Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(103)-6018/2025 26.12.2025 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçılar İddiaçı1 və X2 Cavabdeh qarşı iddia ərizəsi ilə bağlı mülki iş üzrə Açar sözlər: naturada bölgü, əmlakın açıq hərracdan satılması, satış pulunun əmlakın mülkiyyətçiləri arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi X1 (sədrlik edən və məruzəçi), X5 və Babayev Fuad Fikrət oğlundan ibarət tərkibdə, Məhkəmə iclas katibi X3 iştirakı ilə, İddiaçılar İddiaçı1 və X2 Cavabdeh qarşı “əmlakın naturada bölünməsi, açıq hərracdan satılması, satış pulunun əmlakın mülkiyyətçiləri arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi” tələbinə dair mülki iş üzrə çıxarılmış Bakı şəhəri Binəqədi Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli, e-2(001)-634/2025 saylı qətnaməsindən Cavabdeh tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında, açıq məhkəmə iclasında baxaraq, aşağıdakı qətnaməni qəbul etdi. İşin halları
1. Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, 7-ci mikrorayon, A.Kunanbayev küçəsində yerləşən 9a saylı evin, 39 saylı mənzili 1/3 hissədə İddiaçı2, 1/3 hissədə İddiaçı1 (bundan sonra iddiaçılar), 1/3 hissədə Cavabdeh (bundan sonra cavabdeh) paylı mülkiyyətindədir. Həmin mənzilin real bazar qiyməti "xxxx" MMC-nin xx.xx.2024-cü il tarixli, 0148 saylı mütəxəssis rəyinə əsasən təxminən 75.000 manat, "xxxx" MMC-nin xx.xx.2025-ci il tarixli, UNİ/Y-23- 023/2025 saylı rəyə əsasən 110.000 manat, "xxxx" MMC-nin xx.xx.2025-ci il tarixli, 0209 saylı rəyinə əsasən isə 105.500 manat müəyyən edilmişdir. İddiaçılar tərəfindən cavabdehə ünvanlanmış xx.xx.2024-cü il tarixli təklifə əsasən iddiaçılar mülkiyyətlərində olan paylarının naturada ayrılmasını, bunun mümkün olmadığı halda paylarına uyğun onlara kompensasiyanın ödənilməsini təklif etmişlər, təklifə 45 gün ərzində cavab verilmədiyi təqdirdə ümumi paylı mülkiyyətdə olan mənzilin satılması və satışıdan əldə edilmiş pulun paylarına mütənasib surətdə mülkiyyətçilər arasında bölünməsi tələbi ilə məhkəməyə müraciət ediləcəyi barədə cavabdehi xəbərdar etmişdilər.
Birinci instansiya məhkəməsindəki icraat
2. İddiaçılar İddiaçı1 və X4 Cavabdeh qarşı iddia ərizəsi ilə Bakı şəhəri Binəqədi Rayon Məhkəməsinə müraciət edərək, ünvan 1 ünvanında yerləşən əmlakın 2/3 hissəsinin naturada bölünməsi, naturada bölgü mümkün olmadıqda, paylı mülkiyyət hüququ ilə onlara məxsus 2/3 hissəsinin dəyəri şəklində müvafiq kompensasiyanın digər mülkiyyətçi olan cavabdehdən alınıb onlara verilməsi, razılıq əldə edilmədikdə, əmlakın hərracda satılması barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdilər.
3. İddiaçılar iddia tələbini işin faktiki hallarına istinad edilərək onunla əsaslandırmışdırlar ki, mübahisəli əmlakın naturada bölgüsü, bu mümkün olmadıqda onlara düşən pay nisbətinə uyğun kompensasiyanın ödənilməsi və ya əmlakın açıq hərracdan satılaraq satış pulunun tərəflərin pay nisbətinə uyğun ödənilməsi ilə bağlı cavabdehə məktub ünvalamışlar, lakin cavabdeh xx.xx.2024-cü il tarixdə telefon zəngi edərək təklifə öz etirazını bildirmişdir.
4. Bakı şəhəri Binəqədi Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli, e-2(001)- 634/2025 saylı qətnaməsi ilə iddia təmin edilmiş, Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, 7-ci mikrorayon, Abay Kunanbayev küçəsi, ev 9a ünvanında yerləşən 39A saylı mənzilin əvvəlcə yalnız paylı mülkiyyətin mülkiyyətçiləri (İddiaçı1, İddiaçı2 və Cavabdeh) üçün qapalı hərracda, əşya həmin hərracda mülkiyyətçilərdən biri tərəfindən əldə edilmədiyi halda isə açıq hərracda satılması, əmlakın ilkin satış qiymətinin 105.500 manat müəyyən edilməsi və qətnamənin icrası mərhələsində paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bazar qiymətinin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi səbəbindən tərəflərin MPM-in 231-ci maddəsinin tələblərinə uyğun olaraq qətnamənin icra qaydasının dəyişdirilməsi barədə ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, ilkin satış qiymətin yenidən müəyyənləşdirə bilməsi, ödənilmiş dövlət rüsumunun iddiaçılara aid edilməsi qət edilmişdir. (hakim X11)
5. Məhkəmə iddia tələbinə münasibətdə qeyd etmişdir ki, hazırda iddiaçının əldə etmək istədiyi hüquqi nəticə payının dəyərinə uyğun vəsait əldə etməklə, ümumi paylı mülkiyyətdən çıxmaqdır. Odur ki, hazırki mübahisə 221-ci maddənin tələblərinə uyğun həll edilməlidir. Mülki Məcəllənin 221-ci maddəsinin məzmunundan müəyyən olunur ki, əgər iştirakçılar (paylı mülkiyyətçilər) arasında ümumi paylı mülkiyyət hüququna xitam verilməsi növünə (fiziki bölgü, öz istəyi ilə satış və ya hərracdan satış və satış pulunun bölünməsi və ya bütün əşyanın bir və ya bir neçə iştirakçının adına qeydə alınması və qalan iştirakçılara əvəz verilməsi) dair razılıq olmazsa və ya payının ayrılmasını tələb etməyən mülkiyyətçi tək qalarsa, yəni ümumiliyin davam etdirilməsi mümkün olmazsa, ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bölünməsi payın ayrılmasından fərqli olaraq aşağdakı iki mərhələdən ibarətdir: 1) ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyanın naturada (fiziki) bölgüsü; 2) əşyanın məhkəmə qərarı ilə hərracdan satılması.
6. Məhkəmə birinci mərhələyə münasibətdə bildirmişdir ki, birinci mərhələ (əşyanın fiziki bölgüsü) yəni əşyadan payın naturada ayrılmasının mümkünlüyünün müəyyən edilməsidir. Məhkəmə araşdırması dövründə keçirilmiş ekspertiza tədqiqatı ilə əmlakın naturada bölgüsünün mümkünlüyü barədə rəy verilməsi mümkün olmamışdır. Lakin mübahisəli mənzilin sahəsinin 42,77 kv.m olmasını, köhnə tikili olan çoxmənzilli yaşayış binasında yerləşməsini nəzərə alan məhkəmə mənzilin naturada bölünməsinin vahid daşınmaz əmlak konsepsiyası baxımından açıq-aşkar mümkünsüz olduğu qənaətinə gəlmiş və yenidən ekspertiza keçirilməsinə zərurət görməmişdir. İddiaçılar isə ümumi paylı mülkiyyətin bölünməsini arzulayır və əmlakın paylı mülkiyyətçilər üçün keçirildiyi halda hərracdan almaq niyyətlərinin olduğunu bildirirlər.
7. Məhkəmə ikinci mərhələyə münasibətdə qeyd etmişdir ki, məhkəmə araşdırması dövründə iddiaçıların nümayəndəsi məhkəmə iclasında iştirak edərək, iddiaçıların əmlakı almaq niyyətinin olduğunu bildirmiş, əmlakın ilkin olaraq, qapalı harracdan satılmasını xahiş etmişdir. Məhkəmə də bu səbəblə hesab etmişdir ki, mübahisəli əmlak əvvəlcə payın mülkiyyətçiləri üçün qapalı hərracda bu mümkün olmadıqda, açıq hərracdan satılmalıdır. Mülki Məcəllənin 220-ci maddəsində paylı mülkiyyətdə olan əşyanın açıq hərracdan satılması barədə qətnamə qəbul edilərkən ilkin satış qiymətinin məhkəmə tərəfindən müəyyən edilməli olması birbaşa göstərilməsə də, Məcəllədə bununla bağlı qadağanedici norma da nəzərdə tutulmamışdır. Odur ki, əşyanın ilkin satış qiyməti ilə bağlı qətnamənin icrası mərhələsində yaranacaq yeni mübahisələrin və tərəflərin suiistifadə hallarının qarşısının alınması məqsədilə məhkəmə paylı mülkiyyətdə olan əşyanın hərracdan ilkin satış qiymətinin mütəxəssis rəyinə uyğun olaraq, 105.500 manat məbləğində müəyyən edilməsi qənaətinə gəlmişdir. Belə ki, iş materiallarında olan 3 mütəxəssis rəyindən sadəcə "xxxx" MMC tərəfindən verilən qiymət (75.000 manat) digər iki rəydən kəskin olaraq fərqlənir. Təsadüfi deyil ki, sadəcə cavabdeh həmin rəylə razılaşır. İddiaçılar tərəfin öz təşəbbüsü ilə "xxxx" MMC tərəfindən təqdim edilən rəyə görə mənzilin xx.xx.2025-ci il tarixinə bazar dəyəri 110.000 manat hesablanmışdır. Mübahisənin mahiyyətini və işin obyektiv həlli üçün məhkəmə mənzilin real bazar qiymətinin müəyyən edilməsi üçün "xxxx" MMC tərəfindən verilən rəyə istinad etmişdir.
8. Məhkəmə öz mövqeyini Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 213-cü, 215ci, 218-ci, 220-221-ci, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 14.2-ci, 77.1-ci, 119-cu, 217.4-cü maddələrinə, Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin paylı mülkiyyətlə bağlı bəzi müddəalarının tətbiqi məsələləri üzrə” 02/2024 saylı qaradadına istinadla əsaslandırmışdır.
Apellyasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri, məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
a) Apellyasiya şikayətinin dəlilləri
9. Cavabdeh qətnamədən apellyasiya şikayəti verərək, qətnamənin ləğv edilməsini və iddianın rədd edilməsi barədə yeni qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
10. Cavabdeh apellyasiya şikayətini onunla əsaslandırmışdır ki, məhkəmə işə qərəzli yanaşaraq yalnız iddiaçıların mövqeyindən çıxış edərək, işdə olan sübutlara, faktlara münasibət bildirmədən qanuna zidd qətnamə qəbul etmişdir. İddiaçlar tərəfindən təklif olunan məbləğ onu qane etmir. Əmlakın ilkin satış qiymətinin 105.500 manat müəyyən edilməsi ilə onun mənzil hüquqları kobudcasına pozulmuş və yeganə sığınacaq yeri olan mənzil əlindən alınmışdır. Əmlakın naturada bölgüsünün mümkünlüyünün müəyyən edilməsi üçün məhkəmənin ekspertiza təyin etməməsi və ekspertiza tədqiqatının aparılmasına şərait yaradılmadığından rəy verilməsi mümkün olmaması qənaəti əsassızdır. Eyni zamanda, açıq hərracda satılmalı olan əmlakın ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi məqsədilə ilk dəfə "xxxx" MMC-dən mütəxəsis rəyi alınmış təqdim edilən rəylə əmlakın real bazar qiyməti 75.000 manat müəyyən edilmişdir. Lakin iddiaçı tərəfindən "xxxx" MMC tərəfindən təqdim edilən rəylə mübahisəli mənzilin xx.xx.2025-ci il tarixinə bazar dəyəri 110.000 manat hesablandığından, yaranmış mübahisənin obyektiv həlli üçün başqa bir müstəqil qiymətləndiricidən rəy alınmışdır. Belə ki, "xxxx" MMC tərəfindən təqdim edilən rəyə görə mənzilin real bazar qiyməti tələblə təklifin qarşılıqlı təsiri nəticəsində 105.500 manat müəyyən edilmişdir. Belə ki, məhkəmə rəylər arasındakı fərqi müzakirə etməmiş, "xxxx" MMC-dən verilən mütəxəsis rəyini yox, iddiaçılar tərəfindən "xxxx" MMC-dən alınan, təqdim edilən rəyə üstünlük vermişdir. Məhkəmə rəylər arasındakı ziddiyəti aradan qaldırmamış və nəyə görə o rəyə üstünlük verdiyini əsaslandırmamışdır.
b) Apellyasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
11. Apellyasiya şikayətlərinə qarşı yazılı etiraz daxil olmamışdır.
c) Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
12. Məhkəmə iclasında iddiaçılar İddiaçı1 və X2 nümayəndəsi və vəkili Vəkil1 apellyasiya şikayətini qəbul etməyərək, iddia ərizəsinin məzmununa uyğun izahat vermiş və apellyasiya şikayətinin təmin edilməməsini xahiş etmişdir.
13. Məhkəmə iclasının yeri və vaxtı barədə lazımi qaydada xəbərdar olunmasına baxmayaraq, hər hansı üzürlü səbəb göstərmədən Cavabdeh hər hansı üzürlü səbəb göstərmədən məhkəmə iclasına gəlməmişdir. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 376.2-ci maddəsinə uyğun olaraq məhkəmə apellyasiya şikayətinə cavabdehin iştirakı olmadan baxılmasını mümkün hesab etmişdir.
Tətbiq edilən hüquq
14. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin: 213.1-ci maddəsinə əsasəniki və ya bir neçə şəxsin mülkiyyətində olan əşya onlara ümumi mülkiyyət hüququ əsasında mənsubdur; 213.2-ci maddəsinə əsasən əşya mülkiyyət hüququnda mülkiyyətçilərin hər birinin payı müəyyənləşdirilməklə (paylı mülkiyyət) və ya belə paylar müəyyənləşdirilmədən (birgə mülkiyyət) ümumi mülkiyyətdə ola bilər; 215.6-cı maddəsinə əsasən paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisi öz payını sata, bağışlaya, vəsiyyət edə, girov qoya bilər və ya ona dair başqa sərəncam verə bilər; onu əvəzi ödənilməklə özgəninkiləşdirdikdə bu Məcəllədə nəzərdə tutulmuş qaydalara əməl etməlidir; 218.1-ci maddəsinə əsasən ümumi paylı mülkiyyət hüququndakı pay üçüncü şəxsə satılarkən paylı mülkiyyətin qalan mülkiyyətçiləri satılan payı, açıq hərracdan satış halı istisna olmaqla, satıldığı qiymətə və digər bərabər şərtlər əsasında almaqda üstünlük hüququna malikdirlər. Ümumi mülkiyyət hüququndakı payın satışı üçün açıq hərraca paylı mülkiyyətin bütün mülkiyyətçiləri razılıq vermədikdə belə hərrac bu Məcəllənin 224.2-ci maddəsində nəzərdə tutulan hallarda keçirilə bilər; 218.2-ci maddəsinə əsasən payın satıcısı öz payını üçüncü şəxsə satmaq niyyəti barəsində payın qiymətini və digər satış şərtlərini göstərməklə paylı mülkiyyətin qalan mülkiyyətçilərinə yazılı bildiriş verməlidir. Əgər paylı mülkiyyətin qalan mülkiyyətçiləri daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququndakı satılan payı satın almaqdan imtina edərlərsə və ya bildirişin verildiyi gündən 45 gün ərzində onu əldə etməzlərsə, daşınar əmlaka mülkiyyət hüququndakı payı isə 15 gün ərzində əldə etməzlərsə, satıcı öz payını istədiyi şəxsə sata bilər; 220.3-cü maddəsinə əsasən paylı mülkiyyətin mülkiyyətçiləri ümumi əşyanın bölünməsi və ya ondan payın ayrılması üsulu və şərtləri haqqında razılığa gələ bilmədikdə paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisi öz payının naturada ayrılmasını məhkəmə qaydasında tələb edə bilər. Əgər payın naturada ayrılmasına yol vermirsə və ya bu, ümumi mülkiyyətdə olan əşyaya tənasübsüz zərər vurmadan mümkün deyildirsə, ayrılan mülkiyyətçi öz payının dəyərinin paylı mülkiyyətin digər mülkiyyətçiləri tərəfindən ona ödənilməsi hüququna malikdir; 220.6-cı maddəsinə əsasən bu Məcəllənin 220.3-220.5-ci maddələrində müəyyənləşdirilmiş qaydalara əsasən ümumi əmlakın bölünməsi və ya ondan pay ayrılması açıq-aşkar məqsədəuyğun olmadıqda, məhkəmə əmlakın açıq hərracdan satılması və satış pulunun ümumi mülkiyyətin mülkiyyətçiləri arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi haqqında qərar qəbul edə bilər; 221-ci maddəsinə əsasən ümumi paylı mülkiyyət hüquqlarına fiziki bölgü, öz istəyi ilə satış və ya hərracdan satış və satış pulunun bölünməsi və ya bütün əşyanın bir və ya bir neçə iştirakçının adına qeydə alınması və qalan iştirakçılara əvəz verilməsi ilə xitam verilir. Əgər iştirakçılar hüquqa xitam verilməsi növünə dair razılığa gəlməsələr, əşya məhkəmənin qərarı ilə fiziki bölünür, bu, əşyanın dəyəri əhəmiyyətli dərəcədə azalmadan mümkün olmadıqda isə açıq hərracdan və ya iştirakçılar üçün hərracdan satılır. Fiziki bölgü bərabər olmayan payların əvəzinin pulla ödənilməsi ilə birləşdirilə bilər.
15. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin: 14.2-ci maddəsinə əsasən məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir; 77.1-ci maddəsinə əsasən hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir; 119.1-ci maddəsinə əsasən məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə mütənasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir; 217.1-ci maddəsinə əsasən məhkəmənin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmalıdır; 217.3-cü maddəsinə əsasən qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır; 217.4-cü maddəsinə əsasən məhkəmə öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır; 384.0.1-ci maddəsinə əsasən apellyasiya instansiyası məhkəməsi qətnaməni dəyişmədən, apellyasiya şikayətini isə təmin etmədən saxlaya bilər.
16. “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220.6 və 221-ci maddələrinin bəzi müddəalarının şərh edilməsinə dair” Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun xx.xx.2014-cü il tarixli qərarında göstərilmişdir ki, əmlakın açıq hərracdan satılaraq bölünməsindən əvvəl Mülki Məcəllənin 220.3-220.4-cü maddələrində nəzərdə tutulmuş qaydalara əməl edilməlidir. Həmin qaydalar paylı mülkiyyətdə olan əmlakın bölünməsi və ondan payın ayrılmasının mərhələli formada tənzimlənməsini nəzərdə tutur. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220.6 və 221-ci maddələrinin mənasına görə bütün paylı mülkiyyətçilərin razılığı olmadan əmlakın açıq hərracdan satılması və satış pulunun ümumi mülkiyyətin mülkiyyətçiləri arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi haqqında məhkəmə tərəfindən qərarın qəbul edilməsi mülkiyyət hüququnun qanunsuz məhdudlaşdırılması kimi qiymətləndirilə bilməz. Məhkəmənin qərarı əsasında ümumi mülkiyyətdə olan əşyanın açıq hərracdan satılması və satış pulunun paylı mülkiyyətçilər arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220.3-220.4-cü maddələrində nəzərdə tutulmuş qaydaların ardıcıllıqla tətbiq edilməsindən sonra mümkündür.
17. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin paylı mülkiyyətlə bağlı bəzi müddəalarının tətbiqi məsələləri üzrə 02/2024 saylı qaradadına əsasən paylı mülkiyyətdə olan əşyanın mülkiyyətçilər arasında bölünməsi və ya mülkiyyətçinin əşyadakı payının ayrılması – bu məsələləri nizamlayan Mülki Məcəllənin 220 və 221-ci maddələrinin məzmunundan belə nəticəyə gəlmək olar ki, bölünmə və ayrılma anlayışları eynilik təşkil etməməklə, fərqli hüquqi mexanizmləri nəzərdə tutur. Paylı mülkiyyətdə olan əşyadan mülkiyyətçilərin birinin (və ya bir neçəsinin) payının ayrılması proseduru Mülki Məcəllənin 220.3-220.6-cı maddələri, ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bölünməsi ilə əşya üzərində iştirakçıların paylı mülkiyyət hüquqlarına xitam verilməsi proseduru isə 221-ci maddəsi ilə tənzimlənir. Hər iki prosedur ilk olaraq tərəflərin razılığı ilə, bu mümkün olmadıqda isə mübahisənin məhkəmədə həll olunmasını nəzərdə tutur (Mülki Məcəllə, 220.3-cü maddənin birinci cümləsi və 221-ci maddənin 2-ci cümləsi). Qeyd olunan hüquqi prosedurlar arasındakı fərq isə ondan ibarətdir ki, paylı mülkiyyətdə olan əşyanın mülkiyyətçilər arasında bölünməsi maddənin başlığından da göründüyü kimi, bütün hallarda həmin şəxslərin əşya üzərində ümumi paylı mülkiyyət hüquqlarına xitam verilməsi ilə nəticələnir. Bu baxımdan əşyanın bölünməsi halı üçün Mülki Məcəllənin 221-ci maddəsində onun fiziki bölgüsü və hərracdan satışından ibarət iki ardıcıl hüquqi mexanizm müəyyən edilmişdir. Həmin maddə bütün paylı mülkiyyətçilər əşyanın bölünməsi ilə bağlı həmfikir olsalar da, aralarında paylı mülkiyyət hüququna xitam verilməsinin növü və ya forması (fiziki bölgü, hərracdan satış və s.) ilə bağlı mübahisə olduğu və ya payının ayrılmasını tələb etməyən mülkiyyətçi tək qaldığı, yəni ümumiliyin davam etdirilməsinin mümkün olmadığı hallarda tətbiq edilməlidir. Məsələn, bütün payçıların əşyanın paylarına uyğun bölünməsini tələb etdikləri və ya iki payçıdan biri, üç payçıdan ikisi ayrılmaq istədiyi hallarda əşyanın bölünməsi mexanizmi işə düşür.
Apellyasiya baxışının hədləri
18. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının tətbiqinin düzgünlüyünü apellyasiya şikayətinin dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlayır (Mülki Prosessual Məcəllənin 372.6-cı və 372.7-ci maddələri).
19. Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372-ci maddəsinin apellyasiya baxışının hədləri barədə müddəalarının həmin Məcəllənin 372.1 və 372.7-ci maddələrinin tələbləri baxımından şərh edilməsinə dair” 20 may 2011-ci il tarixli qərarında göstərilmişdir ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1-ci maddəsinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi həmin Məcəllənin 372.6-cı maddəsində nəzərdə tutulduğu hallarda birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını mübahisələndirilən hissəsində apellyasiya şikayətinin dəlilləri həcmində yoxlayır. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1 və 372.7-ci maddələrinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi maddi hüquq normalarına riayət edilməsini birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin mübahisələndirilən hissəsində yoxlayır. Bu hədlərdə apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin hüquqi mövqeyinə aid dəlillərdən asılı deyil və qətnaməni maddi hüquq normasının pozulması ilə əlaqədar apellyasiya şikayətində göstərilməyən əsaslarla da ləğv edə və dəyişdirə bilər.
20. Hazırki apellyasiya şikayətində qətnamənin ləğv olunması və iddianın rədd edilməsi xahiş olunduğundan, qətnamə tam yoxlanılır.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
21. Məhkəmə kollegiyası iddiaçı tərəfi dinləyib, аpеllyаsiyа şikаyətinin dəlillərini iş mаtеriаllаrı ilə birlikdə аrаşdırıb, hеsаb еdir ki, birinci instansiya məhkəməsi işin faktiki halları və tərəflərin qarşılıqlı münasibətləri üzrə düzgün nəticəyə gəlmiş, qətnamə maddi və prosessual hüquq normalarına uyğun çıxarılmışdır. Bu baxımdan apellyasiya şikayətinin təmin edilməsinə və birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməklə iddianın rədd edilməsinə hər hansı əsas yoxdur.
22. Məhkəmə kollegiyası qanunvericiliyin yuxarıda istinad edilən və bu sahəni tənzimləyən digər aidiyyəti müddəalarına istinadən ilk növbədə qeyd edir ki, qanunvericilik paylı mülkiyyətin bölünməsi ardıcıllığının imperativ qaydasını müəyyən etmiş və bunu riayət olunması zəruri olan iki mərhələyə ayırmışdır. Tərəflərin paylı mülkiyyətində olan mənzilin açıq hərracda satılması və əldə olunmuş vəsaitin onlar arasında paylarına uyğun bölünməsi tələbi, bu növ iddialar üçün qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş tələblərə uyğun mərhələlərin keçilməsinə riayət olunduğu təqdirdə əsaslı hesab edilə bilər. Paylı mülkiyyətin mülkiyyətçiləri ümumi əşyanın bölünməsi üsulu və şərtləri haqqında razılığa gələ bilməyibsə, həmçinin öz payının naturada ayrılmasını tələb etməsinə baxmayaraq, payın naturada ayrılması mümkün deyildirsə, məhkəmə əmlakın açıq hərracdan satılması və satış pulunun ümumi mülkiyyətin mülkiyyətçiləri arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi haqqında qərar qəbul edə bilər.
23. İşin hallarından göründüyü kimi, mübahisə predmetini təşkil edən mənzildə tərəflərin hər birinin 1/3 hissədə mülkiyyət hüququ dövlət reyestrində qeydiyyata alınmışdır. Məhkəmə kollegiyası birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi qənaəti ilə razılaşaraq qeyd edir ki, iddiaçılar payın ayrılması ilə bağlı prosedur qaydalara istinad etsə də, birinci instansiya məhkəməsi haqlı olaraq mülki iş üzrə nəticəyə münasibətlərin xarakteri baxımından payın bölünməsi ilə bağlı hüquq normalarına əsaslanmaqla və payın bölünməsi istiqamətində prosedurları tətbiq etməklə gəlmişdir.
24. Belə ki, Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin paylı mülkiyyətlə bağlı bəzi müddəalarının tətbiqi məsələləri üzrə 02/2024 saylı qaradadında iddia tələbinin düzgün hüquqi əsasının müəyyən edilməsi məhkəmənin öhdəliyinə qoyulmuş və bu hal iddia tələbindən kənaraçıxma hesab edilməmişdir. Birinci instansiya məhkəməsi də hazırki iş üzrə payının ayrılmasını tələb etməyən cavabdehin tək qaldığını, yəni ümumiliyin davam etdirilməsinin mümkün olmadığını nəzərə alaraq iddia tələbinə payın bölünməsi ilə bağlı hüquq normalarını tətbiq etmiş və həmin prosedur qaydalara uyğun qiymətləndirmə aparmışdır.
25. Məhkəmə kollegiyası mübahisəli əmlakdan payın naturada bölünməsi (fiziki bölgü) mərhələsi ilə bağlı qeyd edir ki, əmlakın naturada paylara bölünməsinin mümkünlüyünün müəyyən edilməsi xüsusi bilik tələb edən məsələ olduğundan, həmin məsələyə düzgün hüquqi qiymət verilməsi aparılmış məhkəmə tikinti-texniki ekspertizası nəticəsində verilmiş rəydən asılı olur. Birinci instansiya məhkəməsi də bu mövqedən çıxış edərək, icraat çərçivəsində mənzildə payın natura bölünməsinin mümkünlüyünün müəyyən edilməsi ilə bağlı məhkəmə tikinti-texniki ekspertizasının keçirilməsi barədə qərardad qəbul etmiş, lakin bu ekspertizanın keçirilməsi mümkün olmamışdır (məhkəmə ekspertinin ekspertizanın aparılmasından imtina edilməsi barədə məlumatında xx.xx.2025-ci il tarixə təyin edilmiş baxış zamanı qapının bağlı olduğu göstərilmişdir).
26. Bu baxımdan nəzərə alınmalıdır ki, mübahisə predmetini təşkil edən əmlakın ümumi sahəsi 42,77 kv.m olmaqla 2 otaqdan ibarətdir. Mübahisəli mənzil köhnə tikildir, 1 ədəd sanitar qovşaq və 1 ədəd mətbəxə malikdir. Belə olan halda həmin mənzildə paylar üzrə fiziki bölgünün mümkünsüz olduğunu, habelə mənzilin vahid daşınmaz əşya konsepsiyasına uyğun gəldiyini müəyyən etmək üçün məhkəmə tikinti-texniki ekspertizasının rəyini almağa da hər hansı hüquqi zərurət qalmır. Hər bir halda 1 sanitar qovşaq və mətbəxə malik 2 otaqlı mənzili 3 şəxs arasında bərabər şərtlərlə naturada bölmək qeyri-mümkündür, bu nəticəyə adi məntiqlə də gəlmək olur və bunun üçün xüsusi bilik tələb edilmir.
27. Məhkəmə kollegiyası əmlakın hərracdan satılaraq satış pulunun bölüşdürülməsinə münasibətdə qeyd edir ki, məhkəmə payın bölüşdürülməsi ilə bağlı ikinci mərhələyə keçid üzrə araşdırmanı əmlakdan payın fiziki olaraq bölünməsi qeyrimümkün olduqda və iddiaçının növbəti mərhələyə keçməsinə razılığı olduqda apara bilər. Başqa sözlə, payın bölünməsi üzrə ikinci mərhələyə başlanılması cavabdehin iradəsindən asılı deyil. Əks yanaşma, əmlakdan payının bölünməsini və nəticədə, ümumiliyə son verilməsini tələb edən iddiaçıların hüquqlarının pozulmasına gətirib çıxarar ki, bu da ümumiyyətlə olaraq həmin münasibətlərin xarakterinə ziddir.
28. Məhkəmə kollegiyası əmlakın satış qiymətinə münasibətdə qeyd edir ki, əmlakın açıq hərracdan satılması zamanı ilkin satış qiymətinin imperativ olaraq məhkəmə tərəfindən müəyyən edilməsi ancaq ipoteka predmetinə münasibətdə müəyyənləşdirilsə də, qanunvericilikdə əmlakdan payın ayrılması və bölünməsi zamanı da ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi ilə bağlı hər hansı qadağa nəzərdə tutulmamışdır. Birinci instansiya məhkəməsi də həmin mövqeyi rəhbər tutaraq əmlakın satış (bazar) qiymətini müəyyən edilməsi istiqamətində hüquqi araşdırma aparmışdır.
29. Məhkəmə kollegiyası əmlakın satış (bazar) qiymətinə münasibətdə qeyd edir ki, cavabdeh əmlakın dəyərinin 75.000 manat müəyyən edilməsi ilə bağlı mütəxəssis rəyi olmasına baxmayaraq, məhkəmənin iddiaçıların təklifinə yaxın olan və əmlakın dəyərini 105.000 manat məbləğində müəyyən edən rəyi mötəbər hesab etməsini əsassız hesab etmişdir. Bununla bağlı qeyd edilməlidir ki, hərrac əmlakın satış qiyməti üzrə keçirilir və həmin məbləğ də payçılar arasında öz payları nisbətində bölünür. Belə olan halda, məhz əmlakın dəyərinin yüksək müəyyən edilməsi də əslində tərəflərin mənafelərinə xidmət etməklə onların paylarına uyğun daha çox məbləğ əldə etməsinə zəmin yaradır. Bu baxımdan birinci instansiya məhkəməsinin "xxxx" MMC-nin mütəxəssis rəyinə əsaslanması da tərəflərin xeyrinə olmuş və onların mənafələrinə uyğun hesab edilməlidir. Hər bir halda, cavabdeh əmlakın dəyərini mübahisələndirsə də, öz mövqeyini təsdiq edən hər hansı mötəbər sübut, o cümlədən başqa bir mütəxəssis rəyi məhkəməyə təqdim etmir, məhz iş materiallarında olan "xxxx" MMC-nin rəyinə əsaslanır. Halbuki, iş materiallarında olan digər iki rəy əmlakın dəyəri baxımından bu rəydən kəskin olaraq fərqlənir və biri-birinə daha yaxındır (110.000 manat, 105.500 manat). Həmçinin, digər iki rəydən fərqli olaraq "xxxx" MMC-nin rəyində analoqlardan da istifadə edilmədiyi müəyyən edilir. Qeyd edilənlər də bu rəydə göstərilən məbləğin mübahisəli mənzilin dəyəri olaraq müəyyən edilməsini istisna edir.
30. Xüsusilə qeyd edilməlidir ki, cavabdeh apellyasiya şikayətində məhz iş üzrə "xxxx" MMC tərəfindən verilmiş rəyin (ən aşağı qiymətin) mötəbər hesab edilməsi ilə bağlı arqumentlərdən çıxış etdiyindən məhkəmə kollegiyası hüquqi qiymətləndirməni həmin rəyi məhkəmənin bu hissədə qənaəti ilə müqayisə etməklə aparmışdır. Bu rəyin də mötəbər hesab edilməsi üçün hər hansı əsas müəyyən edilməmişdir.
31. Beləliklə, məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya şikayəti təmin edilməməli, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi cavabdehin apellyasiya şikayətinə münasibətdə dəyişdirilmədən saxlanılmalı, apellyasiya şikayətinin verilməsi üçün ödənilmiş dövlət rüsumu cavabdehə aid edilməlidir.
32. Göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası MPM-in 372-ci, 382-ci, 384cü, 392-ci, 393-cü, 403-cü, 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası
QƏT ETDİ:
Cavabdeh tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı şəhəri Binəqədi Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli, e-2(001)-634/2025 saylı qətnaməsi Cavabdeh apellyasiya şikayətinə münasibətdə dəyişdirilmədən saxlanılsın. Apellyasiya şikayətinin verilməsi üçün ödənilmiş dövlət rüsumu Cavabdeh aid edilsin. Qətnamədən rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 (iki) ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasına elektron qaydada kassasiya şikayəti verilə bilər. Qətnamədən şikayət verilmədikdə, qətnamə işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 (iki) ay keçdikdən sonra qanuni qüvvəyə minir.