Azərbaycan Respublikası adından Qətnamə Bakı şəhəri İş № 2(103)-542/2025 08.07.2026 BAKI APELLYASIYA MƏHKƏMƏSI İddiaçı İddiaçı cavabdeh Cavabdeh qarşı iddia tələbi ilə əlaqədar iş üzrə (Açar sözlər: “torpaq sahəsinin boşaldılması və təhvil verilməsi” tələbi) Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər X2 (sədrlik edən və məruzəçi), X1 və Mərdanova Xumar Afət qızından ibarət tərkibdə, Abdullayeva Çiçək Pərviz qızının katibliyi, İddiaçı İddiaçı cavabdeh Cavabdeh qarşı "torpaq sahəsinin boşaldılması və təhvil verilməsi" tələbinə dair mülki iş üzrə Bakı şəhəri Xəzər Rayon Məhkəməsinin *(***)-****/**** nömrəli, ## ###### 2024-cü il tarixli qətnaməsindən cavabdeh Cavabdeh tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq, aşağıdakı qətnaməni qəbul etdi. İşin halları, iş üzrə məhkəmə icraatı
1. Əmlak Məsələləsi Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi Şəxsinin Hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışdan görünür ki, Bakı şəhəri, Xəzər rayonu, Şüvəlan qəsəbəsi, 2012 yeni qaydalarla Şüvəlan qəsəbəsi, 124-cü Şüvəlan küçəsi, giriş 151 ünvanda yerləşən 0,12 ha torpaq sahəsi İddiaçı mülkiyyətindədir.
2. Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi Şəxsin hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestri tərəfindən verilmiş çıxarışdan görünür ki, Bakı şəhəri, Xəzər rayonu, Şüvəlan qəsəbəsi, 2012 Yeni qaydalarla: AZ1150, Bakı şəhəri, Xəzər rayonu, Şüvəlan qəsəbəsi, 124-cü Şüvəlan küçəsi, *** saylı 1123211483 qeydiyyat nömrəsi ilə ##.##.2024-cü il tarixdə ************-***** saylı reyestr nömrəsi ilə tam mülkiyyət hüququ üzrə Cavabdeh adına qeydiyyatdan keçmişdir.
3. Cavabdeh (satıcı) ilə İddiaçı (alıcı) ilə arasında bağlanmış AN-İ seriyalı ******* nömrəli ##.##.2024-cü il tarixli daşınmaz əmlakın alğı-satqı müqaviləsindən görünür ki, satıcı Bakı şəhəri, Xəzər rayonu, Şüvəlan qəsəbəsi, 2012, yeni qaydalarla: AZ1150, ünvan 1 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 405 kv.m. olan bağ evini və ümumi sahəsi 0,12 ha olan torpaq sahəsini 498.000 manata İddiaçı satmışdır.
4. Bakı şəhəri Xətai rayon prokuroru Sərdar İmanovun # ### 2024-cü il tarixli "cinayət işinin başlanması və istintaq aidiyyəti üzrə göndərilməsi haqqında” qərarına əsasən Cavabdeh müraciəti əsasında Bakı şəhəri Xətai RPİ-nin İŞ-də toplanmış material üzrə fakta görə Azərbaycan Respublikası Cinayət Məcəlləsinin 178.2.4-cü maddəsi ilə ********* nömrəli cinayət işi başlanmışdır.
5. Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin *(***)-***/** nömrəli, ## ###### 2025-ci il tarixli qətnaməsi ilə iddia qismən təmin edilmiş, iddiaçı ilə cavabdeh İddiaçı arasında Bakı şəhəri, Xəzər rayonu, Şüvəlan qəsəbəsi, 2012, yeni qaydalarla: Şüvəlan qəsəbəsi, 124-cü Şüvəlan küçəsi, giriş 151 ünvanda yerləşən bağ evinə dair bağlanmış ##.##.2024-cü il tarixli AN-İ ******* saylı daşınmaz əmlakın alğı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi və həmin müqavilə əsasında cavabdeh İddiaçı adına Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətində aparılmış qeydiyyat yazısının ləğv edilməsi, iddiaçı Cavabdeh 498.000 manat məbləğində pul vəsaitinin tutularaq cavabdeh İddiaçı ödənilməsi qət edilmiş, iddia tələbi qalan hissədə təmin olunmamışdır. Həmin qətnamədən verilən apellyasiya şikayəti Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının *(***)-****/**** nömrəli, ## ###### 2025-ci il tarixli qətnaməsi ilə təmin olunmamış, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmışdır. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəmənin *(*-*)-***/**** nömrəli ##.##.2026-cı il tarixli qərarı ilə iddiaçı tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti təmin edilməmiş, cavabdeh İddiaçı tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti qismən təmin edilmiş, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının *(***)-****/**** nömrəli, ## ####### 2025-ci il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmiş, "Cavabdeh ilə İddiaçı arasında Bakı şəhəri, Xəzər rayonu, Şüvəlan qəsəbəsi, 2012 yeni qaydalarla Şüvəlan qəsəbəsi, 124-cü Şüvəlan küçəsi, giriş 151 ünvanda yerləşən bağ evinə dair bağlanmış ##.##.2024-cü il tarixli AN-İ ******* saylı daşınmaz əmlakın alğı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi və həmin müqavilə əsasında cavabdeh İddiaçı adına Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətində aparılmış qeydiyyatın ləğv edilməsi ilə, iddiaçı Cavabdeh 498000 manat məbləğində pul vəsaitinin tutularaq cavabdeh İddiaçı ödənilməsi hissəsində qətnamə ilə eyni vaxtda icra edilməsi qərara alınmışdır.
İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktı
a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
6. İddiaçı İddiaçı cavabdeh Cavabdeh qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək Bakı şəhəri, Xəzər rayonu, Şüvəlan qəsəbəsi, 2012 yeni qaydalarla Şüvəlan qəsəbəsi, 124-cü Şüvəlan küçəsi, giriş 151 ünvanda yerləşən, ümumi sahəsi 0,12 ha olan torpaq sahəsinin və həmin torpaq sahəsinin üzərində yerləşən ümumi sahəsi 405 kv.m olan bağ evinin cavabdeh Cavabdeh tərəfindən boşaldılması və iddiaçıya təhvil verilməsinə dair qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
7. İddia ərizəsi onunla əsaslandırılmışdır ki, İddiaçı ilə cavabdeh Cavabdeh arasında ##.##.2024-cü il tarixində Bakı şəhəri, Xəzər rayonu, Şüvəlan qəsəbəsi, 2012 yeni qaydalarla Şüvəlan qəsəbəsi, 124-cü Şüvəlan küçəsi, giriş 151 ünvanda yerləşən bağ evinə dair aN-İ ******* saylı daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsi Bakı şəhəri ** saylı notariat ofisində bağlanmışdır. Həmin müqaviləyə əsasən satıcı Cavabdeh (tam hissə 405 kv/m) alıcı İddiaçı Bakı şəhəri, Xəzər rayonu, Şüvəlan qəsəbəsi, 2012 yeni qaydalarla Şüvəlan qəsəbəsi, 124-cü Şüvəlan küçəsi, giriş 151 ünvanda yerləşən, ümumi sahəsi 0,12 ha olan torpaq sahəsinin tam mülkiyyət üzrə ona məxsus hissəsindən alıcının mülkiyyətinə verir. Müqaviləyə əsasən satıcı daşınmaz əmlakı 498000.00 AZN qiymətinə satdı,alıcı isə həmin qiymətinə aldı.##.##.2024-cü ildə daşınmaz əmlak İddiaçı təhvil verilməli idi. İddiaçı İddiaçı müqavilə üzrə göstərilən öhdəlikləri yerinə yetirdiyi halda cavabdeh Cavabdeh hər dəfə bir bəhanə ilə iddiaçıya məxsus olan bağ evinin boşaldılmasından və sahibinə təhvil verilməsindən imtina edir.
8. Bakı şəhəri Xəzər Rayon Məhkəməsinin *(***)-****/**** nömrəli, ## ###### 2024-cü il tarixli qətnaməsi ilə iddianın təmin edilməsi, cavabdeh Cavabdeh Bakı şəhəri, Xəzər rayonu, Şüvəlan qəsəbəsi, 2012 yeni qaydalarla Şüvəlan qəsəbəsi, 124-cü Şüvəlan küçəsi, giriş 151 ünvanda yerləşən 0,12 ha torpaq sahəsindən və həmin torpaq sahəsində yerləşən bağ evindən çıxarılması və iddiaçıya təhvil verilməsi qət edilmişdir.
9. Məhkəmə iddia tələbini təmin edərkən ona istinad etmişdir ki, işdə iştirak edən şəxsin izahatı və işin digər materialları ilə məhkəmə iclasında müəyyən edilmişdir ki, Cavabdeh İddiaçı məxsus olan Bakı şəhəri, Xəzər rayonu, Şüvəlan qəsəbəsi, 2012 yeni qaydalarla Şüvəlan qəsəbəsi, 124-cü Şüvəlan küçəsi, giriş 151 ünvanda yerləşən 0,12 ha torpaq sahəsində və həmin torpaq sahəsində yerləşən bağ evində yaşayır. Məhkəmə ilk növbədə bildirir ki, mənzil və mülki qanunvericiliyin tələblərinə əsasən şəxsin digər şəxslərə məxsus yaşayış sahəsindən istifadə etməsinə (yaşaması, köçməsi) haqq qazandıran qanuni hallar mövcud olmalıdır. Bunlara, şəxsin əşya hüquqlarının mövcudluğu, mülkiyyətçi ilə yaşayış sahəsindən istifadə etmək hüquq verən müvafiq müqavilənin bağlanması (kirayə, əvəzsiz istifadə və s.) və digər qanuni halları aid etmək olar. Lakin, cavabdehlər hazırki vaxtda mübahisə predmeti olan evdən qanuni əsaslarla istifadə etmək hüququnun olmasını təsdiq edən sübutları məhkəməyə təqdim edə bilməmişdir. Maddi nemətlərin fərdi mənsubiyyətini təsbit edən mülkiyyət hüququ Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasında (13 və 29-cu maddələr) və ölkəmizin qoşulduğu beynəlxalq-hüquqi aktlarda (İnsan hüquqları haqqında Ümumi Bəyannamənin 17-ci maddəsi, İnsan hüquqlarının və əsas azadlıqların müdafiəsi haqqında Konvensiyaya * saylı əlavə protokolun 1 -ci maddəsi və s.) nəzərdə tutulmuş fundamental insan hüquqları sırasında mühüm yer tutur. Mülkiyyət hüququ hamılıqla qəbul edilmiş ali insani dəyərləri özündə əks etdirən demokratik cəmiyyətin, hüquqi dövlətin təməl daşlarından biri hesab edilir.
10. Məhkəmə öz mövqeyini Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasının 13-cü, 29-cu, Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 148-ci, 152.1-ci, 157-ci maddələrinə, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 216-220-ci maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
Apellyasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri, məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
b) Apellyasiya şikayətinin dəlilləri
11. Qətnamədən cavabdeh Cavabdeh apellyasiya şikayəti verərək qətnamənin ləğv edilməsini və iddia tələbinin təmin edilməməsi barədə yeni qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
12. Apellyasiya şikayətini onunla əsaslandırmışdır ki, əslində bu əqd alıcıının anası X3 qsimində göstərilən cavabdeh Cavabdeh faizə verdiyi pulun təminatı olaraq verilmişdir. Belə ki, Fatma Yolçuyeva tanışları vasitəsi ilə Konül Məmmədovaya faizə 400.000 (dörd yüz min) manat pul verməyə razılaşmış, təminat olraq da Bakı şəhəri, Xəzər rayonu, Şüvəlan qəsəbəsi, 2012 yeni qaydalarla Şüvəlan qəsəbəsi, 124-cü Şüvəlan küçəsi, giriş 151 ünvanda yerləşən bağ evini formal olaraq alqı-satqı edərək faizə verənin qlzl Nazilə Yolçuyevanın adına keçirmişlər. Yəni faktiki olaraq alqı-satqı müqaviləsi əsas məqsədi pərdələmək məqsədi ilə bağlanmışdır. Fatma Yolçiyeva öncə Cavabdeh etibarından və məcburiyyət qarşısında qalmasından istifadə edərək ilkin 50.000 (əlli min) manat, bir ay sonra isə Aytən adlı şəxsin vasitəsi ilə evə dair 18.000 (on səkkiz min) manat faiz qismində vəsaiti ələ keçirmişdir. Bakı şəhər Xəzər rayon Məhkəməsinin *(***)-****/**** saylı ##.##.2024-cü il tarixli qətnaməni qəbul edərkən maddi və prosessual hüquq normalarının təlblərini pozmuşdur. Məhkəmə cavabdehin məhkəmə preosesinindən xəbərdar olması barədə heç bir tədbir görməmiş, barəsində qərar qəbul edilən əmlak üzrində hər hansı bir məhtudiyyətin olub-olmamasını müəyyən etməmişdir. Bundan başqa Cavabdeh tərəfindən ##.##.2024-cü il tarixində Yasamal rayon Məhkəməsinə müraciət edərək Bakı şəhəri, Xəzər rayonu, Şüvəlan qəsəbəsi, 2012 yeni qaydalarla Şüvəlan qəsəbəsi, 124-cü Şüvəlan küçəsi, giriş 151 ünvanda yerləşən bağ evinə dair Bakı şəhəri ** saylı notariat ofisində bağlanmış ##.##.2024-cü il tarixli AN-İ ******* saylı daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız sayılmasına dair iddia qaldırmışdır.İddia Yasamal rayon Məhkəmsəinin e-*(***)-****/**** saylı ##.##.2024-cü il tarixli qərardadı ilə mümkün hesab edilərək icraata qəbul edilmişdir.
c) Apellyasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
13. Apellyasiya şikayətinə qarşı yazılı etiraz daxil olmamışdır.
ç) Proses iştirakçılarının izahatı
14. Tərəflərə məhkəmə iclasının yeri və vaxtı barədə lazımi qaydada xəbərdar olunmalarına baxmayaraq, hər hansı üzürlü səbəb göstərmədən məhkəmə iclasına gəlməmişlər. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 376.2-ci maddəsinə uyğun olaraq məhkəmə apellyasiya şikayətinə tərəflərin iştirakı olmadan baxılmasını mümkün hesab etmişdir.
d) Tətbiq edilən hüquq
15. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin: 5.3-cü maddəsinə əsasən mülki hüquq münasibətlərinin subyektləri öz hüquq və vəzifələrini vicdanla həyata keçirməyə borcludurlar. 324.1-ci maddəsinə əsasən əqd mülki hüquq münasibətinin əmələ gəlməsinə, dəyişdirilməsinə və ya xitamına yönəldilmiş birtərəfli, ikitərəfli və ya çoxtərəfli iradə ifadəsidir. 324.2-ci maddəsinə əsasən əqdlər birtərəfli və müqavilə şəklində (ikitərəfli və ya çoxtərəfli) ola bilər. 324.3-cü maddəsinə əsasən bu Məcəlləyə və ya tərəflərin razılaşmasına uyğun olaraq bağlanması üçün bir tərəfin iradə ifadəsinin zəruri və yetərli olduğu əqd birtərəfli əqddir. 324.4-cü maddəsinə əsasən müqavilənin bağlanması üçün iki tərəfin razılaşdırılmış iradə ifadəsi (ikitərəfli əqd) və ya üç və ya daha çox tərəfin razılaşdırılmış iradə ifadəsi (çoxtərəfli əqd) zəruridir. 337.1-ci maddəsinə əsasən bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş şərtləri pozmaqla bağlanmış əqd etibarsızdır. Etibarsız əqdlər mübahisə edilən əqdlər və ya əhəmiyyətsiz əqdlər ola bilər. 337.2-ci maddəsinə əsasən əqd barəsində mübahisə edildikdə əqd bağlandığı andan etibarsızdır. Müqavilənin mübahisə edilməsi müqavilənin digər tərəfinə iradə ifadəsinin bildirilməsi yolu ilə həyata keçirilir. Digər tərəfə münasibətdə həyata keçirilmiş birtərəfli əqd həmin şəxsə qarşı mübahisə edilir. 337.3-cü maddəsinə əsasən əhəmiyyətsiz əqd məhkəmə tərəfindən etibarsız sayılıb sayılmamasından asılı olmayaraq özlüyündə etibarsız olan əqddir. 337.4-ci maddəsinə əsasən etibarsız əqd onun etibarsızlığı ilə bağlı nəticələr istisna olmaqla, hüquqi nəticələrə səbəb olmur. Bu cür əqd bağlandığı andan etibarsızdır. 337.5-ci maddəsinə əsasən Əəqd etibarsız olduqda, əgər bu Məcəllədə onun etibarsızlığının ayrı nəticələri nəzərdə tutulmayıbsa, tərəflərdən hər biri əqd üzrə aldıqlarının hamısını digər tərəfə qaytarmağa, alınanları eyni ilə qaytarmaq mümkün olmadıqda isə (o cümlədən alınanlar əmlakdan istifadədə, görülmüş işdə və ya göstərilmiş xidmətdə ifadə olunduqda) onun dəyərini pulla ödəməlidir. 340.1-ci maddəsinə əsasən uydurma əqd ona uyğun hüquqi nəticələr yaratmaq niyyəti olmadan yalnız görünüş üçün bağlanmış əqddir. Uydurma əqd əhəmiyyətsizdir. 340.2-ci maddəsinə əsasən yalan əqd başqa əqdi pərdələmək məqsədi ilə bağlanan əqddir. Yalan əqd əhəmiyyətsizdir. Yalan əqdə onun mahiyyəti nəzərə alınmaqla, tərəflərin həmin əqdi bağlayarkən əslində nəzərdə tutduqları əqdə aid olan qaydalar tətbiq edilir. 351.1-ci maddəsinə əsasən əəmiyyətsiz əqd onun bağlandığı andan etibarsızdır. 562.5-ci maddəsinə əsasən kreditorun iddiası üzrə ləngitmə hüququ yalnız o zaman həyata keçirilə bilər ki, borcluya öhdəliyi ancaq kreditorun öz öhdəliyini icra etdiyi vaxt icra etmək (eyni vaxtda icra) vəzifəsi tapşırıla bilsin. Vəzifənin bu cür tapşırılması əsasında kreditor, əgər borclu icranın qəbulunu gecikdirərsə, öz öhdəliyini icra etmədən məcburi icra tələb edə bilər.
16. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin: 14.2-ci maddəsinə əsasən məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir; 77.1-ci maddəsinə əsasən hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir; 82.3-cü maddəsinə əsasən Bir mülki iş üzrə qanuni qüvvəyə minmiş məhkəmə qətnaməsi ilə müəyyən edilmiş faktlar həmin işdə iştirak edən şəxslər tərəfindən başqa məhkəmə prosesində mübahisələndirilmir və yenidən sübut edilmir; 119.1-ci maddəsinə əsasən məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə mütənasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir; 217.2-ci maddəsinə görə, qətnamə mübahisəli hüquq münasibətinin yarandığı zaman qüvvədə olan maddi hüquq normalarına və işin baxılması zamanı qüvvədə olan prosessual hüquq normalarına uyğun çıxarılmalıdır. 217.4-cü maddəsinə əsasən məhkəmə öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır; 384.0.2-ci maddəsinə əsasən apellyasiya instansiyası məhkəməsi qətnaməni tamamilə və ya qismən ləğv edə bilər və birinci instansiya məhkəməsində müəyyən edilmiş hallar və ya əlavə təqdim olunmuş sübutlar əsasında yeni qətnamə qəbul edə bilər; 385-ci maddəsinə əsasən maddi hüquq normalarının və ya prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq edilməməsi və birinci instansiya məhkəməsinin qətnamədə göstərilmiş nəticələrinin işin hallarına uyğun gəlməməsi, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün mühüm əhəmiyyəti olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmaması, birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən müəyyən edilmiş, iş üçün əhəmiyyəti olan halların sübut edilməməsi, birinci instansiya məhkəməsinin qətnamədə göstərilmiş nəticələrinin işin hallarına uyğun gəlməməsi məhkəmə aktının apellyasiya qaydasında ləğv edilməsi üçün əsasdır.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
17. Məhkəmə kollegiyası tərəfləri dinləyib, apellyasiya şikayətinin dəlillərini iş materialları ilə birlikdə araşdırıb, hesab edir ki, birinci instansiyası məhkəməsi tərəfindən mübahisəli hüquq münasibətini tənzimləyən maddi və prosessual hüquq normaları düzgün tətbiq olunmadığından şikayət təmin edilməli, iş üzrə birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi ləğv edilməli, iddia tələbi təmin edilməməlidir.
18. Məhkəmə kollegiyası ilk növbədə qeyd edir ki, istənilən iddia tələbi ilə əlaqədar məhkəmə icraatının ən əsas vəzifəsi həmin tələbin hüquqi əsasının olub-olmadığının müəyyən olunmasıdır. Məhkəmələr bunu tərəflərin həmin tələblə bağlı hansı hüquqi əsaslandırmanı irəli sürmələrindən asılı olmayaraq müstəqil surətdə müəyyən etməlidir. Bunun üçün isə məhkəmələr tərəfindən ilk növbədə işin faktiki halları və hüquqi əsası araşdırılmalıdır.
19. Birinci instansiya məhkəməsi iddia tələbini təmin edərkən ona istinad etmişdir ki, Cavabdeh İddiaçı məxsus olan Bakı şəhəri, Xəzər rayonu, Şüvəlan qəsəbəsi, 2012 yeni qaydalarla Şüvəlan qəsəbəsi, 124-cü Şüvəlan küçəsi, giriş 151 ünvanda yerləşən 0,12 ha torpaq sahəsində və həmin torpaq sahəsində yerləşən bağ evində yaşayır. Lakin, cavabdehlər hazırki vaxtda mübahisə predmeti olan evdən qanuni əsaslarla istifadə etmək hüququnun olmasını təsdiq edən sübutları məhkəməyə təqdim edə bilməmişdir.
20. Hazırkı işin faktiki hallarına əsasən Cavabdeh (satıcı) ilə İddiaçı (alıcı) ilə arasında bağlanmış AN-İ seriyalı ******* nömrəli ##.##.2024-cü il tarixli daşınmaz əmlakın alğı-satqı müqaviləsindən görünür ki, satıcı Bakı şəhəri, Xəzər rayonu, Şüvəlan qəsəbəsi, 2012, yeni qaydalarla: AZ1150, ünvan 1 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 405 kv.m. olan bağ evini və ümumi sahəsi 0,12 ha olan torpaq sahəsini 498.000 manata İddiaçı satmışdır. Lakin hazırda həmin bağ evində cavabdeh yaşayır, iddiaçı isə daşınmaz əmlakın boşaldılaraq təhvil verilməsini tələb edir.
21. Buna baxmayaraq hazırkı iş üzrə cavabdeh iddiaçıyla aralarında bağlanan AN-İ seriyalı ******* nömrəli ##.##.2024-cü il tarixli daşınmaz əmlakın alğı-satqı müqaviləsinin etibarsızlığına dair Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsində iddia qaldırmış və Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin (bundan sonra birinci instansiya məhkəməsi) *(***)-***/** nömrəli, ## ###### 2025-ci il tarixli qətnaməsi ilə (hakim Gülnar Babazadə) iddia qismən təmin edilmiş, iddiaçı ilə cavabdeh İddiaçı arasında Bakı şəhəri, Xəzər rayonu, Şüvəlan qəsəbəsi, 2012, yeni qaydalarla: Şüvəlan qəsəbəsi, 124-cü Şüvəlan küçəsi, giriş 151 ünvanda yerləşən bağ evinə dair bağlanmış ##.##.2024-cü il tarixli AN-İ ******* saylı daşınmaz əmlakın alğı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi və həmin müqavilə əsasında cavabdeh İddiaçı adına Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətində aparılmış qeydiyyat yazısının ləğv edilməsi, iddiaçı Cavabdeh 498.000 manat məbləğində pul vəsaitinin tutularaq cavabdeh İddiaçı ödənilməsi qət edilmiş, iddia tələbi qalan hissədə təmin olunmamışdır. Həmin qətnamədən verilmiş apellyasiya şikayətləri təmin edilməmiş və birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən qüvvədə saxlanılmışdır. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəmənin *(*-*)- ***/**** nömrəli ##.##.2026-cı il tarixli qərarı ilə iddiaçı tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti təmin edilməmiş, cavabdeh İddiaçı tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti qismən təmin edilmiş, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının *(***)-****/**** nömrəli, ## ####### 2025ci il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmiş, "Cavabdeh ilə İddiaçı arasında Bakı şəhəri, Xəzər rayonu, Şüvəlan qəsəbəsi, 2012 yeni qaydalarla Şüvəlan qəsəbəsi, 124-cü Şüvəlan küçəsi, giriş 151 ünvanda yerləşən bağ evinə dair bağlanmış ##.##.2024-cü il tarixli AN-İ ******* saylı daşınmaz əmlakın alğı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi və həmin müqavilə əsasında cavabdeh İddiaçı adına Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətində aparılmış qeydiyyatın ləğv edilməsi ilə, iddiaçı Cavabdeh 498000 manat məbləğində pul vəsaitinin tutularaq cavabdeh İddiaçı ödənilməsi hissəsində qətnamə ilə eyni vaxtda icra edilməsi qərara alınmışdır.
22. Yuxarıda qeyd edilən qanuni qüvvəsini almış Ali Məhkəmənin qərarında göstərilir ki, mübahisələndirilən alğı-satqı müqaviləsinin qanuniliyini yoxlamış və təqdim edilmiş sübutlar əsasında müəyyən etmişdir ki, iddiaçı ilə cavabdeh İddiaçı arasında bağlanmış alğı-satqı müqaviləsi tərəflərin arasındakı pul münasibətini pərdələmək məqsədilə bağlanmaqla yalan əqddir. Bu kontekstdə qeyd edilməlidir ki, qanunvericilik görüntü üçün bağlanan müqavilə tərəflərinin həqiqi iradə ifadəsi olan digər bir müqaviləni pərdələdiyi halda (yalan əqd halında), pərdələnən əqdə aid qaydaların tətbiqini mümkün hesab etmişdir. Həqiqi niyyət, əsl iradə ifadəsi isə müqavilənin bağlanmasına əsas olmuş şərait və motivin, müqaviləyə qədərki danışıqların, tərəflər arasındakı gerçək münasibətlərin araşdırılması əsasında təsbit edilə bilər. Burada diqqətə alınmalı olan əsas məsələ isə odur ki, pərdələnən müqavilə tərəflərin həqiqi iradə ifadəsini əks etdirsə də, yalnız mülki qanunvericiliklə nəzərdə tutulmuş forma şərti də daxil olmaqla etibarlılıq tələblərinə cavab verdiyi təqdirdə, etibarlı əqd kimi arzu olunan hüquqi nəticələrə səbəb ola və həmin əqdə dair qaydalar müvafiq olaraq məhkəmə tərəfindən tətbiq edilə bilər. Bu baxımdan, müvafiq mübahisələr üzrə məhkəmə təcrübəsində daşınmaz əşyanın alğı-satqı müqaviləsi üzrə tərəflərin müqavilə bağlanarkən müqavilə predmeti olan daşınmaz əşyanın qarşı tərəfin mülkiyyətinə keçirilməsi ilə bağlı hüquqi niyyətinin olmadığı, əslində bu müqavilənin onlar arasında mövcud olan gerçək borc münasibətlərinin təminatı məqsədilə bağlandığı müəyyən edildiyi halda, həmin əqd pərdələnmiş əqd hesab edilməlidir.
23. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin dəyişdirilməsi ilə bağlı kassasiya instansiya məhkəməsinin yekun mövqeyi ondan ibarətdir ki, Cavabdeh ilə İddiaçı arasında Bakı şəhəri, Xəzər rayonu, Şüvəlan qəsəbəsi, 2012, yeni qaydalarla: Şüvəlan qəsəbəsi, 124-cü Şüvəlan küçəsi, giriş 151 ünvanda yerləşən bağ evinə dair bağlanmış ##.##.2024-cü il tarixli AN-İ ******* saylı daşınmaz əmlakın alğı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi və həmin müqavilə əsasında cavabdeh İddiaçı adına Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətində aparılmış qeydiyyat yazısının ləğv edilməsi ilə iddiaçı Cavabdeh 498.000 manat məbləğində pul vəsaitin tutularaq cavabdeh İddiaçı ödənilməsi hissəsində qətnamə eyni vaxtda icra edilməlidir. Belə ki, alğı-satqı müqaviləsinin etibarsız sayılmasının nəticələri, mülki dövriyyənin təməl prinsipləri olan hüquqi təhlükəsizlik, əmlak balansının bərpası və əsassız varlanmanın qarşısının alınması prinsiplərinə uyğun olmalıdır. Etibarsız əqdin hüquqi nəticələri aradan qaldırılması zamanı, tərəflərin müqavilə bağlanmamışdan əvvəlki vəziyyətinə qaytarılması, əmlak balansının bərpası və əsassız varlanmanın qarşısının alınması təmin edilməlidir. Müqavilə etibarsız sayıldıqdan sonra onun hüquqi əsası aradan qalxır və tərəflə arasında ilkin müqavilə münasibətləri qalmır. Bunun əvəzində qanundan və məhkəmə aktından irəli gələn xüsusi hüquqi münasibət - geri qaytarma öhdəliyi yaranır. Bu öhdəlik, delikt və ya müqavilə məsuliyyətindən fərqli olaraq, hüquqi əsasını itirmiş münasibətlərin nəticələrinin aradan qaldırılmasına yönəlmiş xüsusi müdafiə vasitəsidir və mahiyyət etibarilə əsassız varlanma institutunun təsir dairəsinə daxil olur. Müqavilə əsasında əldə edilənlərin geri qaytarılması, öz hüquqi təbiətinə görə qarşılıqlı (sinallagmatik) xarakter daşıyır. Alğı-satqı müqaviləsinin etibarsızlığı əsası ilə tərəflərin əvvəlki vəziyyətə qaytarılması alğı-satqı üzrə icra edilmiş öhdəliklərin geri dönüşü olduğundan, alğı-satqıya xas olan "qarşılıqlı icra” xüsusiyyəti eyni ilə burada da əsas qaydaya çevrilir: satıcı alınmış pul məbləğini qaytarmalı, alıcı isə əldə etdiyi əmlakı geri verməlidir. Başqa sözlə, müqavilənin etibarsızlığı bu qarşılıqlı əlaqəni formal olaraq aradan qaldırmasına baxmayaraq, onun əmlak nəticələrinin geri qaytarılması mərhələsində həmin qarşılıqlı struktur transformasiya olunmuş şəkildə özünü saxlayır. Bu öhdəliklər eyni hüquqi faktın - əqdin etibarsızlığının nəticəsidir və vahid məqsədə, yəni əvvəlki vəziyyətin bərpasına xidmət edir. Mülki Məcəllənin 441.2-ci maddəsində təsbit olunmuş "qarşı tərəf icra etmədikcə icradan imtina” prinsipi mülki hüququn ümumi balans mexanizmlərindən biridir. Həmin prinsipin mahiyyəti ondan ibarətdir ki, qarşılıqlı öhdəlik münasibətlərində tərəflərdən heç biri digərinin icrası təmin edilmədən birtərəfli qaydada tam icraya məcbur edilə bilməz. Əks yanaşma öhdəlik münasibətlərində bir tərəfin öhdəliyi icra edib digər tərəfin icra etməməsi riskini yaradar və hüquqi balansı pozar. Öhdəliklərin qarşılıqlı icrasının zəruriliyi iki prinsipə əsaslanır. Birincisi, ədalət və ekvivalentlik prinsipidir. Əgər tərəflərdən biri öz üzərinə düşən öhdəliyi tam icra etdiyi halda, digər tərəf öhdəliyini icra etməzsə, hüquqi balans pozulmuş olar. İkincisi, əsassız varlanmanın qarşısının alınması prinsipidir. Etibarsız əqd əsasında əmlak əldə edilməsi hüquqi əsasını itirdiyindən, onun birtərəfli qaydada saxlanılması, hüquqi cəhətdən əsaslandırıla bilməz. Buna görə də pul və əmlakın geri qaytarılması eyni vaxtda həyata keçirilməli, icra edilməlidir. Əks halda, tərəflərdən birinin hüquqa əsaslanmayan üstünlük əldə etməsi riski yaranır.
24. Məhkəmə kollegiyası qeyd etməyi zəruri hesab edir ki, yuxarıda göstərilən mübahisə üzrə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəmənin *(*-*)-***/**** nömrəli ##.##.2026-cı il tarixli qətnaməsi hazırki iş üzrə preyudisial xarakter daşıyır. Belə ki, məhkəmə işin gedişində təqdim olunmuş ancaq o sübutları qəbul edir və nəzərə alır ki, onlar işdə tərəflərin tələblərini müəyyən edən faktlarla və hallarla əlaqədardır. Qanuna və ya digər normativ hüquqi aktlara əsasən müəyyən sübutetmə vasitələri ilə təsdiq edilməli olan işin halları başqa sübutlarla təsdiq oluna bilməz. Yəni eyni tərəflər arasında olan mülki iş üzrə qanuni qüvvəyə minmiş qətnamə ilə müəyyən edilmiş faktlar həmin tərəflər arasında başqa bir mülki işdə təkrar sübut edilə bilməz. Bu, məhkəmə aktının qanuni qüvvəsi ilə əlaqədardır və əvvəlki prosesdə müəyyən edilmiş halın sonrakı məhkəmə üçün preyudisial əhəmiyyətə malik olmasını göstərir.
25. Göründüyü kimi artıq tərəflər arasında bağlanılmış alqı-satqı müqaviləsinin etibarsızlığı məsələsinə hüquqi qiymət verilmiş və Ali Məhkəmənin qənaəti ondan ibarət olmuşdur ki, iddiaçı ilə cavabdeh İddiaçı arasında bağlanmış alğı-satqı müqaviləsi tərəflərin arasındakı pul münasibətini pərdələmək məqsədilə bağlanmaqla yalan əqddir. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 337-ci maddəsinə əsasən etibarsız əqd üzrə tərəflər aldıqlarını bir-birinə qaytarmalıdırlar. Məhkəmənin bu mövqeyi iddiaçının hazırki iş üzrə irəli sürdüyü torpaq sahəsinin boşaldılması və təhvil verilməsi tələbinin əsassız olduğunu təsdiq edir və bu tələbin rədd edilməsini şərtləndirir.
26. Qeyd edilənlərə əsasən Kollegiya hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsi qanunvericiliyin tələbləri baxımından iş üzrə düzgün nəticəyə gəlməmişdir. Məhkəmənin gəldiyi nəticə işin həqiqi hallarına uyğun olmamış və bununla da maddi hüquq normalarının pozuntusuna yol verilmişdir. Ona görə də birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi ləğv edilməli, apellyasiya şikayəti təmin edilməlidir.
27. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və MPM-in 372, 382, 384.0.2, 385.1.1, 385.1.4, 392, 393, 402-403, 404-406-cı maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası
Qət etdi:
Apelyasiya şikayəti təmin edilsin. Bakı şəhəri Xəzər Rayon Məhkəməsinin *(***)-****/**** nömrəli, ## ###### 2024-cü il tarixli qətnaməsi ləğv edilsin. İş üzrə yeni qətnamə qəbul edilsin. İddiaçı İddiaçı cavabdeh Cavabdeh qarşı "torpaq sahəsinin boşaldılması və təhvil verilməsi" tələbinə dair iddiası təmin edilməsin. Qətnamədən rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 (iki) ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasına elektron qaydada kassasiya şikayəti verilə bilər. Qətnamədən şikayət verilmədikdə, qətnamə işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 (iki) ay keçdikdən sonra qanuni qüvvəyə minir.