olunmuş pul vəsaiti hesabına onların (İddiaçı və X2) "xxxx" ASC-yə olan borcları ödənilməlidir. Onların əmlaklarının ilkin satış qiyməti ümumilikdə 207000 manat təşkil edir. Lakin həmin qiymətlər hazırki bazar qiymətlərinə uyğun deyildir, ümumilikdə əmlakların bazar qiyməti 330000 manatdan artıqdır. İcra məmuru tərəfindən icraata başlamaq haqqında qərar qəbul edilərkən onlara bu barədə məlumat verilməmiş, qeyd etdiyi məsələlərə toxunulmamış, borcun ödənilməsinə münasibətləri öyrənilməmiş, hüquqları pozulmuşdur. Onlar məsələdən yalnız əmlaklarının dəyər-dəyməzinə satılanda və mənzillərin boşaldılması tələb olunduqda xəbərləri olmuşdur. Bildirişi alan kimi icra şöbəsinə getmiş, protokolun surətini imza edərək almış, onda məlum olmuşdur ki, evlər çox ucuz qiymətə satılmışdır. Hansı ki, bazar qiyməti ilə satılsaydı 3 mənzil borcu ödəmək üçün yetərli olardı. Amma 4 mənzil satılıb üstəlik borcu da qalmışdır. Hamıya məlumdur ki, Sumqayıt şəhərində satış qiyməti 30000 manata 3 otaqlı mənzil yoxdur. Hətta bu qiymətə nə 2 otaqlı, nə də 1 otaqlı mənzil almaq mümkünsüzdür. Hamıya məlumdur ki, 1 otaqlı mənzillərin satış qiyməti 35.000 manatdan başlayır. Hərracın keçirilməsi barədə onlara məlumat verilməmiş, əmlakları dəyərdəyməzinə mənimsənilmək niyyəti ilə satılmışdır. Bundan əlavə, o borcunu ödəmək istəyir, lakin şərait yaradılmır. Ona görə də, 09.08.2018-ci il tarixdə keçirilmiş hərracın nəticələrinin ləğv edilərək yenidən hərrac keçirilməsinə dair qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
4. Sumqayıt Şəhər Məhkəməsinin 25 noyabr 2019-cu il tarixli, 2(060)-236/2019 saylı qətnaməsi ilə (hakim R.N.Qoşqarlı) İddiaçı cavabdehlər Sumqayıt şəhəri üzrə İcra İdarəsinə və Əmlak İxtisaslaşdırılmış Hərac Mərkəzi MMC-yə qarşı hərracın protokolunun ləğv edilməsinə dair iddia ərizəsi təmin edilməmiş və iddia ərizəsinin məhkəmədə baxılması üçün ödənilmiş 10 manat dövlət rüsumunun iddiaçının özünə aid edilmişdir.
5. Sumqayıt Şəhər Məhkəməsinin 25 noyabr 2019-cu il tarixli, 2(060)-236/2019 saylı qətnaməsi ilə (hakim R.N.Qoşqarlı) Sumqayıt Şəhər Məhkəməsinin 25 noyabr 2019cu il tarixli, 2(060)-236/2019 saylı qətnaməsinə əlavə olaraq, ünvan 1 ünvanında yerləşən əmlakın qiymətləndirilməsinə görə İddiaçı 300 manat manat və ünvan 2 ünvanında yerləşən əmlakın qiymətləndirilməsinə görə X1 300 manat alınıraq "xxxx" MMC-nin bank hesabına ödənilməsi göstərilmişdir.
6. İddia tələbini qismən təmin edən birinci instansiya məhkəməsi Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 416.1 və “İcra haqqında” Qanunun 53.2, 61.2, “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 42.1, 43.1, 43.2, 43.3, 43.4, 43.5, 43.7, 43.8-ci maddələrinə istinad etmişdir.
7. Birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsindən İddiaçı və maraqlarına toxunan şəxs R.Əhmədov apellyasiya şikayəti vermişlər.
8. Apelyasiya şikayətləri yenə də iddia tələbində olduğu kimi hərracın onların məlumatı olmadan keçirilməsi və əmlakların dəyərindən qat-qat aşağı satılması ilə bağlı olmuşdur. a) Apelyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
9. Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının (hakimlər T.Quliyev - sədrlik edən və məruzəçi, G.Tağızadə və L.Məmmədov) 26.08.2020-ci il tarixli qətnaməsi ilə İddiaçı və qətnamə ilə maraqlarına toxunan şəxs R.Əhmədovun verdiyi apelyasiya şikayətləri təmin edilməmiş, Sumqayıt Şəhər Məhkəməsinin 25 noyabr 2019-cu il tarixli, 2(060)-236/2019 saylı qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
10. Apelyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticə və əsaslandırma ilə razılaşmışdır.
11. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsindən İddiaçı kassasiya şikayəti vermişdir. Kassasiya şikayətinin və ona etirazın dəlilləri, məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları Kassasiya şikayətinin dəlilləri
12. İddiaçı apelyasiya məhkəməsinin qətnaməsindən kassasiya şikayəti verərək, qətnamənin ləğv edilməsi barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir. Kassasiya şikayəti iddia tələbi və apelyasiya şikayətində qeyd olunan kimi, hərracın onların məlumatı olmadan keçirilməsi və əmlakların dəyərindən qat-qat aşağı satılması ilə bağlı olmuşdur. b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
13. Eitaz daxil olmamışdır. Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
14. Tərəfl ər məhkəmə iclasının yeri və vaxtı barədə lazımi qaydada məlumatlandırılmasına baxmayaraq məhkəmə iclasına gəlməmiş, məhkəmə kollegiyası MPM-in 415.3-cü maddəsinə əsasən, işə onun iştirakı olmadan baxılmasını mümkün hesab etmişdir. Tətbiq edilən hüquq: Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsi: 15. 416-cı maddəsinə əsasən bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş qaydaları pozmaqla keçirilən hərrac maraqlı şəxsin iddiası üzrə məhkəmə tərəfindən etibarsız sayıla bilər. Hərracın etibarsız sayılması hərracı udmuş şəxslə bağlanan müqavilənin etibarsızlığına səbəb olur. “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunu:
16. Maddə. 42.1. Hərracın təşkilatçısı hərracın keçirilməsinə dair kütləvi informasiya vasitələrində elan dərc etdirir, ipoteka saxlayana və ipoteka qoyana verilməsini təsdiq etmə üsulu i lə bildiriş göndərir. Birinci elan və bildiriş hərracın keçirilməsinə ən geci 30 təqvim günü qalmış verilir. Hərracın keçirilməsinə 15 təqvim günü qalmış ikinci elan verilir.
17. Maddə. 42.3. Hərracın təşkilatçısı və onun əməkdaşları istisna olmaqla, hərracda istənilən şəxs, o cümlədən ipoteka saxlayan və ipoteka qoyan alıcı qismində iştirak edə bilər.
18. Maddə.
44. Bu Qanunla müəyyən edilmiş qaydaları pozmaqla keçirilən hərrac Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 416-cı maddəsində nəzərdə tutulmuş nəticələrə səbəb olur.
19. Maddə. 46.1. İpoteka predmetinin açıq bazarda və ya hərracda satışına (alqı-satqı müqaviləsi notariat qaydasında təsdiq olunanadək və ya hərracın nəticələri üzrə protokol imzalananadək), yaxud bu Qanunun tələblərinə uyğun olaraq onun ipoteka saxlayan tərəfind ən əldə olunmasına qədər (alqı-satqı müqaviləsi notariat qaydasında təsdiq olunanadək) əsas öhdəlik üzrə borclu və (və ya) ipoteka qoyan, yaxud hər hansı üçüncü şəxs ipoteka saxlayanın əsas bütün tələbini ödəyərək ipoteka predmetinə tutma yönəldilməsinə və onun satışına xitam verə bilər. Bu hüququ məhdudlaşdıran razılaşma əhəmiyyətsizdir. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin
20. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
21. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
22. Maddə
416. Kassasiya instansiyası məhkəməsi müstəsna olaraq hüquqi məsələlərə baxmaqla apelyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır.
23. Maddə 418.1. Maddi və prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması, o cümlədən maddi və prosessual hüququn tətbiqi üzrə məhkəmə təcrübəsinin vahidliyinin pozulması apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və qərardadının ləğv edilməsi üçün əsasdır. Kassasiya baxışının hədləri Kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apelyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin fa ktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir.
24. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
25. Məhkəmə kollegiyası aşağıdakı əsaslara görə mübahisə ilə bağlı apellyasiya instansiya məhkəmsəsinin mövqeyi ilə razılaşmır.
26. İlk növbədə qeyd olunmalıdır ki, iddiaçı öz tələbinin əsası kimi iki hala istinad etməklə hərracın nəticələrini mübahisələndirmişdir. 1-ci hal, hərracın ipotekaqoyanların xərəbi olmadan keçirilməsi, 2-ci hal, ipoteka ilə yüklü edilmiş əmlakların dəyərindən aşağı qiymətə satılması.
27. İstər 1-ci instansiya və istərsə də Apelyasiya Məhkəməsi iddia tələbinin 2-ci halla bağlı əsaslı olub-olmamasını yoxlamış və o kontekstdən mübahisəyə qiymət vermişdir.
28. İddiaçı iddia ərizəsində hərracın keçirilməsi barədə ümumiyyətlə məlumatlı olmadığını bildirir (mülki iş səhifə 01, idddia ərizəsi), deməli hərracın onlara məlumat verilmədən keçirilməsini ifadə edir. Apelyasiya şikayətində də açıq-aşkar onu qeyd edir ki, 4 əmlak onların xəbəri olmadan hərracda satılmışdır (mülki iş səhifə 115).
29. Lakin Apelyasiya Məhkəməsi öz qətnaməsində qeyd edir ki, “İddiaçı iddia tələbini onunla əsaslandırmışdır ki, ipoteka predmeti olan əmlakların ilkin satış qiyməti həqiqəti əks etdirmir, əmlakların dəyəri təyin edilmiş məbləğdən artıqdır.” (mülki iş səhifə 271.)
30. Məhkəmələr hərracın keçirilməsinə dair sənədləri tələb etməmiş, hərrac keçirilərkən qanunvericiliyin tələblərinə riayət olunub-olunmamasını araşdırmadan yekun qərar qəbul etmişlər.
31. Hazırkı qərarın 16-17-ci bəndlərində qeyd olunan normaların tələblərinə görə hərracın təşkilatçısı hərracın keçirilməsi nə dair kütləvi informasiya vasitələrində elan dərc etdirir, ipoteka saxlayana və ipoteka qoyana verilməsini təsdiq etmə üsulu ilə bildiriş göndərir. Birinci elan və bildiriş hərracın keçirilməsinə ən geci 30 təqvim günü qalmış verilir. Hərracın keçirilməsinə 15 təqvim günü qalmış ikinci elan verilir. Hərracın təşkilatçısı və onun əməkdaşları istisna olmaqla, hərracda istənilən şəxs, o cümlədən ipoteka saxlayan və ipoteka qoyan alıcı qismində iştirak edə bilər.
32. Hərracın keçirilməsinə dair sənədlər tələb edilmədiyi üçün qanunvericiliyin yuxarıda qeyd olunan normalarına riayət edilib-edilməməsi aydın deyil.
33. Bundan başqa, hazırkı qərarın 19-cu bəndində qeyd olunan maddi hüquq normasına görə ipoteka predmetinin açıq bazarda və ya hərracda satışına (alqı-satqı müqaviləsi notariat qaydas ında təsdiq olunanadək və ya hərracın nəticələri üzrə protokol imzalananadək), yaxud bu Qanunun tələblərinə uyğun olaraq onun ipoteka saxlayan tərəfindən əldə olunmasına qədər (alqı-satqı müqaviləsi notariat qaydasında təsdiq olunanadək) əsas öhdəlik üzrə borclu və (və ya) ipoteka qoyan, yaxud hər hansı üçüncü şəxs ipoteka saxlayanın əsas bütün tələbini ödəyərək ipoteka predmetinə tutma yönəldilməsinə və onun satışına xitam verə bilər. Bu hüququ məhdudlaşdıran razılaşma əhəmiyyətsizdir.
34. Hərracın keçirilməsi barədə ipotekaqoyanlara məlumat verilməməsi eyni zamanda onları 21-ci bənddə qeyd olunan hüquqlardan istifadə etmək hüquqlarından məhrum edir. Hansıki, borclu əvvəldən hesablanmış borcun könüllü olaraq ödənilməsinə razı olduğunu təsdiq edir.
35. Məhkəmə kollegiyası bir məsələni də q eyd edir ki, əmlakın ipoteka ilə yüklü edilməsinin məqsədi öhdəliyin icrasını təminatlandırmaqdır. Qanunvericinin verdiyi həmin təminat ipotekaqoyanın əmlakının dəyərindən açıq-aşkar aşağı qiymətə mülkiyyətə keçirilməsi üçün əsas ola bilməz. Qanunverici tələbkarın mənafeyini nəzərə alır və ipotekanın ilkin satış qiymətini əmlakın likvid qiyməti ilə götürülməsini müəyyən edir. Əmlakın likvid qiyməti onun real bazar qiymətindən aşağı qiymətdir. Yəni, ipoteka ilə yüklü edilmiş və hərraca çıxarılmış əmlak artıq real dəyərindən də aşağı satışa çıxarılır ki, tələbkarın mənafeyi asanlıqla təmin olunsun. Ona görə hərracın keçirilməsi ilə bağlı bundan sonrakı prosedurlar qanunvericiliyin tələbləri çəçivəsində olmalıdır ki, mülkiyyətçilər daha çox zərərə məruz qalmasınlar. Lakin hazırkı işdə hərra cın qanunvericiliyin tələblərinə riayət olunmaqla keçirilməsi şübhə doğurur. Beləki, Sumqayıt şəhərində yerləşən üç otaqlı, iki otaqlı, bir otaqlı üç mənzil və tam yaşayış şəraitli bir bağ evi (bu halı məhkəmələr müəyyən edib və sübutları tədqiq edib, fotoşəkilləri əlavə ediblər) ikinci hərracdan sonra tələbkara cəmi 131.962 manat 50 qəpiyə satılmasışdır. Belə nəticə, hərracın reallıqda açıq keçirilməsini şübhə altına alır və həmin sənədlərin tədqiq edilməsinə zərurət yaradır.
37. Ona görə mübahisə ilə bağlı yekun qərar qəbul etmək üçün hərracın keçirilməsinə dair sənədlər tələb edilməli, sənədlər tədqiq edilməli, hərracın keçirilməsi barədə elanların verilib-verilməməsi, həmin elanların hərracda iştirak etməyi arzu edən kütlənin tanıdığı, izlədiyi kütləvi informasiya vasitələrində edilib- edilməməsi, ipotekaqoyanlara vaxtında məlumat verilib-verilməməsi, hərrac baş tutmadığı təqdirdə onlara hazırkı qərarın 21-ci bəndində nəzərdə tutulan hüquqlardan istifadə etmələri üçün şərait yaradılıb-yaradılmaması aydınlaşdırılmalı və bunun nəticəsindən asılı olaraq yekun qərar qəbul edilməlidir.
38. Nəzərə almaq lazımdır ki, məhkəmə aktının qanuni və əsaslı hesab olunması üçün əsas şərtlərdən biri onun ədalətli olmasıdır. Avropa İnsan Hüquqları Məhkəməsi özünün bir çox qərarlarında (“Delcourt Belçikaya qarşı” iş üzrə 17 yanvar 1970-ci il tarixli qərarı, “RiersackBelçikaya qarşı” iş üzrə 01 oktyabr 1982-ci il tarixli qərarı, “X5rşı” iş üzrə 26 oktyabr 1984-cü il tarixli qərarı) bunu belə ifadə etmişdir: “Ədalət mühakiməsinin həyata keçirilməsi ilə bərabər, ədalətin bərqərar edildiyi də aydın görünməlidir”.
39. Yuxarıda qeyd olunanlar belə qənaətə gədməyə əsas verir ki, Apellyasiya instansiyası məhkəməsi işə baxarkən həqiqətə nail olmaq üçün sübutları tam, hərtərəfli araşdırmamış, işin faktiki hallarını düzgün müəyyənləşdirməmiş, apellyasiya şikayətinin dəlillərinə müfəssəl hüquqi qiymət verməmişdir. Ona görə məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, iddiaçının kassasiya şikayəti qismən əsaslı hesab olunaraq qətnamə ləğv edilməklə iş yeni apelyasiya baxışına qaytarılmalıdır.
40. Şərh edilənlərə və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 416, 417, 418, 419-cu maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası
36. Q Ə R A R A A L D İ: İddiaçı kassasiya şikayəti qismən təmin edilsin. Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 2(105)-1468/2020 nömrəli, 26.08. 2020-ci il tarixli qətnaməsi ləğv edilsin və iş yenidən baxılması üçün həmin məhkəməyə göndərilsin. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.