Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(103)-245/2025 16.10.2025 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh1, Cavabdeh2, Cavabdeh3, Cavabdeh4, Cavabdeh5, Cavabdeh7 və Cavabdeh6 qarşı “payın naturada ayrılması, bu mümkün olmadıqda əmlakın açıq hərracdan satılması və pulun mülkiyyətçilərin payına uyğun şəkildə bölünməsi” tələbinə dair iş üzrə (Açar sözlər: payın naturada ayrılması, bu mümkün olmadıqda əmlakın açıq hərracdan satılması və pulun mülkiyyətçilərin payına uyğun şəkildə bölünməsi) Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər X7 (sədrlik edən və məruzəçi), Babayev Fuad Fikrət oğlu və X2 ibarət tərkibdə, Məhkəmə iclasının katibi X10 Asəf qızının katibliyi ilə, İddiaçı vəkili və nümayəndəsi Nümayəndə, Cavabdehlər Cavabdeh3, Cavabdeh5, Cavabdeh7, Cavabdeh1, Cavabdeh6 və cavabdehlərin nümayəndəsi və vəkili Vəkil2 iştirakları ilə, Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin 2(004)-549/2024 saylı, xx.xx.2024-cü il tarixli qətnaməsindən cavabdehlər Cavabdeh1, Cavabdeh2, Cavabdeh3, Cavabdeh5, Cavabdeh7, Cavabdeh6 verdiyi apellyasiya şikayəti üzrə mülki işə Bakı Apelyasiya Məhkəməsinin binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq, aşağıdakıları müəyyən etdi: İşin halları 1.Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri PHŞ tərəfindən verilmiş Çıxarışda mübahisə predmeti olan evin ümumi sahəsinin 491.5 kv.m təşkil etdiyi, həmin evin 3/48 hissəsinin Cavabdeh2, 3/48 hissəsinin Cavabdeh3, 2/12 hissəsinin Cavabdeh1, 3/48 hissədən bir hissəsinin İbrahimova X8, 3/48 hissədən bir hissəsinin X4, 2/12 hissəsinin Cavabdeh5, 3/48 hissəsinin Cavabdeh7, 5/12 hissəsinin isə İddiaçı məxsus olduğu göstərilmişdir. 2.İddiaçı faktiki istifadəsində olan sahə 183.62 kv.metr təşkil edir. İddiaçı payına düşən 5/12 hissəsinin (204.79 kv.m) tamamlanması üçün lazım olan sahənin ayrılıb verilməsi, mümkün olmadığı təqdirdə hərracda satılaraq pulun ödənilməsini tələb edir. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktı Birinci instansiya məhkəməsində icraat
3. İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh1, Cavabdeh2, Cavabdeh3, Cavabdeh4, Cavabdeh5, Cavabdeh7 və Cavabdeh6 qarşı “payın naturada ayrılması, bu mümkün olmadıqda əmlakın açıq hərracdan satılması və pulun mülkiyyətçilərin payına uyğun şəkildə bölünməsi” tələbinə dair iddia ərizəsi və iddia tələbinin dəqiqləşdirilməsi barədə ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək,ünvan 1 ünvanında yerləşən 491, 50 kv.m fərdi yaşayış evi üzərindəki ümumi paylı mülkiyyət hüququna xitam verilməklə bölünməsi, ona məxsus 5/12 payın naturada ayrılması və həmin hissəyə tam mülkiyyət hüququnun tanınması, bu mümkün olmadıqda isə ümumi mülkiyyətdə olan həmin əmlakın açıq hərracda satılaraq və satış pulunun mülkiyyətçilər arasında paylarına uyğun bölgüsüna dair qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
4. İddiaçı tələbini belə əsaslandırmışdır ki, Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi Şəxsi tərəfindən verilmiş xx.xx.2022-ci il tarixli çıxarışa əsasən ünvan 1 ünvanda yerləşən 0,027170 ha torpaq sahəsi üzərindəki 491,50 kv.m fərdi yaşayış evi paylı xüsusi mülkiyyət hüququ əsasında 5/12 hissədə İddiaçı, digər hissələrdə isə müvafiq surətdə cavabdehlərə məxsusdur. İddiaçı tərəfindən dəfələrlə cavabdehlərə paylı mülkiyyətçi kimi dəfələrlə şifahi və yazılı təkliflər edilərək bildirilmişdir ki, ona və cavabdehlərə məxsus paylar aralarında bölünsün, yaxud da paylarını öz aralarında alsınlar. Lakin müraciətlər cavabsız qalmışdır. Cavabdehlərə iddiaçıya məxsus hissəyə dair payın ayrılması üsulu və şərtləri haqqında təkliflərini, satın almaqda üstünlük hüququ ilə bağlı, iddiaçıya aid hissəyə hüququn xitamı üçün kompensasiya təkliflərini bildirməyi ilə bağlı məktubu (bildirişini) təqdim edir.
5. Bakı şəhəri Yasamal rayon Məhkəməsinin e-2(004)-549/2024 saylı, xx.xx.2024-cü il tarixli qətnaməsi ilə İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh1, Cavabdeh2, Cavabdeh3, Cavabdeh4, Cavabdeh5, Cavabdeh7 və Cavabdeh6 qarşı “payın naturada ayrılması, bu mümkün olmadıqda əmlakın açıq hərracdan satılması və pulun mülkiyyətçilərin payına uyğun şəkildə bölünməsi” tələbinə dair iddiasının təmin edilməsi, İddiaçı və cavabdehlər Cavabdeh1, Cavabdeh2, Cavabdeh3, Cavabdeh4, Cavabdeh5, Cavabdeh7 və Cavabdeh6 paylı mülkiyyətində olan ünvan 1 ünvanında yerləşən fərdi yaşayış evi açıq hərracdan satılmaqla satış pulu mülkiyyətçilərin mülkiyyət paylarına mütənasib olaraq bölünməsi qət edilmişdir.
6. Məhkəmə mövqeyini əsaslandıraraq qeyd etmişdir ki, məhkəmə tərəfindən cavabdehlərin hər birinə kompensasiya ödənilməklə iddiaçıya məxsus payın əldə edilməsi təklif edilsə də, cavabdehlər təklifi qəbul etməmişlər və ümumilikdə iddia tələbinin təmin edilməməsini xahiş etmişlər. Paylı mülkiyyət üzrə İddiaçı payı digər payçılarının hər birinə münasibətdə daha çox, yəni 5/12 hissədə təşkil edir. Məhkəmə işdə olan ekspert rəyini və cavabdehlərin mövqeyini nəzərə alaraq iddia tələbini əsaslı hesab etmiş və belə qənaətə gəlmişdir ki, paylı mülkiyyətində olan ünvan 1 ünvanında yerləşən fərdi yaşayış evi açıq hərracdan satılmaqla satış pulu mülkiyyətçilərin mülkiyyət paylarına mütənasib olaraq bölünməlidir.
7. Məhkəmə gəldiyi nəticəni Mülki Məcəlləsinin 220.1, 220.2, 220.3-cü; Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220.6 və 221-ci maddələrinin bəzi müddəalarının şərh edilməsinə dair” xx.xx.2014-cü il tarixli qərarına və Mülki Prosessual Məcəllənin 216-220-ci maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
Apellyasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri, məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
a) Apellyasiya şikayətinin dəlilləri
8. Qətnamədən cavabdehlər Cavabdeh1, Cavabdeh2, Cavabdeh3, Cavabdeh5, Cavabdeh7, Cavabdeh6 apellyasiya şikayəti verərək Bakı şəhəri Yasamal rayon məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli qətnaməsini ləğv edərək, iddia ərizəsinin baxılmamış saxlanılması barədə qərardad qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
9. Apellyasiya şikayətində göstərilmişdir ki, məhkəmə, ondan tələb olunmayan iddia üzrə əmlakın hərracdan satışı üzrə nəticəyə gələrkən, mülkiyyətçinin mülkiyyət hüquqlarının müdafiəsinin mülki qanunvericiliyin tələbləri çərçivəsində müdafiə olunmalı olduğunu və iddiaçının payının cavabdeh olan digər payçıların hər birinin payından daha çox hissə təşkil etməsini nəzərə aldığını qeyd etmişdir. Hesab edir ki, (əgər əmlakın hərracdan satılması tələbi verilmiş olsaydı) bir nəfər mülkiyyətçinin hüququnun qorunması yeddi nəfər mülkiyyətçinin və mülkiyyətçi olmayan digər əmlak hüququ sahiblərinin (həmin evdə qeydiyyatda olmaqla yaşayan şəxslərin) hüquqlarının pozulması hesabına təmin oluna bilməz və bu cür əsaslandırma qanuni və əsaslı (ədalətli) sayıla bilməz. İddiaçının payı ayrı-ayrılıqda hər bir cavabdehə münasibətdə çox olsa da, onun payı ümumi mövqe sərgiləyən cavabdehlərin bütün payından azdır. Mübahisəli evdə hazırda iddiaçının istifadə etdiyi sahəsinə sərbəst giriş-çıxışı təmin olunmuşdur, yəni, iddiaçı öz payından müstəqil şəkildə təyinatı üzrə istifadə edir. İddiaçı son nəticədə payını sataraq, onun pulunu əldə etmək istəyirsə, bunun üçün bütün evi deyil, ancaq öz payını satışa çıxararaq, bu istəyini reallaşdıra bilər. Cavabdehlərin bu satışa heç bir etirazı yoxdur. Lakin iddiaçı payının satışını təşkil etməmiş və bunun üçün heç bir əməli iş görməmişdir. Payının dəyəri olan pulu əldə etməsinin alternativ yolu olduğu halda, eləcə də, sözügedən ünvanda məhz paylı mülkiyyətəldə etdiyini və bu cür hüququn məhdud tərəflərini bilərək, bunu şüurlu şəkildə qəbul edən iddiaçının illərlə bu cür şəraitdə yaşayaraq müəyyən güvən yaratdığı cavabdehlərin və digər şəxslərin hüquqlarının pozulmasına yönələn qərəzli hərəkəti müdafiə oluna bilməz. İddiaçı ünvan 2 ünvanında yerləşən 491,50 kv.m. fərdi yaşayış evi üzərindəki ümumi paylı mülkiyyət hüququna xitam verilməklə bölünməsi, iddiaçıya məxsus 5/12 payın naturada ayrılması və həmin hissəyə tam mülkiyyət hüququnun tanınmasını xahiş etmişdir. Bu ərizədən başqa elektron icraat materiallarında iddianın dəyişdirilməsi barədə hər hansı ərizə mövcud deyildir. Lakin məhkəmə verilən bu tələb üzrə qətnamə qəbul etməmiş, elektron icraat materiallarında olmayan, məhkəməyə təqdim edilməmiş iddia üzrə qətnamə qəbul etmişdir. Nəticədə, kobud prosessual pozuntu edərək tələbdən kənara çıxmışdır.
Apellyasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
10. Apellyasiya şikayətinə qarşı yazılı etiraz daxil olmamışdır.
b) Proses iştirakçılarının izahatı
11. Məhkəmə kollegiyasının iclasında cavabdehlərin nümayəndəsi və vəkili Vəkil2 apellyasiya şikayətini müdafiə edərək izahatında qeyd etdi ki, analogiya üzrə gəlinən nəticədə düzgün hesablama aparılmamışdır belə ki, analoqlar üzrə götürəndə bir elanda kvadratı 2510 manatdır, digərində 2710 manat və sonuncuda 3100 manatdır. Qiymətləndiricinin gədiyi nəticə nə onun rəyinə, nə də onun (cavabdehlərin vəkilinin) sübutlarına uyğun deyil. Təkrar qiymətləndirilmənin ekspertizanın təyin olunmasını xahiş etdi.
12. Məhkəmə kollegiyasının iclasında Cavabdeh5 izahatında qeyd etdi ki, iddiaçının sahəsi ölçülməyib və gizli olaraq qalıb. Onlar qiymətləndirmədən tam narazı qalmışdır. Tarixi abidədirsə qanunla tarixi abidə hərraca çıxarıla bilməz. Tarixi abidəni qorumaq lazımdır, ona dəyişiklik etmək olmaz.
13. Məhkəmə kollegiyasının iclasında Cavabdeh7 izahatında hərrac olsa, o ev satılsa o, demək olar evsiz qalacaq, ona görə xahiş etdi ki, ədalətli, qanuna uyğun qərar çıxarılsın.
14. Məhkəmə kollegiyasının iclasında iddiaçının nümayəndəsi və vəkili Nümayəndə apellyasiya şikayətini qəbul etmədi, onun təmin edilməməsini, qətnamənin dəyişdirilmədən saxlanılmasını xahiş etdi, izahatında qeyd etdi ki, qarşı tərəflə heç bir halda razılığa gələ bilmədilər. Vaxtında 30 kv metrin qiymətini onlara ödəsəydilər razılıq olardı. Hesab edir ki, hərracda satılması və payların bölünməsi məqsədə uyğundur. 15.İşə baxılmasının vaxtı və yeri barədə məlumat verilməsinə baxmayaraq digər Cavabdeh4 məhkəmə iclasına gəlməmişdir. Məhkəmə kollegiyası cavabdeh tərəfindən üzrlü səbəb barədə hər hansı sübut təqdim etmədiyini nəzərə alaraq işə onun iştirakı olmadan baxılmasını mümkün hesab etmişdir.
Tətbiq edilən hüquq normaları:
16. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi
Maddə 135.4. Əşyalar daşınmaz və daşınar ola bilər. Torpaq sahələri, yer təki sahələri, ayrıca su obyektləri, meşələr, çoxillik əkmələr, binalar, qurğular və torpaqla möhkəm bağlı olan (ondan ayrıla bilməyən) digər əşyalar, yəni təyinatına tənasübsüz zərər vurulmadan yerinin dəyişdirilməsi mümkün olmayan obyektlər daşınmaz əşyalardır. Torpaq sahəsi və torpaqla möhkəm bağlı olan (ondan ayrıla bilməyən) əşya vahid daşınmaz əşyadır və vahid mülkiyyət obyektidir. Maddə 213.1. İki və ya bir neçə şəxsin mülkiyyətində olan əşya onlara ümumi mülkiyyət hüququ əsasında mənsubdur. Maddə 213.2. Əşya mülkiyyət hüququnda mülkiyyətçilərin hər birinin payı müəyyənləşdirilməklə (paylı mülkiyyət) və ya belə paylar müəyyənləşdirilmədən (birgə mülkiyyət) ümumi mülkiyyətdə ola bilər. Maddə 220.1. Paylı mülkiyyətdə olan əşya mülkiyyətçiləri arasındakı razılaşmaya əsasən onlar arasında bölünə bilər. Maddə 220.2. Paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisi öz payının ayrılmasını tələb edə bilər. Maddə 220.3. Paylı mülkiyyətin mülkiyyətçiləri ümumi əşyanın bölünməsi və ya ondan payın ayrılması üsulu və şərtləri haqqında razılığa gələ bilmədikdə paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisi öz payının naturada ayrılmasını məhkəmə qaydasında tələb edə bilər. Əgər payın naturada ayrılmasına yol vermirsə və ya bu, ümumi mülkiyyətdə olan əşyaya tənasübsüz zərər vurmadan mümkün deyildirsə, ayrılan mülkiyyətçi öz payının dəyərinin paylı mülkiyyətin digər mülkiyyətçiləri tərəfindən ona ödənilməsi hüququna malikdir. Maddə 220.4. Bu maddəyə əsasən paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisinə naturada ayrılan əşyanın onun mülkiyyət hüququndakı payına tənasübsüzlüyü müvafiq pul məbləğinin ödənilməsi və ya başqa kompensasiya ilə aradan qaldırılır. Paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisinə naturada pay ayrılması əvəzinə qalan mülkiyyətçilər tərəfindən kompensasiya ödənilməsinə onun öz razılığı ilə yol verilir. Mülkiyyətçinin payı cüzi olduqda, real surətdə ayrıla bilmədikdə və ümumi əmlakdan istifadə edilməsində onun mühüm mənafeyi olmadıqda, məhkəmə həmin mülkiyyətçinin razılığı olmadan da paylı mülkiyyətin qalan iştirakçılarının öhdəsinə ona kompensasiya ödənilməsi vəzifəsini qoya bilər. Maddə 220.5. Mülkiyyətçi bu maddəyə uyğun kompensasiya aldığı andan ümumi əmlakdakı paya hüququnu itirir. Maddə 220.6. Bu Məcəllənin 220.3-220.5-ci maddələrində müəyyənləşdirilmiş qaydalara əsasən ümumi əmlakın bölünməsi və ya ondan pay ayrılması açıq-aşkar məqsədəuyğun olmadıqda, məhkəmə əmlakın açıq hərracdan satılması və satış pulunun ümumi mülkiyyətin mülkiyyətçiləri arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi haqqında qərar qəbul edə bilər.
17. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsi
Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. Maddə 115.0. İşə baxılması ilə əlaqədar məsrəflərə aşağıdakılar daxildir: Maddə 115.0.1. şahidlərə, ekspertlərə, mütəxəssislərə, tərcüməçilərə verilməli olan məbləğlər; Maddə 124.1. İşə baxılması ilə əlaqədar məhkəmənin çəkdiyi xərclər və iddiaçının ödəməkdən azad edildiyi dövlət rüsumu, iddia tələblərinin təmin edilmiş hissəsinə mütənasib olaraq dövlət mədaxilinə cavabdehdən alınır. Maddə 384.0.3. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qətnaməni dəyişdirə bilər.
Apellyasiya baxışının hədləri
18. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.6-cı maddəsinə görə apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır.
19. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372-ci maddəsinin apellyasiya baxışının hədləri barədə müddəalarının həmin Məcəllənin 372.1 və 372.7-ci maddələrinin tələbləri baxımından şərh edilməsinə dair” 20 may 2011-ci il tarixli qərarında göstərilmişdir ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1-ci maddəsinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi həmin Məcəllənin 372.6-cı maddəsində nəzərdə tutulduğu hallarda birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını mübahisələndirilən hissəsində apellyasiya şikayətinin dəlilləri həcmində yoxlayır. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1 və 372.7-ci maddələrinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi maddi hüquq normalarına riayət edilməsini birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin mübahisələndirilən hissəsində yoxlayır. Bu hədlərdə apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin hüquqi mövqeyinə aid dəlillərdən asılı deyil və qətnaməni maddi hüquq normasının pozulması ilə əlaqədar apellyasiya şikayətində göstərilməyən əsaslarla da ləğv edə və dəyişdirə bilər.
20. Məhkəmə kollegiyası prosessual qanunvericiliyin qeyd olunan müddəasını və onun rəsmi şərhinə dair Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun qərarını nəzərə almaqla qeyd edir ki, hazırki halda apellyasiya baxışının hədlərini qətnamənin qanuniliyinin və əsaslılığının tam yoxlanılması təşkil edir.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
21. Məhkəmə kollegiyası apellyasiya şikayətinin dəlillərini müzakirə edərək hesab edir ki, apellyasiya şikayəti təmin edilməməli, iş üzrə birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilməlidir. 22.Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri PHŞ tərəfindən verilmiş Çıxarışda mübahisə predmeti olan evin ümumi sahəsinin 491.5 kv.m təşkil etdiyi, həmin evin 3/48 hissəsinin Cavabdeh2, 3/48 hissəsinin Cavabdeh3, 2/12 hissəsinin Cavabdeh1, 3/48 hissədən bir hissəsinin İbrahimova X8, 3/48 hissədən bir hissəsinin X4, 2/12 hissəsinin Cavabdeh5, 3/48 hissəsinin Cavabdeh7, 5/12 hissəsinin isə İddiaçı məxsus olduğu göstərilmişdir. 23.İddiaçı faktiki istifadəsində olan sahə 183.62 kv.metr təşkil edir. İddiaçı payına düşən 5/12 hissəsinin (204.79 kv.m) tamamlanması üçün lazım olan sahənin ayrılıb verilməsi, mümkün olmadığı təqdirdə hərracda satılaraq pulun ödənilməsini tələb edir.
24. Birinci instansiya məhkəməsi, əmlakın naturada bölünməsinin qeyri mümkün olması barədə ekspert rəyini və cavabdehlərin kompensasiya ödəməyə razılıq verməməsini əsas götürərək belə qənaətə gəlmişdir ki, iddia təmin edilməli, İddiaçı və cavabdehlər Cavabdeh1, Cavabdeh2, Cavabdeh3, Cavabdeh4, Cavabdeh5, Cavabdeh7 və Cavabdeh6 paylı mülkiyyətində olan ünvan 1 ünvanında yerləşən fərdi yaşayış evi açıq hərracdan satılmaqla satış pulu mülkiyyətçilərin mülkiyyət paylarına mütənasib olaraq bölünməlidir.
25. Cavabdehin apellyasiya şikayətinin dəlili odur ki, bir nəfər olan iddiaçının mülkiyyət hüququnun müdafiəsinin qorunması yeddi nəfər mülkiyyətçinin və mülkiyyətçi olmayan digər əmlak hüququ sahiblərinin (həmin evdə qeydiyyatda olmaqla yaşayan şəxslərin) hüquqlarının pozulması hesabına təmin oluna bilməz, iddiaçı iddia tələbində mübahisələndirilən fərdi yaşayış evi üzərindəki ümumi paylı mülkiyyət hüququna xitam verilməklə bölünməsi, iddiaçıya məxsus 5/12 payın naturada ayrılması və həmin hissəyə tam mülkiyyət hüququnun tanınmasını xahiş etmiş etmişdir, məhkəmə tələbdən kənara çıxaraq prosessual pozuntuya yol vermişdir.
26. Qeyd olunmalıdır ki, iddiaçı 31 yanvar 2024-cü il tarixli hazırlıq iclasında iddia tələbinin həcminin artırılması barədə ərizə verərək ünvan 1 ünvanında yerləşən 491, 50 kv.m fərdi yaşayış evi üzərindəki ümumi paylı mülkiyyət hüququna xitam verilməklə bölünməsi, ona məxsus 5/12 payın naturada ayrılması və həmin hissəyə tam mülkiyyət hüququnun tanınması, bu mümkün olmadıqda isə ümumi mülkiyyətdə olan həmin əmlakın açıq hərracda satılaraq və satış pulunun mülkiyyətçilər arasında paylarına uyğun bölgüsüna dair qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir (i.v.61).
27. O cümlədən qeyd edilməlidir ki, tərəflər arasından başqa məhkəmə mübahisəsi də olmuşdur. Belə ki, İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh7, Cavabdeh5, Cavabdeh1, Cavabdeh3, Cavabdeh4, Cavabdeh2 və Cavabdeh6 qarşı «payın naturada ayrılması» tələbinə dair iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, ünvan 3 ünvanında yerləşən yaşayış evinin ümumi paylara müvafiq olaraq naturada bölünməsinə dair qətnamə qəbul edilməsini daha sonra iddia tələbinin dəyişdirilməsi barədə ərizə təqdim edərək paylı mülkiyyət hüququ üzrə ona məxsus zəbt olunmuş hissələrin əvəzinə cavabdehlər tərəfindən kompensasiya ödənilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
28. Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin 13 aprel 2023-cü il tarixli, e-2(004)- 106/2023 saylı qətnaməsi ilə iddia rədd edilmiş, həmin qətnamə Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki Kollegiyasının 2(103)-3837/2023 saylı, xx.xx.2023-cü il tarixli qətnaməsi ilə dəyişdirilmədən saxlanılmışdır. Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki Kollegiyasının 2(103)-3837/2023 saylı, xx.xx.2023-cü il tarixli qətnaməsində qeyd olunmuşdur ki, iddiaçının payının naturada ayrılmadığı təqdirdə digər paylı mülkiyyətçilərin onun hissəsini zəbt etməsi qənaətinə gəlinməsi əsaslandırılmamışdır.
29. “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin paylı mülkiyyətlə bağlı bəzi müddəalarının tətbiqi məsələləri üzrə” Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının 6 dekabr 2024-cü il tarixli, 02/2024 nömrəli birgə Qərardadında qeyd olunur ki, iddia tələbinin hansı formada ifadə olunmasından asılı olmayaraq, qaldırılan iddianın predmeti ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bölünməsi və ya payın ayrılmasından ibarət olduğundan, məhkəmə hər bir halda həmin tələbin qanuni əsasını təşkil edən maddənin dispozisiya şərtlərinə uyğun olaraq mübahisənin qanunla müəyyən edilmiş ardıcıllıq gözlənilməklə hər bir mərhələ üzrə həll edilməsinin mümkünlüyünü aydınlaşdırmalıdır. Bu, məhkəmənin qanundan irəli gələn xidməti vəzifəsi olmaqla, tələbdən kənara çıxma kimi qiymətləndirilə bilməz.
30. İddia tələbinin qanuni əsasını Mülki Məcəllənin 220-ci maddəsi təşkil edir. Qanuna əsasən paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisi öz payının ayrılmasını tələb edə bilər. Paylı mülkiyyətin mülkiyyətçiləri ümumi əşyanın bölünməsi və ya ondan payın ayrılması üsulu və şərtləri haqqında razılığa gələ bilmədikdə paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisi öz payının naturada ayrılmasını məhkəmə qaydasında tələb edə bilər. Əgər payın naturada ayrılmasına yol vermirsə və ya bu, ümumi mülkiyyətdə olan əşyaya tənasübsüz zərər vurmadan mümkün deyildirsə, ayrılan mülkiyyətçi öz payının dəyərinin paylı mülkiyyətin digər mülkiyyətçiləri tərəfindən ona ödənilməsi hüququna malikdir. Bu Məcəllənin 220.3- 220.5-ci maddələrində müəyyənləşdirilmiş qaydalara əsasən ümumi əmlakın bölünməsi və ya ondan pay ayrılması açıq-aşkar məqsədəuyğun olmadıqda, məhkəmə əmlakın açıq hərracdan satılması və satış pulunun ümumi mülkiyyətin mülkiyyətçiləri arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi haqqında qərar qəbul edə bilər (§16).
31. İş materiallarında olan Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyinin Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin xx.xx.2023-cü il tarixli 10/6085 nömrəli rəyinə əsasən müəyyən edilir ki, ünvan 1 ünvanında yerləşən fərdi yaşayış evindən İddiaçı daşınmaz əmlakın yardımçı sahələri ilə birlikdə naturada ayrılması İnşaat Norma və Qaydaları 2.08.01.89-un 1.1, 2.2, 2.4, 2.9 bəndlərinin tələblərinə uyğun olaraq texniki cəhətdən mümkün deyildir. İddiaçı faktiki istifadəsində olan sahə 183.62 kv.metr təşkil edir. İddiaçının payına düşən 5/12 hissəsinin (204.79 kv.m) tamamlanması üçün lazım olan sahənin, həmin hissələrdən ayrılıb verilməsi texniki cəhətdən mümkün deyil.
32. Apellyasiya mərhələsində əldə edilmiş Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyinin Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin xx.xx.2025-ci il tarixli, 10/7049-9/7333 nörməli ekspert rəyinə əsasən: Rəyin tədqiqat hissəsində göstərilənlərə əsasən, ünvan 1 ünvanında yerləşən fərdi yaşayış evinin tikililərinin planlı yerləşməsini, yaşayış və yardımçı otaqlarının sayını, iş materiallarında olan Çıxarışda İbrahimova X8 və X5 məxsus hissəsinin dəqiqliklə göstərilmədiyini, eləcə də tərəflərin payına düşən sahələrə uyğun tikililər olmadığını nəzərə alaraq, tədqiq olunan fərdi yaşayış evinin tikililərinin tərəflərin 3/48, 2/12 və 5/12 paylarına uyğun 8 ayrı-ayrı təcrid mənzil şəklində naturada bölünməsi İnşaat Norma və Qaydaları 2.08.01.89-un 1.1., 2.2., 2.4., 2.7. bəndlərinin eləcə də metodiki tövsiyyənin tələblərinə müvafiq olaraq texniki cəhətdən mükün deyildir (1-2-ci suallar üzrə). İddiaçı fərdi yaşayış evinə olan 5/12 hissədə payın tamamlanması üçün çatışmayan səhənin cavabdehlərdən kimin sahibliyində və istfadəsində olmasının müəyyən edilməsi məhkəmə tikinti-texniki ekspertin səlahiyyətlərinə aid deyildir.
33. Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyinin Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin xx.xx.2025-ci il tarixli, 10/2834 nörməli ekspert rəyinə əsasən Qərardadın ikinci sualı üzrə: Cavabdeh1 fakitki istifadəsində olan tikililərini ümumi sahəsi 30.4 kv.metr, Cavabdeh2 istifadəsində olan tikililərin ümumi sahəsinin 38.5 kv.metr, Cavabdeh3 istifadəsində olan tikililərin ümumi sahəsinin 40.9 kv. metr, Cavabdeh5 istifadəsində olan tikililərin ümumi sahəsinin 56.9 kv. metr, X1 istifadəsində olan tikililərin ümumi sahəsinin 24.6 kv.metr və Cavabdeh6 istifadəsində olan tikililərin ümumi sahəsinin 20.5 kv.metr təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir.
34. Eləcə də apellyasiya mərhələsində əldə edilmiş ekspert rəyləri ilə Çıxarışda İbrahimova X8 və X5 məxsus hissəsinin dəqiqliklə göstərilmədiyi, tərəflərin payına düşən sahələrə uyğun tikililər olmadığından fərdi yaşayış evinin tikililərinin tərəflərin 3/48, 2/12 və 5/12 paylarına uyğun 8 ayrı-ayrı təcrid mənzil şəklində naturada bölünməsinin texniki cəhətdən mümkün olmadığı; Cavabdeh1 fakitki istifadəsində olan tikililərini ümumi sahəsi 30.4 kv.metr, Cavabdeh2 istifadəsində olan tikililərin ümumi sahəsinin 38.5 kv.metr, Cavabdeh3 istifadəsində olan tikililərin ümumi sahəsinin 40.9 kv. metr, Cavabdeh5 istifadəsində olan tikililərin ümumi sahəsinin 56.9 kv. metr, X1 istifadəsində olan tikililərin ümumi sahəsinin 24.6 kv.metr və Cavabdeh6 istifadəsində olan tikililərin ümumi sahəsinin 20.5 kv.metr təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir.
35. Beləliklə, ekspert rəyləri ilə də təsdiq olunur ki, mübahisə predmeti olan evin paylı mülkiyyətçilərinin çıxarışa əsasən mülkiyyətində olması gərəkən sahə ilə faktiki istifadə və sahibliklərində olan sahələr arasında fərq mövcuddur. 36.İddiaçı faktiki istifadəsində olan sahə 183.62 kv.metr təşkil edir. İddiaçı payına düşən 5/12 hissəsinin (204.79 kv.m) tamamlanması üçün lazım olan sahənin ayrılıb verilməsini tələb edir.
37. Ekspert rəyi ilə də bir daha təsdiq olunur ki, iddiaçının mülkiyyətində olan hissənin naturada ayrılması mümkünsüzdür. İddiaçı çatışmayan hissənin əvəzinin ödənilməsini cavabdehlərə təklif etsə də cavabdehlər ümumiyyətlə iddianı qəbul etmədiklərini bildirirlər. Cavabdehlərin etirazı odur ki, uzun illərdir ki, paylı mülkiyyətçilər faktiki istifadəsində olan sahədən bu şəkildə istifadə ediblər.
38. Buna görə də kollegiya hesab edir ki, iddiaçının payının naturada ayrılması mümkün olmadığından, iddiaçının payına uyğun kompensasiya verilməsi barədə razılıq olmadığından, ümumi mülkiyyətdə olan əşyanın açıq hərracdan satılması və satış pulunun paylı mülkiyyətçilər arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməli olması barədə birinci instansiya məhkəməsinin mövqeyi qanuni və əsaslıdır.
39. “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin paylı mülkiyyətlə bağlı bəzi müddəalarının tətbiqi məsələləri üzrə” Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının 6 dekabr 2024-cü il tarixli, 02/2024 nömrəli birgə Qərardadında qeyd olunur ki, mülki qanunvericilikdə əşyanın açıq hərracdan satılması halında ilkin satış qiymətinin qətnamə ilə müəyyən edilməli olması barədə imperativ tələb yalnız ipoteka predmeti olan əşyaya münasibətdə nəzərdə tutulmuşdur (“İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunu, 39.3.3-cü maddə). Mülki Məcəllənin 220-ci maddəsində isə paylı mülkiyyətdə olan əşyanın açıq hərracdan satılması barədə qətnamə qəbul edilərkən ilkin satış qiymətinin məhkəmə tərəfindən müəyyən edilməli olması birbaşa göstərilməsə də, Məcəllədə bununla bağlı qadağanedici norma da nəzərdə tutulmamışdır. Odur ki, əşyanın ilkin satış qiyməti ilə bağlı qətnamənin icrası mərhələsində yaranacaq yeni mübahisələrin və tərəflərin sui-istifadə hallarının qarşısının alınması məqsədilə məhkəmə paylı mülkiyyətdə olan əşyanın müəyyən etdiyi bazar qiyməti ilə ilkin satış qiymətini qətnamənin icra qaydası kimi onun nəticə hissəsində göstərməli və izah etməlidir ki, qətnamənin icrası mərhələsində paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bazar qiymətinin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi səbəbindən tərəflər MPM-in 231-ci maddəsinin tələblərinə uyğun olaraq qətnamənin icra qaydasının dəyişdirilməsi barədə ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, ilkin satış qiymətini yenidən müəyyənləşdirə bilərlər.
40. "xxxx" MMC-nin Daşınmaz Əmlakın qiymətləndirilməsi barədə 01 sentyabr 2025-ci il tarixli hesabatına əsasən daşınmaz əmlakın bazar dəyəri ******* manat təşkil edir.
41. Qeyd olunanları nəzərə alaraq kollegiya hesab edir ki, ünvan 1 ünvanında yerləşən fərdi yaşayış evinin ilkin satış qiyməti ******* manat müəyyən edilməlidir.
42. MPM-nin 385.2-ci maddəsinə görə, birinci instansiya məhkəməsinin faktlar nöqteyinəzərindən qanuni və əsaslı olan və mahiyyəti üzrə düzgün olan qətnaməsi yalnız formal mülahizələrə görə ləğv edilə bilməz.
43. Qeyd olunanlara əsasən kollegiya hesab edir ki, apellyasiya şikayəti təmin edilməməli, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilməli, ünvan 1 ünvanında yerləşən fərdi yaşayış evinin ilkin satış qiyməti ******* manat müəyyən edilməlidir.
44. Kollegiya həmçinin qeyd edir ki, ekspetiza xərci olan 200 (iki yüz) manat məbləğində pul cavabdehlər Cavabdeh1, Cavabdeh2, Cavabdeh3, Cavabdeh5, Cavabdeh7, Cavabdeh6 müştərək qaydada tutularaq Az.MEM, VÖEN **********, X3, KOD 210005 VÖEN ********** Müxbir hesab AZ41NABZ******************** SWİFT BİK CTREAZ 22 AZ34CTRE******************** hesabına köçürülməlidir.
45. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 382, 384, 385, 392, 393 və 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə kollegiyası
Qət etdi:
Cavabdehlər Cavabdeh1, Cavabdeh2, Cavabdeh3, Cavabdeh5, Cavabdeh7, Cavabdeh6 verdiyi apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin 2(004)-549/2024 saylı, xx.xx.2024-cü il tarixli qətnaməsi dəyişdirilsin. ünvan 1 ünvanında yerləşən fərdi yaşayış evinin ilkin satış qiyməti ******* (bir milyon yüz əlli min) manat müəyyən edilsin. Apellyasiya şikayətinə görə ödənilmiş dövlət rüsumu apellyatorlara aid edilsin. Apellyasiya mərhələsində keçirilmiş ekspertiza tədqiqatlarının dəyəri olan 200 (iki yüz) manat məbləğində pul cavabdehlər Cavabdeh1, Cavabdeh2, Cavabdeh3, Cavabdeh5, Cavabdeh7, Cavabdeh6 müştərək qaydada tutularaq Az.MEM, VÖEN **********, X3, KOD 210005 VÖEN ********** Müxbir hesab AZ41NABZ******************** SWİFT BİK CTREAZ 22 AZ34CTRE******************** hesabına köçürülsün. Qətnamədən işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 (iki) ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsilə Azərbaycan Respublikasının Ali Məhkəməsinə kassasiya şikayəti verilə bilər.
Sədrlik edən hakim imza: Günay Axundova Hakimlər imzalar: Fərrux Qasımov Fuad Babayev