Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2(102)-726/2023 31.01.2023 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının İddiaçı cavabdeh "xxxx" MMC-yə ("xxxx" ASC və Xətai Rayon İcra və Probasiya Şöbəsi mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxslər qismində cəlb edilməklə) qarşı iş üzrə QƏRARİ Açar sözlər: hərracın nəticələrinin ləğv edilməsi Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər Şəfiyev İspəndiyar Əsəd oğlu (məruzəçi hakim), Əhmədov Əhməd Abbas oğlu, Həsənov Vüqar Təvəkgül oğlundan ibarət tərkibdə, İddiaçı cavabdeh "xxxx" MMC-yə qarşı ("xxxx" ASC və Xətai Rayon İcra və Probasiya Şöbəsi mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxslər qismi ndə cəlb edilməklə) “hərracın nəticələrinin ləğv edilməsi” tələbinə dair mülki iş üzrə Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının 2(103)-4681/2022 nömrəli, 05 oktyabr 2022-ci il tarixli qətnaməsindən iddiaçı tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə 31 yanvar 2023-cü il tarixdə Ali Məhkəmənin binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İşin halları
1. Bakı şəhəri Xətai rayon Məhkəməsinin xx.xx.2011-ci il tarixli, 2(011)-2461/2011 saylı qətnaməsi ilə cavabdeh X1 iddiaçı "xxxx" X2 Açıq Səhmdar Cəmiyyətinin xeyrinə cəmi 38.196 manat pul tutulması, borcun ilk növbədə ipoteka qoyulmuş İddiaçı xüsusi mülkiyyətində olan ünvan 1 ünvanda yerləşən ümumi sahəsi 165,2 kv.metr olan qeyri-yaşayış sahəsinə yönəldilməsi, həmin əmlakın hərrac qaydasında satılması, borcun ipoteka predmetinə yönəldilməsi ilə əlaqədar olaraq ünvan 1 ünvanda yerləşən ümumi sahəsi 165,2 kv.metr olan qeyri-yaşayış sahəsindən İddiaçı və X3 ipoteka ilə yüklü edilən əmlak satıldıqdan sonra ən geci 1 ay ərzində evdən (qeyri-yaşayış sahəsi) çıxarılmaları, qeyri-yaşayış sahəsinin satışından əldə olunan pul vəsaiti borcun ödənilməsini tam təmin etməzsə, qalan məbləğin cavabdeh X1 alınıb iddiaçı "xxxx" X2 Açıq Səhmdar Cəmiyyətinin nəfinə verilməsi, satışdan əldə olunan vəsaitin qətnamənin icrasından artıq qalan hissəsinin İddiaçı qaytarılması, iddianın qalan hissədə rədd edilməsi qət edilmişdir.
2. Xətai Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2012-ci il tarixli, 2(011)- 2461/2011 saylı icra sənədi və Suraxanı Rayon İcra Şöbəsinin xx.xx.2013-cü il tarixli, 17/73 saylı sifariş məktubu əsasında "xxxx" M MC tərəfindən İddiaçı məxsus olan ünvan 2 ünvanda yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin ilkin qiymətini müəyyən etmək üçün qiymətləndirmə işi həyata keçirilmiş, "xxxx" MMC-nin xx.xx.2013-cü il tarixli 13-38 saylı «Əmlakın qiymətləndirilməsinin nəticələri haqqında hesabat»ı ilə ünvan 1 ünvanda yerləşən qeyri-yaşayış sahəsi xx.xx.2013-cü il tarix üçün 90.300 manat dəyərində qiymətləndirilmişdir. Mübahisəli əmlak "xxxx" MMC tərəfindən ilkin satış qiyməti 90.300 manat olmaqla hərraca çıxarılmış, sonradan həmin qiymət təkrar hərraclarda ilk olaraq 15% və sonradan 25% aşağı salınaraq 57567 manata "xxxx" İKB-yə satılmışdır.
3. Hazırkı icraatdan əvvəl tərəflər arasında məhkəmə mübahisəsi olmuş və Bakı Şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin qanuni qüvvəyə minmiş 19 sentyabr 2014-cü il tarixli qətnaməsi ilə id dia təmin edilərək, ünvan 3 ünvanda yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsinə dair "xxxx" MMC-nin xx.xx.2013-cü il tarixli 13-38 saylı “Əmlakın qiymətləndirilməsinin nəticələri haqqında hesabat”ı, həmin qeyri-yaşayış sahəsinin satılmasına dair "xxxx" MMC tərəfindən keçirilmiş hərrac, həmin hərracın nəticələri haqqında xx.xx.2013-cü il tarixli Y-240 saylı protokol və həmin protokol əsasında ünvan 2-da yerləşən ümumi sahəsi, 165.2 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsinin "xxxx" İKB ASC-yə satılmasına dair alğı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi, iş üzrə ödənilmiş dövlət rüsumunun 10.40 manat məbləğində əvəzinin cavabdeh "xxxx" MMC-dən tutulub İddiaçı verilməsi, ekspertiza tədqiqatının dəyəri olan 150 manat məbləğində pul vəsaitinin isə cavabdeh "xxxx" MMC- dən tutularaq “Əmlak Bazarı İştirakçıları İctimai Birliyinə” ödənilməsi qət edilmişdir.
4. Bundan sonra yenidən Xətai Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2012-ci il tarixli, 2(011)2461/2011 saylı icra sənədinin icrasını təmin etmək məqsədi ilə Xətai rayon İcra Şöbəsi tərəfindən verilmiş sifarişə əsasən "xxxx" MMC tərəfindən mübahisəli əmlak ilkin satış qiyməti 148.000 manat olmaqla xx.xx.2021-ci il saat 11.00-da hərraca çıxarılmışdır. Bu barədə tərəflərə xx.xx.2021-ci il tarixli bildiriş göndərilmiş və “Birja yenilikləri” qəzətinin xx.xx.2021-ci il tarixli buraxılışında elan dərc edilmişdir. İddiaçı göndərilmiş bildiriş “ünvan dəqiq deyil” qeydi ilə geri qaytarılmışdır. 5. 29.03.2021-ci il saat 11.00-da təkrar hərrac keçirilmiş və bu barədə tərəflərə xx.xx.2021-ci il tarixli bildiriş göndərilmiş və “ Birja yenilikləri” qəzetinin xx.xx.2021-ci il tarixli buraxılışında elan dərc edilmişdir. İddiaçı göndərilmiş bildiriş “ünvan dəqiq deyil” qeydi ilə geri qaytarılmışdır.
6. Təkrar hərrac baş tutmamış, bu barədə “Birja yenilikləri” qəzetinin xx.xx.2021-ci il tarixli buraxılışında elan dərc edilmiş və mübahisəli əmlak 94350 manata xx.xx.2021-ci il tarixli təklif məktubu ilə ipoteka saxlayana təklif olunmuşdur.
7. İpoteka saxlayan "xxxx" ASC mübahisəli əmlakı qəbul etmiş və sonuncunun hüquqları daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində xx.xx.2022-ci il tarixdə qeydiyyata alınmışdır. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
8. İddiaçı cavabdeh "xxxx" MMC-yə qarşı ("xxxx" ASC və Xətai Rayon İcra və Probasiya Şöbəsi mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəl i sürməyən üçüncü şəxslər qismində cəlb edilməklə) iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, hərracın nəticələrinin ləğv edilməsi haqqında qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
9. İddiaçı iddia tələbini onunla əsaslandırmışdır ki, cavabdeh "xxxx" MMC Xətai rayonu, Natiq Əliyev 30 ünvanında yerləşən, ona aid olan qeyri-yaşayış sahəsinin hərracını təşkil etmişdir. Əmlakın qiymətləndirilməsi 4-5 il əvvəl keçirilməsi səbəbindən real bazar qiymətini əks etdirmir. Əmlakın yenidən qiymətləndirilməsinə zərurət vardır.
10. Üçüncü şəxs "xxxx" ASC-nin nümayəndəsi X4 iddia müddətinin tətbiqinə dair yazılı ərizə təqdim edərək, bildirmişdir ki, Nərimanov Rayon Məhkəməsinin 2(011)-2461/2011-ci il tarixli qətnaməsi ilə ünvan 2 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinə tutma yönəldilməsi qət edilmişdi r. 17 aprel 2012-ci il tarixli icra vərəqəsinin və Xətai Rayon İcra Şöbəsinin sifariş məktubuna əsasən hərrac keçirilmişdir. İddiaçı hazırki iddia tələbi ilə məhkəməyə müraciət etmək üçün müəyyən edilmiş iddia müddətini buraxmışdır. İddiaçı cavabdeh "xxxx" ("xxxx" İKB) ASC-yə və qeyrilərinə qarşı “hərracın nəticələrinin ləğv edilməsi” tələbinə dair mülki iş üzrə iddia müddətini tətbiq etməklə iddia tələbinin rədd edilməsini xahiş etmişdir.
11. Birinci instansiyası məhkəməsinin qərardadı əsasında "xxxx" MMC-nin verdiyi xx.xx.2021-ci il tarixli, ƏEM/D 122-1245/21 nömrəli ekspert rəyi ilə müəyyən olunmuşdur ki, aparılmış hesablamalara və təkliflərə əsasən Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Natiq Əliyev küçəsi, 30 nömrəli qeyri-yaşayış sahəsinin xx.xx.2021-ci il tarixinə bazar qiyməti 198660 manat, li kvid dəyəri 178794 manat təşkil edir.
12. Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin (bundan sonra - birinci instansiya məhkəməsi) 03 fevral 2022-ci il tarixli, 2(005)-127/2022 saylı qətnaməsi ilə (hakim Aytən Novruzova) iddia təmin edilməmişdir.
13. Birinci instansiya məhkəməsi qeyd etmişdir ki, "xxxx" MMC-nin xx.xx.2021-ci il tarixli, ƏEM/D 122-1245/21 nömrəli ekspert rəyində əmlakın təsviri, təmiri haqqında məlumat verilmiş, müxtəlif profillərdən şəkilləri çəkilmiş, obyektə uyğun satış və təkliflər tapılaraq təhlil olunmuşdur. Araşdırılmış qiymətlər arasındakı fərq faiz nisbəti ilə müəyyənləşdirilmiş, bazar qiyməti və likvid dəyəri müəyyən edilmişdir. Qiymətləndirmə zamanı həmin qiymətləndirmə obyektinə dair qiymətin hansı meyarlara əsasən təyin olunduğu göstərilmişdir. Mübahisələndirilən Daşınar və Daşınmaz Əmlakların Satışı üzrə Hərrac Mərkəzi” MMC və "xxxx" MMC tərəfindən olan ekspert rəyi ilə əmlaka dair qiymətlər arasında 30 min manat məbləğində fərq mövcuddur. Göründüyü kimi, mübahisələndirilən hesabatda göstərilmiş qiymətlərin açıq-aşkar əsassız olduğunu təsdiq edən sübutlar məhkəmə baxışı zamanı iddiaçı tərəfindən təqdim edilməmişdir.
14. Məhkəmə hər iki ekspert rəyi ilə müəyyən edilmiş qiymətləri müqayisəli şəkildə təhlil edib belə qənaətə gəlmişdir ki, Daşınar və Daşınmaz Əmlakların Satışı üzrə Hərrac Mərkəzi” MMC tərəfindən iddiaçının əmlakı qiymətləndirilərkən, qeyr-yaşayış sahəsinin texniki göstəricilərinə dair düzgün məlumatlar yazılmış və əmlakın bazar dəyəri təyin edilərkən ekspert rəyləri ilə müəyyən edilmiş qiymətlər arasında fərqlər digər rəyin əsassız v ə ya qeyri-obyektiv olması üçün əsas yaratmır.
15. Məhkəmənin mövqeyinə görə “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Qanunda əmlakın dəyərini müəyyənləşdirən qiymətləndiricinin hesabatının məhkəmə qaydasında mübahisələndirilməsi imkanının nəzərdə tutulması istənilən halda qiymətləndiricinin hesabatının ləğv edilməli olması kimi başa düşülə bilməz. Həmin qiymətləndirmə hesabatı yalnız tərəfin hüququnun pozuntusunun yarandığı güman edilən real vəziyyətlərdə ləğv oluna bilər. Digər tərəfdən, hazırda mübahisələndirilən hərrac artıq başa çatmış, əmlakın mülkiyyətçisi hazırda "xxxx" ASC-dir. İcra icraatı zamanı isə tələbkarın hüququnun pozuntusunun yarandığı an qiymətləndirmənin aparılaraq hər hansı bir qiymətin müəyyən edildiyi an deyildir. Həmin an müəyyən edilmiş qiymətləndirmə əsasında əmlakın tələbkara təklif olunaraq onun tərəfindən qəbul edildiyi və yaxud yenə müəyyən edilmiş qiymətləndirmə əsasında icra məmurunun sifarişi üzrə hərracın keçirilməsi nəticəsində əmlakın satıldığı andır. Bu baxımdan, əgər digər növbəti icra hərəkətləri aparılmışdırsa, həmin icra hərəkətləri mübahisələndirilmədən yalnız əmlakın qiymətləndirilməsi faktına dair mübahisə açılması hüquq və azadlıqların məhkəmə təminatına imkan verə bilməz.
16. Məhkəmə öz mövqeyini Azərbaycan Respublikasının “İcra haqqında” Qanununun 51.1ci, Azərbaycan Respublikasının “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Qanununun 3, 7, 8, 10-cu, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəllənin 14.2, 77.1, 119.1, 217.4-cü maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır. b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsində icraat
17. İddiaçı apellyasiya şikayəti verərək, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv olunmasını xahiş etmişdir.
18. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılıb ki, birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən sübutlara obyektiv, tam, hərtərəfli baxılmamış, mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsinin qiymətinin hələ 2014-cü ildə 180000 manat məbləğində qiymətləndirilməsinə əhəmiyyət verilməmiş, keçən 8 il müddətində daşınmaz əmlak bazarında qiymət artımının olmasına diqqət yetirilməmiş, nəticədə düzgün olmayan qətnamə qəbul edilmişdir. Halbuki, iddiaçı tərəfindən iddia tələbinin əsaslılığı ilə bağlı arqumentləri məhkəməyə təqdim edilmişdi və məhkəmə qətnamədə həmin arqumentləri əsassız hesab etməsini əsaslandırmamışdır. Üstəlik, birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən əmlakın qiymətləndirilməsi üçün təyin edilən eksper tiza rəyində qeyri-yaşayış sahəsi 198660 manat (likvid dəyəri 178794 manat) məbləğində qiymətləndirilmişdir. 2021-ci ildə əmlakın 148000 manat məbləğində qiymətləndirilməsi zamanı həmin ərazidə təşəkkül tapmış qiymətlər araşdırılmamış, qiymətləndirmə səthi aparılmış, daşınmaz əmlaka dair zəruri sənədlərlə tanış olunmamış, qiymətləndirilən əmlakın dəyərinə təsir edən amillər nəzərə alınmamış, analoji əmlakların bazar dəyəri təhlil edilməmiş, nəticədə əmlak real dəyərindən aşağı qiymətləndirilməklə iddiaçının hüququnun pozuntusuna şərait yaradılmış, əmlak real dəyərindən aşağı qiymətlə hərraca çıxarılmışdır. Sözügedən əmlakın dəyərindən aşağı məbləğdə, real bazar dəyərini əks etdirməyən qiymətlə satışa çıxarılması isə qiymətləndirmə rəyinin, eləcə də həmin qiymətlə keçirilmiş hərracın etibar sızlığına dəlalət edir.
19. Apelyasiya instansiyası məhkəməsi mübahisənin düzgün həlli üçün qiymətləndirmə ekspertizası təyin edərək, qiymətləndirməni "xxxx" MMC-yə və ”Ekspress Lisding” MMC-yə həvalə etmişdir. 20. "xxxx" MMC-nin xx.xx.2022-ci il tarixli, PR/M-47/2022 nömrəli rəyinə əsasən ünvan 5 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 180,6 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsinin 2021-ci ilə bazar dəyəri 99000 manat, likvid dəyəri 75000 manat, hazırkı günə (2022-ci ilə) bazar dəyəri 126000 manat, likvid dəyəri isə 95000 manat olduğu müəyyən edilmişdir. 21. ”Ekspress Lisding” MMC-nin xx.xx.2022-ci il tarixli, 15- 08/22-AM-QY nömrəli rəyinə əsasən ünvan 5 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 180,6 kv.m təşkil edən qeyri-yaşayış sahəsinin 2021-ci il tarixi vəziyyətinə bazar qiymətinin 175000 manat, likvid q iymətinin 158000 manat civarında olduğu, həmin obyektin iyul 2022-ci il tarixi vəziyyətinə bazar qiymətinin 189000 manat, likvid qiymətinin 171000 manat civarında olduğu müəyyən edilmişdir.
22. Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının (bundan sonra – apellyasiya instansiyası məhkəməsi) 2(103)-4681/2022 nömrəli, 05 oktyabr 2022-ci il tarixli qətnaməsi ilə (hakimlər X.Sarıyev (sədrlik edən və məruzəçi), N.Cəfərov və E.Mehdiyev) İddiaçı tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti təmin edilməmiş, Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin 03 fevral 2022-ci il tarixli, 2(005)-127/2022 saylı qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
23. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi gəldiyi nəticəni onunla əsaslandırmışdır ki, birinci instansiya məhkəməsi ədalət mühakiməsini çəkişmə, tərəflərin bərabərli yi və faktlar əsasında həyata keçirərək, həqiqətə nail olmaq üçün işin hərtərəfli, tam və obyektiv tədqiqinə lazımi şərait yaradaraq, iş üzrə toplanmış və tədqiq olmuş sübutlara tətbiq edilməli olan hüquq normalarına müvafiq, məcburi halda hüquqi qiymət verməklə düzgün nəticəyə gəlmişdir. Belə ki, "xxxx" MMC tərəfindən ipoteka predmeti olmuş Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Natiq Əliyev küçəsi, 30 nömrəli qeyriyaşayış sahəsinin 2021-ci ildə likvid qiyməti 148000 manat, birinci instasiya məhkəməsində "xxxx" MMC tərəfindən xx.xx.2021-ci il tarixinə likvid qiyməti 178794,0 manat, apellyasiya mərhələsində keçirilmiş ekspertiza üzrə 2021-ci il tarixə likvid qiyməti 158000 manat və 75000 manat hüdudlarında qiymətləndirilmişdir.
24. Alınmış rəylər kifayət qədər əsaslandırılmış, əmlakın mövcud likvid də yəri (internet, qəzet məlumatları nəzərə alınmaqla, əmlaka baxış keçirilməklə) müəyyən olunmuşdur.
25. Göründüyü kimi ünvan 5 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 180,6 kv.m təşkil edən qeyri-yaşayış ilə bağlı qiymətlər arasında kəskin fərq müəyyən olunmadığından, apellyatorun hərracın aşağı qiymətlə keçirilməsi ilə bağlı dəlili əsaslı hesab oluna bilməz.
26. Kollegiya həmçinin qeyd etmişdir ki, Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 416.1-ci maddəsinə əsasən bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş qaydaları pozmaqla keçirilən hərrac maraqlı şəxsin iddiası üzrə məhkəmə tərəfindən etibarsız sayıla bilər. Hərracın təşkili və keçirilmə qaydaları həmin məcəllənin 415-ci maddəsində göstərilmişdir. Bu baxımdan, əgər digər növbəti icra hərəkətləri aparılmışdırsa, həmin icra hərəkətləri mübahisələndiri lmədən yalnız əmlakın qiymətləndirilməsi faktına dair mübahisə açılması hüquq və azadlıqların məhkəmə təminatına imkan verə bilməz.
27. Məhkəmə öz mövqeyini Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 415. 416-cı, “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 51.1-ci, “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununun 3, 7, 8, 10-cu, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəllənin 14.2, 77.1, 115.0.1, 119.1, 217.4-cü maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır. Kassasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
28. İddiaçı kassasiya şikayəti verərək apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsi və iddianın təmin edilməsi barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
29. Kassasiya şikayəti onunla əsaslandı rılmışdır ki, iddiaçı ilkin və təkrar hərracların keçirilməsindən məlumatlı olmamışdır. Belə ki iş materiallarında olan, cavabdeh tərəfindən məhkəməyə təqdim edilmiş bildirişlərdən də görünür ki, iddiaçıya hərracın keçirilməsinin vaxtı və yeri barəsində məlumatları özündə əks etdirən bildiriş iddiaçıya çatdırılmamışdır. Mübahisəli qeyriyaşayış sahəsinin xx.xx.2021-ci il tarixə likvid qiymətinin 178794 manat olduğu halda, iddiaçıya məlumat vermədən 148000 manat ilkin satış qiyməti ilə hərraca çıxarılması və 3-cü hərracdan 94500 manata satılması iddiaçının qanunla qorunan hüquqlarını kobud şəkildə pozaraq onun vəziyyətini daha da çətinləşdirmişdir. Göründüyü kimi, iddiaçıya məxsus sözügedən mənzilin ilkin satış qiyməti məhkəmə tərəfindən keçirilmiş ekspert rəyi ilə 178794 manat müəyyən olund uğu halda, dəyərindən qat-qat ucuz qiymətə satılması bankın marağında olmuş və cavabdehlə əlbir olaraq yaranmış vəziyyətdən istifadə edib iddiaçının əmlakını ələ keçirtmişlər. İş materiallarından da göründüyü kimi müxtəlif vaxtlarda əmlaka ekspertlər tərəfindən yüksək qiymət verilmişdir. Birinci instansiya məhkəməsi qəbul etdiyi qətnaməni onunla əsaslandırmışdır ki, “mübahisələndirilən hesabatda göstərilmiş qiymətlərin açıq-aşkar əsassız olduğunu təsdiq edən sübutlar məhkəmə baxışı zamanı iddiaçı tərəfindən təqdim edilməmişdir”. Bu nəticəyə gələrkən məhkəmə nəzərə almamışdır ki, hələ 2014-cü ildə əmlakın qiyməti 180 000 manat qiymətləndirilmişdi. Həmin vaxtdan 8 il keçmişdir və keçən müddət ərzində ölkədə və dünyada baş verən qiymət artımı hamıya məlumdur. Üstəlik, birinci instansiya məhkə məsi tərəfindən əmlakın qiymətləndirilməsi üçün təyin edilən ekspertiza rəyində qeyri-yaşayış sahəsi 198660 manat (likvid dəyəri 178794 manat) məbləğində qiymətləndirilmişdir. 2021-ci ildə əmlakın 148 000 manat məbləğində qiymətləndirilməsi zamanı həmin ərazidə təşəkkül tapmış qiymətlər araşdırılmamış, qiymətləndirmə səthi aparılmış, daşınmaz əmlaka dair zəruri sənədlərlə tanış olunmamış, qiymətləndirilən əmlakın dəyərinə təsir edən amillər nəzərə alınmamış, analoji əmlakların bazar dəyəri təhlil edilməmiş, nəticədə əmlak real dəyərindən aşağı qiymətləndirilməklə iddiaçının hüququnun pozuntusuna şərait yaradılmış, əmlak real dəyərindən aşağı qiymətlə hərraca çıxarılmışdır. Sözügedən əmlakın dəyərindən aşağı məbləğdə, real bazar dəyərini əks etdirməyən qiymətlə satışa çıxarılması isə qiymət ləndirmə rəyinin, eləcə də həmin qiymətlə keçirilmiş hərracın etibarsızlığına dəlalət edir. Üstəlik, apelyasiya instansiyası məhkəməsi qətnamədə 30000 manat fərqin hərracın nəticələrinin etibarsızlığı üçün əsas olmaması barədə nəticəyə gəlsə də, gəldiyi nəticəni əsaslandırmamışdır. Məhkəmə nəzərə almamışdır ki, iddiaçının hərracda iştirakı təmin edilmədiyi üçün əmlak dəyərində qat-qat aşağı qiymətə bank tərəfindən alınmışdır. b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
30. Kassasiya şikayətinə qarşı etiraz daxil olmamışdır. Tətbiq edilən hüquq Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi 31. 415.2. Qanunvericilikdə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, təşkilatçı hərracın keçirilməsini onun keçirilməsinə ən geci otuz gün qalmış bildirməlidir. Bildirişdə hərracın vaxtı, yeri və forması, onun predmeti və keçirilmə qaydası, o cümlədən hərracda iştirakın rəsmiləşdirilməsi, hərracı udan şəxsin müəyyənləşdirilməsi, habelə başlanğıc qiyməti haqqında və qanunvericiliklə müəyyənləşdirilmiş digər məlumatlar olmalıdır. Əgər hərracın predmeti müqavilə bağlamaq hüququdursa, qarşıdakı hərrac barəsində bildirişdə bunun üçün verilən müddət göstərilməlidir
32. Maddə 416.1 Müəyyənləşdirilmiş qaydaları pozmaqla keçirilən hərrac maraqlı şəxsin iddiası üzrə məhkəmə tərəfindən etibarsız sayıla bilər.
33. Maddə 416.2. Hərracın etibarsız sayılması hərracı udmuş şəxslə bağlanan müqavilənin etibarsızlığına səbəb olur. “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının qanunu
34. Maddə 42.1. Hərracın təşkilatçısı icra məmurundan sifarişi aldığı gündən 5 iş günü müddətində hərracın keçirilməsinə dair kütlə vi informasiya vasitələrində və özünün rəsmi internet saytında elan dərc etdirir və bu barədə ipoteka saxlayana və ipoteka qoyana sifarişli poçt göndərişi (məktubu) ilə bildiriş göndərir. Elan və bildiriş hərracın keçirilməsinə ən geci 20 təqvim günü qalmış verilir (göndərilir). Hərrac sifarişin alındığı gündən 30 təqvim günündən gec olmayaraq keçirilir. Elanda və bildirişdə hərracın vaxtı, yeri, keçirilmə qaydası, satışa çıxarılan ipoteka predmetinin yerləşdiyi ərazi və təsviri, ilkin satış qiyməti, hərrac addımı (ilkin satış qiymətinin 3 faizindən artıq olmamaqla), hərracda iştirak üçün behin məbləği, onun ödənilməsi müddəti və qaydası, hərracda iştirak hüququnu əldə etmək üçün sənədlərin siyahısı, habelə alış qiymətinin ödənilməsi müddəti və qaydası haqqında məlumat olmalıdır. Hərracın iştirakçısı hərracın predmetinin ilkin satış qiymətinin 5 faizi məbləğində beh ödəməlidir.
35. Maddə 43.3. Hərracın baş tutmaması barədə elanın dərc edildiyi gündən sonra 10 təqvim günü müddətində ipoteka saxlayan ipoteka qoyanla müqavilə əsasında ipoteka predmetini ilkin satış qiymətilə ala bilər.
36. Maddə 43.4. İpoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən alınması barədə bu Qanunun 43.3-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş müqavilə baş tutmadıqda birinci hərracın keçirildiyi gündən bir 20 təqvim günündən gec olmayaraq təkrar hərrac keçirilir.
37. Maddə 43.5. Təkrar hərrac bu Qanunun 42-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş qaydada keçirilir. Hərracın təşkilatçısı ipoteka predmetini ilkin satış qiymət ilə, hərracın iştirakçısı olmadığına görə hərracın baş tutmadığı səbəbə görə isə ilkin satış qiym ətindən 15 faiz aşağı qiymətlə hərraca çıxara bilər, bu şərtlə ki, ipoteka predmetinin ən aşağı satış qiyməti ən azı hərracın keçirilməsi xərclərinin və hüquqlarının qeydiyyat növbəliliyinə görə ipoteka predmetini açıq hərracdan satan ipoteka saxlayandan üstün olan digər ipoteka saxlayanların tələblərinin ödənilməsi üçün kifayət qədər olsun.
38. Maddə 43.7. Bu Qanunun 43.1.1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş hal istisna olmaqla, hərrac digər səbəblərə görə baş tutmamış elan edildikdə ipoteka saxlayan ipoteka predmetini təkrar hərracdakı satış qiymətindən 25 faiz az olmayan qiymətlə ala bilər, bu şərtlə ki, ipoteka predmetinin ən aşağı satış qiyməti ən azı hüquqlarının qeydiyyat növbəliliyinə görə ipoteka predmetini satın alan ipoteka saxlayandan üstün olan digər ipoteka saxlayanların tələblər inin ödənilməsi üçün kifayət qədər olsun.
39. Maddə
44. Bu Qanunla müəyyən edilmiş qaydaları pozmaqla keçirilən hərrac Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 416-cı maddəsində nəzərdə tutulmuş nəticələrə səbəb olur.
40. Maddə 51.1.Borclunun əmlakının qiymətləndirilməsi, tənzimlənən qiymətlərin tətbiq olunduğu hallar istisna olmaqla, “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununa uyğun olaraq qiymətləndirici tərəfindən həyata keçirilir. Qiymətləndirici icra məmuru tərəfindən dəvət olunur. Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu
41. Maddə
3. Qiymətləndirilməsi mülki qanunvericiliklə nəzərdə tutulan və ya sifarişçi tərəfindən zəruri hesab edilən hər cür əmlak qiymətləndirmə fəaliyyətinin obyektidir.
42. Maddə
7. Qiymətləndirmənin nət icələri haqqında hesabatların tərtib olunma qaydalarını müvafiq icra hakimiyyəti orqanı müəyyənləşdirir. Qiymətləndirmənin nəticələri haqqında hesabatda əmlakın bazar və ya digər dəyərlərinin yekun göstəricisi məhkəmə qaydasında ləğv edilmədikdə, həqiqi sayılır (“Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun tətbiq edilməsi barədə Azərbaycan Respublikası Prezidentinin Fərmanına əsasən bu Qanunun 7-ci maddəsinin birinci hissəsində nəzərdə tutulmuş “müvafiq icra hakimiyyəti orqanı”nın səlahiyyətlərini Azərbaycan Respublikasının Nazirlər Kabineti həyata keçirir.)
43. Maddə 8.Qiymətləndiricinin hesabatında qiymətləndirilən obyektin bazar və digər dəyərinin həqiqiliyi ilə əlaqədar mübahisələrə məhkəmə tərəfindən baxılır. Bu halda mübahisəni baxılmaq üçün qəbul etmiş məhk əmənin mövcud prosessual qanunvericiliyin və bu Qanunun müddəalarını nəzərə alaraq qiymətləndirilən obyektin yenidən ekspert qiymətləndirilməsini təyin etmək hüququ vardır.
44. Maddə
10. Qiymətləndirmə fəaliyyətini həyata keçirərkən Azərbaycan Respublikasının qiymətləndirmə haqqında qanunvericiliyinə riayət etmək qiymətləndiricinin vəzifəsidir. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi
45. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
46. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
47. Maddə
88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəm ə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.
48. Maddə 217.1. Məhkəmənin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmalıdır.
49. Maddə 217.2. Qətnamə mübahisəli hüquq münasibətinin yarandığı zaman qüvvədə olan maddi hüquq normalarına və işin baxılması zamanı qüvvədə olan prosessual hüquq normalarına uyğun çıxarılmalıdır.
50. Maddə 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır.
51. Maddə 407.2. Kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir.
52. Maddə 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır.
53. Maddə 416.2. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən bu Məcəllənin 418.4-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş prosessual hüquq pozuntusu hesab edilən hallara yol verilməsi şikayətin hədlərindən və dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlanılmalıdır.
54. Maddə 418.3. Prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması qətnamənin yaxud qərardadın ləğv edilməsi üçün o vaxt əsas ola bilər ki, bu pozuntu düzgün qətnamə qəbul edilməməsi ilə nəticələnsin və ya nəticələnə bilsin. Kassasiya baxışının hədləri
55. Qanunun tələbinə görə, kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lak in apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir.
56. Hazırkı kassasiya şikayətlərində qətnamə iddiaçı tərəfindən tam mübahisələndirildiyindən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin aktı bütövlükdə yoxlanılır. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
57. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apelyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən mübahisəli hüquq münasibətini tənzimləyən maddi hüquq normaları düzgün tətb iq olunmuşdur. İş üzrə düzgün qətnamə qəbul edilməməsi ilə nəticələnən prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması halları müəyyən edilmir. Bu baxımdan apelyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv olunması və ya dəyişdirilməsi üçün əsas yoxdur.
58. Belə ki, işin məhkəmələr tərəfindən müəyyən olunmuş halları bu qərarın 1-7-ci paraqraflarında qeyd olunmuşdur. İddiaçı hərracın nəticələrinin etibarsız sayılmasını tələb edir və dəlili ondan ibarətdir ki, satılan əmlakın qiyməti düzgün müəyyən edilməmişdir.
59. Hərracın nəticələrinin etibarsız sayılmasının hüquqi əsası Mülki Məcəllənin 416.1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuşdur. Həmin normaya əsasən, müəyyənləşdirilmiş qaydaları pozmaqla keçirilən hərrac maraqlı şəxsin iddiası üzrə məhkəmə tərəfindən etibarsız s ayıla bilər.
60. İşə baxmış məhkəmələr də işin hallarını həmin maddi hüquq norması əsasında yoxlamış, iddianın təmin olunması üçün qanunla müəyyən olunmuş dispozisiya şərtləri olmadığı qənaətinə gələrək iddianı rədd etmişdir. Həm birinci instansiya məhkəməsi, həm də apelyasiya instansiyası məhkəməsi əmlakın qiymətinin müəyyən olunması üçün ekspertizalar təyin etmişdir. "xxxx" MMC-nin xx.xx.2021-ci il tarixli rəyi ilə əmlakın xx.xx.2021-ci il tarixə bazar qiyməti 198660 manat, likvid dəyəri 178794 manat, "xxxx" MMC-nin xx.xx.2022-ci il tarixli rəyi ilə əmlakın 2021-ci ilə bazar dəyəri 99000 manat, likvid dəyəri 75000 manat, hazırkı günə (2022-ci ilə) bazar dəyəri 126000 manat, likvid dəyəri isə 95000 manat, ”Ekspress Lisding” MMC-nin xx.xx.2022-ci il tarixli rəyi ilə əmlakın 2021-ci il tari xə qiyməti 175000 manat, likvid qiyməti 158000 manat civarında, həmin obyektin iyul 2022-ci il tarixə vəziyyətinə bazar qiyməti 189000 manat, likvid qiyməti 171000 manat civarında müəyyən edilmişdir.
61. Məhkəmələr bu rəylərin mötəbərliyini yoxlayıb qiymətləndirməklə bu nəticəyə gəlmişdir ki, mübahisələndirilən hesabatda göstərilmiş qiymətlərin açıq-aşkar əsassız olduğunu təsdiq edən sübutlar məhkəmə baxışı zamanı iddiaçı tərəfindən təqdim edilməmişdir. Məhkəmə hər iki ekspert rəyi ilə müəyyən edilmiş qiymətləri müqayisəli şəkildə təhlil edib belə qənaətə gəlmişdir ki, Daşınar və Daşınmaz Əmlakların Satışı üzrə Hərrac Mərkəzi” MMC tərəfindən iddiaçının əmlakı qiymətləndirilərkən, qeyri-yaşayış sahəsinin texniki göstəricilərinə dair düzgün məlumatlar yazılmış və əmlakın bazar dəyəri təyin edilərkən ekspert rəyləri ilə müəyyən edilmiş qiymətlər arasında fərqlər digər rəyin əsassız və ya qeyri-obyektiv olması üçün əsas yaratmır.
62. İş materiallarından göründüyü kimi qiymətləndiricilər tərəfindən əmlak bəzi hallarda "xxxx" MMC-nin hərraca çıxardığı məbləğdən çox, bəzi hallarda isə az məbləğdə qiymətləndirilmişdir. Bu hal əmlakın hərraca çıxarılan zaman müəyyən olunan qiymətin doğru olmaması barədə nəticəyə gəlməyə əsas vermir. Nəzərə alınmalıdır ki, əmlakın ilkin satış qiyməti ilə bağlı mübahisənin həlli zamanı nəticəyə gəlmək üçün bütün qiymətləndirici rəylərində eyni məbləğin müəyyən olunması zəruri şərt deyil. Qiymətləndiricilərin vermiş olduğu rəylərdə fərqli qiymətlər müəyyən oluna bilər. Məhkəmə qiymətləndirici tərəfindən müəyyən olunmuş ən aşağı və ən yuxarı məbləğlər i əsas götürməklə əmlakın satış qiymətini müəyyən edə bilər. Məhz buna əsasən, əmlakın qiymətləri arasında kəskin fərq müəyyən olunmadığına görə iddianın təmin olunmaması barədə gəlinən nəticə ilə məhkəmə kollegiyası razılaşır.
63. Məhkəmə kollegiyası həmçinin apelyasiya instansiyası məhkəməsinin o yanaşması ilə də razılaşır ki, əgər digər növbəti icra hərəkətləri aparılmışdırsa, həmin icra hərəkətləri mübahisələndirilmədən yalnız əmlakın qiymətləndirilməsi faktına dair mübahisə açılması hüquq və azadlıqların məhkəmə təminatına imkan verə bilməz.
64. Kassatorun hərrac zamanı onun iştirakının təmin olunmaması barədə dəlil onun iddia tələbində irəli sürülməmiş, məhkəmələr tərəfindən araşdırılmamışdır. Bu halda iddiaçının həmin dəlili irəli sürməsi iddianın faktik əsasının dəyişməsidir ki, bu na da kassasiya instansiyası məhkəməsində yol verilmir.
65. Kollegiya bildirir ki, sübutları araşdırmaq və qiymətləndirmək səlahiyyətinə malik olan apellyasiya məhkəməsi tərəfindən işdəki sübutlar araşdırılmış, onlara mülki prosessual normalara əsasən hüquqi qiymət verilməklə yuxarıdakı qənaətə gəlinmiş və məhkəmənin gəldiyi nəticə əsaslandırılmışdır.
66. Məhkəmə kollegiyası yuxarıda göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 416- 419-cu maddələrini rəhbər tutaraq Qərara aldı: Kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının 2(103)-4681/2022 nömrəli, 05 oktyabr 2022-ci il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qətidir və qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.