Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(103)-4115/2025 01.12.2025 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı Cavabdeh qarşı işi üzrə Açar sözlər: (“mənzilin hərracda satılması və dəyərinin paylara uyğun bölünməsi”) hakimlər X1 (sədrliyi və məruzəsi ilə), Abbasova Günel Məhərrəm qızı və Məmmədov Məmməd Allahverdi oğlundan ibarət tərkibdə, hakim köməkçisi Həsənova Ləman Rasim qızının katibliyi, iddiaçının nümayəndəsi Vəkil1, cavabdeh və cavabdehin nümayəndəsi Vəkil2 iştirakları ilə, İddiaçı Cavabdeh qarşı “mənzilin hərracda satılması və dəyərinin paylara uyğun bölünməsi” tələbinə dair Bakı şəhəri Nizami rayon Məhkəməsinin 2(007)-35/2025 saylı işi üzrə xx.xx.2025-ci il tarixli qətnaməsindən cavabdeh tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə əsasən mülki işə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq müəyyən etdi: İşin halları və iş üzrə məhkəmə icraat(lar)ı
1. İddiaçı Cavabdeh qarşı ümumi paylı mülkiyyətdə olan Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Qara Qarayev prospekti, ev 29, mənzil 3 ünvanda yerləşən mənzilin paylarına uyğun olaraq naturada ayrılmasına və ya mənzilin açıq hərracdan satışa çıxarılması, mənzilin satışından əldə edilmiş məbləğin paylara uyğun olaraq bölünməsi barədə qətnamə çıxarılması tələbinə dair iddia ərizəsi ilə (iddia həcminin artırılması barədə ərizə ilə) məhkəməyə müraciət etmişdir. İddia ərizəsini belə əsaslandırmışdır ki, ünvan 1 ünvanda yerləşən mənzil iddiaçı olaraq o, İddiaçı və Cavabdeh paylı mülkiyyətindədir. Mübahisəli mənzil olan ünvan 1 ünvanda yerləşən mənzil xx.xx.2016-cı il tarixdə adına paylı mülkiyyət hüququ tanınmışdır. İstifadəsində olan hissəsinin ümumi sahəsi 1 otaq olmaqla 16.6 kv.m-dir və həmin hissə onun paylı mülkiyyətindədir. Mübahisəli mənzil olan ünvan 1 ünvanda yerləşən mənzilin digər paylı mülkiyyətçisi isə Cavabdeh mülkiyyətindədir. Digər paylı mülkiyyətçi Cavabdeh ilə onun mənzilinin giriş çıxış qapıları ayrılmışdır və hətta hər birinin ayrıca giriş qapısı vardır və həmin qapılar onların mənzilləri tam ayırmışdır. Digər paylı mülkiyyətçi onun doğma nənəsidir. Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyesteri Xidmətinin Bakı şəhər Ərazi idarəsi tərəfindən ona verilmiş çıxarışa əsasən ünvan 1 ünvanda yerləşən ümumi sahəsi 88.8 kv.m olan mənzilin 16.6 kv.m sahəsi onun paylı mülkiyyətindədir. Ümumi paylı mülkiyyətində olan evdən onun payının naturada ayrılmasını arzu edir. Lakin cavabdeh olan Cavabdeh ilə aralarında mübahisə olduğu üçün razılıq əldə etmək mümkün deyildir. Ona görə də ümumi paylı mülkiyyətində olan ünvan 1 ünvanda yerləşən mənzilə payının naturada ayrılmasını və istifadəsində olan həmin hissənin adına rəsmiləşdirmək istəyir. Ona görə də o, iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edir. Göstərilənlərə əsasən, ümumi paylı mülkiyyətdə olan ünvan 1 ünvanda yerləşən mənzildə iddiaçı olaraq o, İddiaçı mülkiyyətində olan 1 otaq olmaqla ümumi sahəsi 16.6 kv.m hissəsinin payına uyğun olaraq naturada ayrılmasına və ya mənzilin açıq hərracdan satışa çıxarılması, mənzilin satışından əldə edilmiş məbləğin paylara uyğun olaraq bölünməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
2. Bakı şəhəri Nizami rayon Məhkəməsinin 2(007)-35/2025 saylı işi üzrə xx.xx.2025-ci il tarixli qətnaməsi ilə iddia təmin edilmiş, Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Qara Qarayev prospekti, ev 29, mənzil 3 ünvanında yerləşən mənzilin 215000 manat ilkin satış qiyməti ilə açıq hərracda satılması, əldə olunan pul vəsaitinin paylarına uyğun olaraq 3 otaq - y/s 46.8 kv.m hissəsi Cavabdeh, 1 otaq - y/s 16.6 kv.m hissəsinin İddiaçı verilməsi, iş üzrə keçirilmiş əmlakın qiymətləndirilməsi ekspertizası tədqiqatının dəyəri olan 300 manat məbləğində pulun Cavabdeh və İddiaçı müştərək qaydada tutularaq "X3” MMC-nin hesabına ödənilməsi qət edilmişdir. Qətnamədə Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220.3, 220.4, 220.5, 220.6; Mülki Prosessual Məcəllənin 14.2, 88, 103.1, 107, 115, 119.1-ci maddələrinə istinadən qeyd edilmişdir ki, məhkəmə iclasında müəyyən edildi ki, mübahisəli mənzilin mülkiyyətçiləri arasında hər kəsin öz payına uyğun natura şəklində bölünməsi texniki cəhətdən mümkün olmadığı, həmçinin cavabdeh ona məxsus payın iddiaçıya satılmasına razı olmadığı üçün məhkəmə hesab edir ki, həmin əmlak açıq hərracdan satılmalı və satış pulu ümumi mülkiyyətin mülkiyyətçiləri arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməlidir. Hazırkı halda məhkəmə iş üzrə toplanmış və tədqiq edilmiş sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxaraq, həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq qiymət verərək hesab edir ki, məhkəmə tikinti-texniki ekspertizasının hazırkı iş üzrə xx.xx.2024-cü il tarixli 10/4504 saylı rəyi əsaslıdır, işin faktiki halları ilə uyğun gəldiyindən yekun qərar qəbul edilərkən həmin ekspert rəyi əsas götürülməlidir. Məhkəmə bununla bağlı qənaətə gələrkən müəyyən etmişdir ki, əmlakın açıq hərracdan satılaraq bölünməsindən əvvəl Mülki Məcəllənin 220.3-220.4-cü maddələrində nəzərdə tutulmuş qaydalara iddiaçı tərəfindən əməl edilmişdir. Hansı ki, həmin qaydalar paylı mülkiyyətdə olan əmlakın bölünməsi və ondan payın ayrılmasının mərhələli formada tənzimlənməsini nəzərdə tutur. İlk növbədə, əmlakın naturada bölünməsinin mümkünlüyü müəyyən edilməlidir. Əmlakın naturada bölünməsi mümkün olmadığı halda, ayrılan mülkiyyətçi öz payının dəyərinin paylı mülkiyyətin digər mülkiyyətçiləri tərəfindən ona ödənilməsini tələb etmək hüququna malikdir. Məhkəmə onu da qeyd edir ki, Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu "Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220.6 və 221-ci maddələrinin bəzi müddəalarının şərh edilməsinə dair” 04 aprel 2014-cü il tarixli Qərarı ilə belə nəticəyə gəlmişdir ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220.6 və 221-ci maddələrinin mənasına görə bütün paylı mülkiyyətçilərin razılığı olmadan əmlakın açıq hərracdan satılması və satış pulunun ümumi mülkiyyətin mülkiyyətçiləri arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi haqqında məhkəmə tərəfindən qərarın qəbul edilməsi mülkiyyət hüququnun qanunsuz məhdudlaşdırılması kimi qiymətləndirilə bilməz. Məhkəmənin qərarı əsasında ümumi mülkiyyətdə olan əşyanın açıq hərracdan satılması və satış pulunun paylı mülkiyyətçilər arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220.3-220.4cü maddələrində nəzərdə tutulmuş qaydaların ardıcıllıqla tətbiq edilməsindən sonra mümkündür. Bununla da, müəyyən edildi ki, İddiaçı mübahisəli məsələ ilə bağlı Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220.3-220.4-cü maddələrində nəzərdə tutulmuş qaydalara əməl etmiş, lakin mübahisənin məhkəmədənkənar həlli imkanı itirildikdən sonra məhkəməyə müraciət etmişdir. Habelə, mənzilin naturada bölünməsinin texniki baxımdan mümkün olmaması ilə bağlı ekspert rəyi də verilmişdir. Məhkəmə hesab edir ki, mütəxəssis rəyinə uyğun olaraq Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Qara Qarayev prospektində yerləşən 29 saylı evin, 3 saylı mənzili hərraca çıxarıldıqda, ilkin satış qiyməti 215000 manat müəyyən edilməlidir. Beləliklə, məhkəmə toplanmış sübutlara məcmu halında hüquqi qiymət verərək hesab edir ki, iddia əsaslı olduğundan təmin edilməli, Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Qara Qarayev prospekti, ev 29, mənzil 3 ünvanında yerləşən mənzili 215000 manat ilkin satış qiyməti ilə açıq hərracda satılmalı, əldə olunan pul vəsaitinin paylarına uyğun olaraq 3 otaq- y/s 46.8 kv.m hissəsi Cavabdeh, 1 otaq - y/s 16.6 kv.m hissəsi İddiaçı verilməlidir.
3. İşin icraatı zamanı müəyyən edilmişdir ki: - Hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın Dövlət reyestrindən çıxarışa əsasən, ümumi sahəsi 88.8 kv.m olan Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Qara Qarayev prospekti, ev 29, mənzil 3 ünvanında yerləşən mənzilinin 3 otaq (y/s-46.8 kv.m) hissəsi Cavabdeh adına xx.xx.2013-cü il tarixdə, 1 otaq (y/s- 16.6 kv.m) hissəsi İddiaçı adına xx.xx.2016-cı il tarixdə qeydiyyata alınmışdır; - xx.xx.2023-cü il pretenziyadan (təklif) görünür ki, İddiaçı Cavabdeh paylı mülkiyyətlərində olan əmlakın naturada ayrılması ilə bağlı razılığa gəlməsi məqsədi ilə məktub ünvanlamış və bu məsələ ilə bağlı məhkəməyə müraciət edəcəyi barədə xəbərdarlıq etmişdir; - xx.xx.2023-cü il tarixli qəbzdən görünür ki, iddiaçı tərəfindən iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edilərkən, 100 manat dövlət rüsumu ödənilmişdir; - Məhkəmənin qərardadı əsasında təyin edilmiş Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin məhkəmə tikinti-texniki ekspertizasının xx.xx.2024-cü il tarixli 10/4504 saylı rəyindən görünür ki, ekspertiza tədqiqatına təqdim edilmiş Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Qara Qarayev prospekti, ev 29, 3 saylı mənzilin naturada bölünməsinin texniki cəhətdən mümkün olmadığı müəyyən edilmişdir; - "X3” MMC-nin LBC-23/2024 saylı, xx.xx.2024-cü il tarixli əmlakın qiymətlərindirilməsi rəyindən görünür ki, İddiaçı və Cavabdeh məxsus Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Qara Qarayev prospekti, ev 29 ünvanında yerləşən 3 saylı mənzilin bazar dəyəri 230000 manat, likvid dəyəri 215000 manat müəyyən edilmiş, qiymətləndirmə ekspertizası tədqiqatının dəyəri 300 manatdır. Apellyasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri:
4. Cavabdeh apellyasiya şikayəti verərək, məhkəmə tərəfindən evin real bazar qiymətinin yenidən müstəqil qiymətləndirilməsi, cavabdeh tərəfindən çəkilmiş təmir xərclərinin, təmirin zəruriliyini və ümumi əmlaka fayda gətirdiyini nəzərə alınmasını, pay bölgüsündə bu faktorun da tədbiq edilməsini və bu əsaslarla Bakı şəhəri Nizami rayon məhkəməsinin 2(007)-35/2025 saylı, xx.xx.2025-ci il tarixli qətnaməsinin dəyişdirilməsini xahiş etmişdir. Şikayətdə Mülki Məcəllənin 1096.1, 1097.1; Mülki Prosessual Məcəllənin 9, 127-ci maddələrinə istinad etməklə qeyd etmişdir ki, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsində mənzilin dəyəri 215 000 manat məbləğində müəyyən edilmiş və onun hərrac yolu ilə satılması qərara alınmışdır. Lakin, məhkəmə həmin dəyəri müəyyən edərkən cavabdeh tərəfindən çəkilmiş və evin ümumi vəziyyətini əhəmiyyətli dərəcədə yaxşılaşdıran təmir xərclərini nəzərə almamışdır. Ümumi mülkiyyətdə olan əmlakın saxlanması və yaxşılaşdırılması məqsədi ilə çəkilən zəruri xərclər bütün payçılar tərəfindən onların paylarına uyğun olaraq ödənilməlidir. Cavabdehin etdiyi xərclər nəzərə alınmalı və evin satış qiyməti müəyyən edilərkən bu məsələ ədalətli şəkildə həll olunmalı idi. Birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsində mənzilin dəyəri 215 000 manat müəyyən edilməsi obyektiv bazar dəyərinə uyğun deyil. Hesab edir ki, məhkəməyə təqdim edəcəkləri alternativ qiymətləndirmə rəyi də məhkəmə tərəfindən yetərincə qiymətləndirilməlidir, cavabdeh tərəfindən çəkilmiş təmir xərclərinin, təmirin zəruriliyini və ümumi əmlaka fayda gətirdiyini nəzərə alınmalı və pay bölgüsündə bu faktor da tədbiq edilməlidir. Apellyasiya icraatında müəyyən edilən hallar
5. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin iş üzrə xx.xx.2025-ci il tarixli qərardadı ilə iş üzrə məhkəmə-əmtəəşünaslıq ekspertizası təyin edilmiş, ekspertizanın aparılması "xxxx" MMC-yə həvalə edilmişdir. "xxxx" MMC-nin 23 oktyabr 2025-ci il tarixli rəyində qeyd edilmişdir ki, Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Qara Qarayev prospekti, ev 29, mənzil 3 ünvanda yerləşən mənzilin, həmin mənzilin 1 və 3 otağının, həmçinin eyni ərazidə və yaxın ətrafda yerləşən 1, 3 və 4 otaqlı mənzillərin 23 oktyabr 2025-ci il tarixdə hesablanmış bazar və likvid dəyərləri aşağıdakı kimi təşkil edir: bazar dəyəri 220000, likvid dəyəri 187000 manat təşkil edir. 1 otaqlı 16.6 kv.m bazar dəyəri 41 126, likvid dəyəri 34957; 3 otaqlı 46.8 kv.m bazar dəyəri 115946, likvid dəyəri 98554. O cümlədən eyni ünvanda və yaxın ətrafda olan 1,3 və 4 otaqlıların bazar dəyəri: 1 otaqlı 16.6 kv.m bazar dəyəri 47000, likvid dəyəri 42000; 3 otaqlı 46.8 kv.m bazar dəyəri 118000,likvid dəyəri 106000; 4 otaqlı 63.4 kv.m bazar dəyəri 144000, likvid dəyəri 130000. Aparılmış tədqiqatın dəyəri 300 manat dəyərində müəyyən edilmişdir.
6. Məhkəmə kollegiyasının iclasında iştirak edən cavabdeh əmlakın qiymətləndirilməsi zamanı ümumi istifadədə olan sahələrin nəzərə alınmadığını, evin hərracdan satılmasını istəmədiyini, iddiaçıya məxsus olan 1 otaq üçün ona 30000-35000 verə biləcəyini bildirmiş və şikayətinin təmin edilməsini xahiş etmişdir.
7. Məhkəmə kollegiyasının iclasında iştirak edən cavabdehin nümayəndəsi Vəkil2 apellyasiya şikayətinin məzmununa uyğun izahat vermiş, cavabdeh tərəfindən çəkilmiş və evin ümumi vəziyyətini əhəmiyyətli dərəcədə yaxşılaşdıran təmir xərclərini nəzərə alınmasını və şikayətinin təmin edilməsini xahiş etmişdir.
8. Məhkəmə kollegiyasının iclasında iştirak edən iddiaçının nümayəndəsi Vəkil1 apellyasiya şikayətinə etiraz etmiş, təmin edilməməsini xahiş etmiş, cavabdeh tərəfindən təklif edilən məbləğin iddiaçının özünə ev alması üçün yetərli olmadığını, 60000 manat veriləcəyi halda cavabdehlə razılaşa biləcəklərini qeyd etmişdir. Apellyasiya baxışının hədləri:
9. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372-ci maddəsinin apellyasiya baxışının hədləri barədə müddəalarının həmin Məcəllənin 372.1 və 372.7-ci maddələrinin tələbləri baxımından şərh edilməsinə dair Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun xx.xx.2011-ci il tarixli Qərarına və Mülki Prosesual Məcəllənin 372-ci maddəsinə əsasən: məhkəmənin maddi və prosessual hüquq normalarına riayət etməsi baxımından birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığı onun barəsində açıq (və dolayısı ilə) mübahisə edilən hissədə yoxlanılmalıdır. Tətbiq edilən hüquq və apelyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
10. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin tələblərinə əsasən: 152.1. Mülkiyyət hüququ subyektin ona mənsub əmlaka (əşyaya) öz istədiyi kimi sahib olmaq, ondan istifadə etmək və ona dair sərəncam vermək üzrə dövlət tərəfindən tanınan və qorunan hüququdur. 220.1. Paylı mülkiyyətdə olan əşya mülkiyyətçiləri arasındakı razılaşmaya əsasən onlar arasında bölünə bilər. 220.2. paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisi öz payının ayrılmasını tələb edə bilər. 220.3. Paylı mülkiyyətin mülkiyyətçiləri ümumi əşyanın bölünməsi və ya ondan payın ayrılması üsulu və şərtləri haqqında razılığa gələ bilmədikdə paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisi öz payının naturada ayrılmasını məhkəmə qaydasında tələb edə bilər. Əgər payın naturada ayrılmasına yol vermirsə və ya bu, ümumi mülkiyyətdə olan əşyaya tənasübsüz zərər vurmadan mümkün deyildirsə, ayrılan mülkiyyətçi öz payının dəyərinin paylı mülkiyyətin digər mülkiyyətçiləri tərəfindən ona ödənilməsi hüququna malikdir. 220.4. Paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisinə naturada ayrılan əşyanın onun mülkiyyət hüququndakı payına tənasübsüzlüyü müvafiq pul məbləğinin ödənilməsi və ya başqa kompensasiya ilə aradan qaldırılır. Paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisinə naturada pay ayrılması əvəzinə qalan mülkiyyətçilər tərəfindən kompensasiya ödənilməsinə onun öz razılığı ilə yol verilir. Mülkiyyətçinin payı cüzi olduqda, real surətdə ayrıla bilmədikdə və ümumi əmlakdan istifadə edilməsində onun mühüm mənafeyi olmadıqda, məhkəmə həmin mülkiyyətçinin razılığı olmadan da paylı mülkiyyətin qalan iştirakçılarının öhdəsinə ona kompensasiya ödənilməsi vəzifəsini qoya bilər. 220.6. Bu Məcəllənin 220.3- 220.5-ci maddələrində müəyyənləşdirilmiş qaydalara əsasən ümumi əmlakın bölünməsi və ya ondan pay ayrılması açıq-aşkar məqsədəuyğun olmadıqda, məhkəmə əmlakın açıq hərracdan satılması və satış pulunun ümumi mülkiyyətin mülkiyyətçiləri arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi haqqında qərar qəbul edə bilər. 221. Ümumi paylı mülkiyyət hüquqlarına fiziki bölgü, öz istəyi ilə satış və ya hərracdan satış və satış pulunun bölünməsi və ya bütün əşyanın bir və ya bir neçə iştirakçının adına qeydə alınması və qalan iştirakçılara əvəz verilməsi ilə xitam verilir. Əgər iştirakçılar hüquqa xitam verilməsi növünə dair razılığa gəlməsələr, əşya məhkəmənin qərarı ilə fiziki bölünür, bu, əşyanın dəyəri əhəmiyyətli dərəcədə azalmadan mümkün olmadıqda isə açıq hərracdan və ya iştirakçılar üçün hərracdan satılır. Fiziki bölgü bərabər olmayan payların əvəzinin pulla ödənilməsi ilə birləşdirilə bilər.
11. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyaları Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin paylı mülkiyyətlə bağlı bəzi müddəalarının tətbiqi məsələləri üzrə 02/2024 nömrəli xx.xx.2024-cü il tarixli qərardadına əsasən: Ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyadan mülkiyyətçilərin birinin (və ya bir neçəsinin) payının ayrılması məsələsi Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220.3 - 220.6-cı maddələri, ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bölünməsi ilə əşya üzərində iştirakçıların paylı mülkiyyət hüquqlarına xitam verilməsi məsələsi isə həmin Məcəllənin 221-ci maddəsi tətbiq edilməklə, bu qərardadın əsaslandırıcı hissəsində qeyd olunan hüquqi mövqelərə uyğun həll olunmalıdır. İddia tələbinin hansı formada ifadə olunmasından asılı olmayaraq, qaldırılan iddianın predmeti ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bölünməsi və ya payın ayrılmasından ibarət olduğundan, məhkəmələr həmin tələbin qanuni əsasını təşkil edən maddənin dispozisiya şərtlərinə uyğun olaraq, mübahisənin qanunla müəyyən edilmiş ardıcıllıq gözlənilməklə hər bir mərhələ üzrə həll edilməsinin mümkünlüyünü aydınlaşdırmalıdırlar. Ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyadan payın naturada ayrılması mümkün olmadıqda, iddiaçının tələbi üzrə məhkəmələr əşyanın bazar qiymətinə uyğun ədalətli kompensasiya məbləğini müəyyən etməli və cavabdeh tərəfin buna münasibəti baxımından müvafiq qərar qəbul etməlidirlər. Ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bölünməsi və əşyadan payın ayrılması barədə işlərə baxılarkən məhkəmələr qətnamənin nəticə hissəsində icra qaydası qismində əşyanın bazar dəyərinə uyğun hərracdan ilkin satış qiymətini göstərməlidirlər.
12. Həmin qərardadda qeyd edilmişdir: 62. Mülki Məcəllənin 221-ci maddəsinin məzmunundan müəyyən olunur ki, əgər iştirakçılar (paylı mülkiyyətçilər) arasında ümumi paylı mülkiyyət hüququna xitam verilməsi növünə (fiziki bölgü, öz istəyi ilə satış və ya hərracdan satış və satış pulunun bölünməsi və ya bütün əşyanın bir və ya bir neçə iştirakçının adına qeydə alınması və qalan iştirakçılara əvəz verilməsi) dair razılıq olmazsa və ya payının ayrılmasını tələb etməyən mülkiyyətçi tək qalarsa, yəni ümumiliyin davam etdirilməsi mümkün olmazsa, ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bölünməsi yuxarıda qeyd olunduğu kimi payın ayrılmasından fərqli olaraq aşağdakı iki mərhələdən ibarətdir: 1) ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyanın naturada (fiziki) bölgüsü; 2) əşyanın məhkəmə qərarı ilə hərracdan satılması. 63. Birinci mərhələ (əşyanın fiziki bölgüsü) üzrə məhkəmə araşdırmasının predmeti ümumi mülkiyyətdə olan əşyadan payın ayrılmasının ilkin mərhələsi (əşyadan payın naturada ayrılması) ilə eynilik təşkil etdiyindən bu qərardadın 42-44, 46-cı bəndlərində nəzərdə tutulan qaydalar nəzərə alınmalıdır.
64. Bu araşdırmanın nəticəsində əşyanın naturada bölgüsünün mümkün olmadığı müəyyən edilərsə, məhkəmə iddiaçıların tələbi əsasında ikinci mərhələyə keçid etməklə əşyanın hərracdan satılmasını qət etməlidir. İddiaçıların əşyanın hərracdan satılmasını tələb etmədikləri halda isə digər tərəfin bununla bağlı qarşılıqlı tələbi yoxdursa, məhkəmə araşdırması yekunlaşdırılmaqla iddia rədd olunmalı və onlara gələcəkdə yalnız ikinci mərhələ üzrə iddia qaldırmaq hüquqları izah edilməlidir. 65. Ümumi mülkiyyətdə olan əşyadan payın ayrılması prosedurundan fərqli olaraq, əşyanın bölünməsi halında kompensasiya ödənilməsi mərhələsi olmadığından, əşya üzərində mülkiyyəti davam etdirmək niyyətində olan digər payçıların mülkiyyət hüquqlarının qorunması məqsədilə Mülki Məcəllənin 221-ci maddəsində qapalı hərracı ehtiva edən yalnız paylı mülkiyyətin iştirakçıları üçün hərracın keçirilməsi imkanı nəzərdə tutulmuşdur. 66. Hərracın forması tərəflərin mövqeləri nəzərə alınmaqla məhkəmə tərəfindən müəyyən olunmalıdır. Məhkəmə araşdırması zamanı bütün mülkiyyətçilərin və ya onlardan ən azı birinin əşya üzərində tam mülkiyyət hüququnu əldə etmək niyyətinin olduğu müəyyən edilərsə, qətnamənin nəticə hissəsində əvvəlcə yalnız paylı mülkiyyətin iştirakçıları üçün hərracın keçirilməsi, əşya həmin hərracda mülkiyyətçilərdən biri və ya bir neçəsi tərəfindən əldə edilmədiyi halda isə açıq hərracdan satılmalı olması göstərilməlidir.
13. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220.6 və 221-ci maddələrinin bəzi müddəalarının şərh edilməsinə dair 4 aprel 2014-cü il tarixli qərarında qeyd edilmişdir ki: “Mülki Məcəllənin 213-cü maddəsinə görə iki və ya bir neçə şəxsin mülkiyyətində olan əmlak ümumi mülkiyyət, şəxslərin hər birinin mülkiyyətində (hüququnda) olan payı müəyyənləşdirildikdə isə ümumi paylı mülkiyyət hesab olunur. Mülkiyyətçilər tərəfindən sahiblik, istifadə və sərəncam səlahiyyətlərinin həyata keçirilməsinin ümumi xüsusiyyətləri mövcuddur:1) paylı mülkiyyətdə olan əmlaka (əşyaya) sahiblik və ondan istifadə onun bütün mülkiyyətçilərinin razılaşması əsasında, razılaşma əldə edilmədikdə isə məhkəmənin müəyyənləşdirdiyi qaydada həyata keçirilir; 2) paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisi ümumi əmlakın öz payına uyğun hissəsinə sahiblik və istifadə hüququna malikdir, bu mümkün olmadıqda isə onun payına düşən əşyaya sahiblik və ondan istifadə edən digər mülkiyyətçilərdən müvafiq əvəz ödəməyi tələb edə bilər. Paylı mülkiyyətdə olan əmlaka dair sərəncam verilməsi isə əşyanın bütün mülkiyyətçilərinin razılaşması əsasında həyata keçirilir; 3) razılaşma əldə olunmadıqda və paylı mülkiyyətin mülkiyyətçiləri ümumi əmlakın bölünməsi və ya ondan payın ayrılması üsulu və şərtləri haqqında razılığa gələ bilmədikdə onlar öz paylarının naturada ayrılmasını məhkəmə qaydasında tələb edə bilərlər. Göründüyü kimi, fərdi mülkiyyət hüququna malik olan mülkiyyətçilərdən fərqli olaraq paylı mülkiyyət mülkiyyətçiləri öz səlahiyyətlərinin həyata keçirilməsində sərbəst deyillər. Qüvvədə olan mülki qanunvericilik ümumi mülkiyyətin iştirakçısına əmlakın bölüşdürülməsi və ya ümumi mülkiyyətdən ona aid olan hissənin naturada ayrılmasını həyata keçirmək hüququ verir. Bu hüquq ümumi paylı mülkiyyətə olan pay hüququna sərəncam vermək hüququnun həyata keçirilməsi formalarından biridir. Ümumi paylı mülkiyyətdə olan payın ayrılması iki formada həyata keçirilə bilər: 1) ümumi paylı mülkiyyətdə olan payın natura formasında ayrılması; 2) pul kompensasiyasının (dəyərinin) ödənilməsi.”
14. Mülki Prosessual Məcəllənin tələblərinə əsasən: 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. 76.1. tərəflərin tələb və etirazlarını əsaslandıran halların və işi düzgün həll etmək üçün əhəmiyyəti olan başqa halların mövcud olduğunu və ya olmadığını məhkəmə müəyyən edərkən bu Məcəllədə və başqa qanunlarda müəyyən olunmuş qaydada əldə etdiyi məlumatlar sübutlar hesab olunur. 76.2. Bu məlumatlar yazılı və maddi sübutlara, ekspertlərin rəyləri ilə, yerində müayinə keçirməklə, səs və video yazıları ilə, şahidlərin ifadələri ilə, işdə iştirak edən şəxslərin izahatları ilə müəyyən edilir. 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. 82.3. Bir mülki iş üzrə qanuni qüvvəyə minmiş məhkəmə qətnaməsi ilə müəyyən edilmiş faktlar həmin işdə iştirak edən şəxslər tərəfindən başqa məhkəmə prosesində mübahisələndirilmir və yenidən sübut edilmir. 88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur. 217.4. Məhkəmə öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır. 233.3. Qətnamə qanuni qüvvəyə mindikdən sonra tərəflər və işdə iştirak edən digər şəxslər, habelə onların hüquq varisləri məhkəmədə eyni iddia tələblərini, eyni əsas üzrə yenidən irəli sürə bilməzlər, habelə məhkəmə tərəfindən müəyyən edilmiş faktlara və hüquq münasibətlərinə qarşı başqa prosesdə mübahisə edə bilməzlər.
15. Məhkəmə kollegiyası apellyasiya şikayətinin dəlillərini iş materiallarına əsasən yoxlayaraq hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsi qətnaməsi dəyişdirilməlidir. Məhkəmə tədqiq edilmiş sübutlara əsaslanaraq və qanunvericiliyin tələbi (tətbiqi təcrübəsi) üzrə belə nəticəyə gəlir ki, Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Qara Qarayev prospekti, ev 29, mənzil 3 ünvanda yerləşən mənzildə payın ayrılması ona tənasübsüz zərər vurmadan açıq-aşkar mümkün olmadığından, eləcə də iddiaçıya payının dəyərinə görə kompensasiya məbləğində tərəflər razılığa gəlmədiyindən, qeyd edilən əmlakın satılması və satış pulunun tərəflər arasında paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi barədə tələbi əsaslıdır. Mübahisəli əmlakın tərəflərin paylarına uyğun naturada bölünməsinin mümkünlüyü ilə bağlı birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən təyin edilmiş ekspertiza əsasında verilən rəyin əsaslandırıcı hissəsindən məlum olur ki, sözügedən mənzilin mövcud paylara uyğun naturada ayrılması texniki cəhətdən mümkün deyil. Birinci instansiya məhkəməsi iddia tələbini təmin etməklə düzgün nəticəyə gəlmişdir.
16. Apellyasiya şikayətinin əmlakın həqiqi dəyərinin müəyyən edilməsi ilə bağlı olan digər dəlilinə münasibətdə məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, "X3” MMC-nin LBC-23/2024 saylı, xx.xx.2024-cü il tarixli əmlakın qiymətlərindirilməsi rəyindən görünür ki, İddiaçı və Cavabdeh məxsus Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Qara Qarayev prospekti, ev 29 ünvanında yerləşən 3 saylı mənzilin bazar dəyəri 230000 manat, likvid dəyəri 215000 manat; "xxxx" MMC-nin 23 oktyabr 2025-ci il tarixli rəyində qeyd edilmişdir ki, Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Qara Qarayev prospekti, ev 29, mənzil 3 ünvanda yerləşən mənzilin bazar dəyəri 220000, likvid dəyəri 187000 manat təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir.
17. Beləliklə, "xxxx" MMC-nin 23 oktyabr 2025-ci il tarixli rəyi ilə mənzilin bazar dəyəri 220000 manat məbləğində müəyyən edildiyindən və qətnamənin nəticə hissəsində müəyyən edilən məbləğlə təxmini uyğunluq təşkil etdiyindən, əmlakın qiymətləndirilməsi zamanı ümumi istifadədə olan sahələrin nəzərə alındığını, cavabdeh tərəfindən çəkilmiş və evin ümumi vəziyyətini əhəmiyyətli dərəcədə yaxşılaşdıran təmir xərclərinin bütövlükdə bu qiymətin daxilində nəzərə alındığını, ayrıca isə buna dair cavabdeh tərəfindən mötəbər sübutların təqdim edilmədiyini əsas tutan məhkəmə kollegiyası apelyasiya şikayətinin dəlillərini və iş materiallarını araşdıraraq hesab edir ki, apellyasiya şikayəti təmin edilmədən və birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
18. Kollegiya hesab edir ki, apellyasiya şikayəti verilməsi üçün ödənilmiş dövlət rüsumunun və aparılmış ekspertiza tədqiqatının dəyəri isə cavabdehə aid edilməlidir.
19. Göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin 384, 392, 393 və 402-406-cı maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası qəte t d i: Cavabdeh apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı şəhəri Nizami rayon Məhkəməsinin 2(007)-35/2025 saylı işi üzrə xx.xx.2025-ci il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Məhkəmə-əmtəəşünaslıq ekspertizası üzrə tədqiqatının dəyəri olan 300 (üç yüz) manat pul məbləği Cavabdeh tutularaq "xxxx" MMC-nin hesabına keçirilsin. Qətnamədən işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 (iki) ay müddətində cavabdeh tərəfindən Bakı Apellyasiya Məhkəməsi (“Elektron məhkəmə” informasiya sistemi) vasitəsilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasına kassasiya şikayəti verə bilər.