Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Qətnamə — İş №2(103)-6592/2022

Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(103)-6592/2022 14.10.2022 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyası, hakimlər Namiq Cəfərov (sədrlik edən), Emin Mehdiyev və Xəyal Sarıyevdən ibarət tərkibdə, Aytən Kərimovanın katibliyi ilə, iddiaçı-cavabeh İddiaçı vəkili və nümayəndəsi Vəkil1, Cavabdeh2, onun və cavabdeh-iddiaçılar Cavabdeh1 və Cavabdeh4 vəkili və nümayəndəsi Vəkil2 iştirakı ilə, İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh1, Cavabdeh4 və Cavabdeh2 qarşı “qeyri-yaşayış sahəsinin boşaldılaraq təhvil verilməsi, həmin sahədən istifadəyə yaradılan maneələrin aradan qaldırılması, əldən çıxmış faydanın əvəzinin ödənilməsi barədə” ilk iddiasına və iddiaçılar Cavabdeh1 və Cavabdeh4 cavabdehlər İddiaçı və Cavabdeh3 qarşı “alqı-satqı müqaviləsinin və reyestr çıxarışının etibarsız hesab edilməsi barədə” qarşılıqlı iddiasına dair mülki iş üzrə Bakı şəhəri Nizami Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2022-ci il tarixli qətnaməsindən Cavabdeh1, Cavabdeh4 və Cavabdeh2 birgə apellyasiya şikayətinə açıq məhkəmə iclasında baxaraq müəyyən etdi: Münasibətlər: 1.Mübahisə ünvan 1 ünvanında yerləşən 40 kv.m qeyri-yaşayış sahəsi ilə bağlıdır. Sahə 5 mərtəbəli yaşayış binasının zirzəmisində yerləşir (bundan sonra – sahə). 2.Münasibətlərin Cavabdeh1 aid hissəsi: Sahəni Cavabdeh1 2007-ci ildə dövlətdən satın alıb. Azərbaycan Respublikası Dövlət Əmlakının İdarə Edilməsi üzrə Dövlət Komitəsi tərəfindən xx.xx.2007-ci ildə bu barədə “Dövlət əmlakının hüquqi və fiziki şəxslərə satılmasına dair” Şəhadətnamə verilib (cild 1, iş v. 86). xx.xx.2021-ci ildə Cavabdeh1 sahə üzərində mülkiyyət hüququ dövlət reyestrində qeydə alınıb (cild 1, iş v. 138). 3.Münasibətlərin İddiaçı aid hissəsi: xx.xx.2021-ci ildə sahəyə dair Cavabdeh1 (satıcı) ilə İddiaçı (alıcının) arasında Bakı şəhəri 50 saylı Notariat Ofisində alqı-satqı müqaviləsi bağlanıb (cild 1, iş v. 137). Cavabdeh1 (satıcının) adından müqaviləni Cavabdeh3 (nümayəndə) bağlayıb. Belə ki, Cavabdeh1 xx.xx.2015-ci ildə Cavabdeh3 adına bütün əmlakına dair ümumi etibarnamə verib (cild 1, iş v. 71). Müqavilədə sahənin qiyməti 30.000 manat göstərilib. Həmin qiymət İddiaçı (alıcı) tərəfindən notariusun depozit hesabına köçürülüb (cild 1, iş v. 144). Alıcının ödədiyi 30.000 manat pul depozit hesab vasitəsilə Cavabdeh3 (satıcının nümayəndəsinə) verilib (cild 1, iş v. 143). Müqavilənin əsasında xx.xx.2021-ci ildə İddiaçı mülkiyyət hüququ reyestrdə qeydə alınıb (cild 1, iş v. 172). 4.Münasibətlərin Aydın və Cavabdeh2lara aid hissəsi: Cavabdeh4 və Cavabdeh2 ata-övladdır. Sahənin (zirzəmin) üstündəki mənzil xüsusi mülkiyyət hüququ ilə Cavabdeh4 məxsusdur (cild 1, iş v. 57). Onlar bildirirlər ki, sahəni (zirzəmini) və üzərindəki mənzili 2007-ci ildə Cavabdeh1 alıblar və dəyərini ödəyiblər, mənzilə dair alqı-satqı müqaviləsi bağlanıb, sahəyə (zirzəmiyə) dair Cavabdeh1 tərəfindən Cavabdeh4 adına 2007-ci ildə etibarnamə verilib, sahədən (zirzəmidən) kompyuter salonu kimi istifadə ediblər. Onlar daha sonra bildirirlər ki, Cavabdeh3 onlara deyib ki, Cavabdeh1 ona (Cavabdeh3) borcu var, Cavabdeh1 borcu qaytarsa, o da onların obyektini (sahəni) qaytaracaq. 5.Aydın və Cavabdeh2ların bildiridyi məlumatları şahidlər də təsdiq edir. Birinci instansiya məhkəməsində şahid qismində dindirilmiş İlqar Mustafayev ifadəsində bildirib ki, özü maklerdir, Cavabdeh3 da onun kimi maklerdir, 2007-ci ildə sahəni Cavabdeh1 onun vasitəçiliyi ilə Cavabdeh4 satıb. Sahə 137.000 ABŞ dollarına alt-üst (yəni zirzəmi və üzərindəki mənzil ilə bir yerdə) satılıb. Yuxarının (yəni mənzilin) reyestr çıxarışı var idi, amma zirzəminin çıxarışı yox idi. Cavabdeh1 alqı-satqı zamanı dedi ki, yuxarının çıxarışı var, möhlət verin, aşağını da 5-6 ay müddətinə özəlləşdirib onlara verəcək. Sonradan Cavabdeh1 zirzəmini özəlləşdirib etibarnamə və şəhadətnamə ilə birlikdə Cavabdeh4 verdi. Lakin Cavabdeh4 zirzəmini öz adına keçirməmişdi. Sonradan biliblər ki, Cavabdeh3 zirzəmini öz adına keçirib. Cavabdeh3 bu hərəkətini izah etmək üçün ona “Hatəmin mənə verəcəyi var” deyib (cild 1, iş v. 97, arxa səhifə). 6.Sahə Aydın və Cavabdeh2ların sahibliyində olub. Bunu həmin obyekti 10 il (2010-2020-ci illərdə) icarə əsasında işlədən şahid Rauf Qafarov ifadəsində təsdiq edib (cild 1, iş v. 118). O bildirib ki, 10 il ərzində Cavabdeh3 görməyib və tanımır, zirzəminin dəmir qapısı olub, o, orada olmadığı müddətdə açarla bağlı olub. O cümlədən şahid Vaqif Mirzəyev də belə ifadə verib (cild 1, iş v. 191, arxa səhifə) 7.Hətəm Ramazov yazılı iltizam verərək bildirib ki, sahəni xx.xx.2007-ci ildə etibarnamə əsasında Cavabdeh4 satıb (iş v. 54). xx.xx.2007-ci ildə Cavabdeh1 Cavabdeh4 adına etibarnamə verib (cild 1, iş v. 58). Etibarnamə məhz həmin sahəyə münasibətdə verilib. Etibarnamədə qeyd olunub ki, sahənin alqı-satqısı üçün lazım olan arayışların alınması, sonra sahənin üzərində sərəncam verilməsi və digər hərəkətlər edilməsi etibar edilir. Sahənin kommunal xərclərini həmin etibarnaməyə əsasən Cavabdeh4 ödəyib (cild 1, iş v. 92). Bu yerdə qeyd olunmalıdır ki, Cavabdeh1 xx.xx.2015ci ildə Cavabdeh3 adına verdiyi etibarnamədə sahənin adı çəkilmir, bu etibarnamə bütün əmlaka dair ümumi etibarnamədir (cild 1, iş v. 71). 8.Münasibətlərin Cavabdeh3 aid hissəsi: Cavabdeh3 bildirir ki, Cavabdeh1 ona borcu olmayıb, o, həmin sahəni 20.000 manata Cavabdeh1 etibarnaməyə əsasən alıb, daha sonra özəlləşdirib və İddiaçı satıb. Tələb və onun həlli: 9.İddiaçı ilk iddia ərizəsində tələb olunub: 1) sahə boşadılaraq İddiaçı təhvil verilsin; 2) sahədən İddiaçı istifadəsinə Cavabdeh4 və Cavabdeh2 tərəfindən yaradılmış maneələr aradan qaldırılsın; 3) xx.xx.2021-ci ildən (alqı-satqı müqaviləsinin bağlandığı tarixdən) hal-hazıradək (iddianın verildiyi xx.xx.2021-ci il tarixinədək) Cavabdeh4 və Cavabdeh2 əsassız əldə etdiyi, hər ay 500 manat olmaqla cəmi 2.000 manat icarə haqqı və sahə boşaldılaraq İddiaçı təhvil verilənədək hər ay 500 manat icarə haqqı əldə çıxmış fayda kimi Cavabdeh4 və Cavabdeh2 tutularaq İddiaçı verilsin. 10.Cavabdeh1 və Cavabdeh4 qarşılıqlı iddia ərizəsində tələb olunub ki, xx.xx.2021-ci il tarixli alqı-satqı müqaviləsi, həmin müqavilənin əsasında dövlət reyestrində İddiaçı mülkiyyət hüququna dair aparılmış qeyd və onun adına verilmiş reyestr çıxarışı etibarsız hesab olunsun. 11.Qətnamə ilə qət olunub ki, ilk iddia qismən təmin olunsun, sahə Cavabdeh1, Cavabdeh4 və Cavabdeh2 tərəfindən boşaldılaraq İddiaçı təhvil verilsin, sahədən istifadəyə Cavabdeh4 və Cavabdeh2 tərəfindən yaradılan maneələr aradan qaldırılsın və onlardan müştərək qaydada 2.000 manat tutularaq İddiaçı verilsin, ilk iddianın qalan hissəsi və qarşılıqlı iddia təmin edilməsin. Şikayət və izahatlar: 12.Cavabdeh1, Cavabdeh4 və Cavabdeh2 apellyasiya şikayətində tələb olunub ki, qətnamə ləğv edilsin, ilk iddia rədd olunsun, qarşılıqlı iddia təmin olunsun. 13.Məhkəmə iclasında iştirak edən Cavabdeh2, onun və cavabdeh-iddiaçılar Cavabdeh1 və Cavabdeh4 vəkili və nümayəndəsi Vəkil2 apellyasiya şikayətinin əsaslı olduğunu, iddiaçı-cavabdeh İddiaçı vəkili və nümayəndəsi Vəkil1 isə apellyasiya şikayətinin əsassız olduğunu bildirdi. İşdə iştirak edən digər şəxslər məhkəmə iclasına gəlməmişlər. Qətnamənin yoxlanılması: 14.İlk iddianın həlli qarşılıqlı iddianın həllindən asılı olduğuna görə əvvəlcə qətnamənin qarşılıqlı iddiaya aid hissəsi, daha sonra ilk iddiaya aid hissəsi yoxlanılmalıdır. Qarşılıqlı iddia barədə: 15.Qarşılıqlı iddia üzrə mübahisəyə aid olan 2 münasibət var: 1) etibarnaməyə əsaslanan nümayəndəlik münasibəti; 2) alqı-satqı müqaviləsinə əsaslanan öhdəlik münasibəti. Məhkəmə həmin münasibətlər barədə ardıcıllıqla aşağıdakıları qeyd edir. Nümayəndəlik barədə: 16.xx.xx.2021-ci il tarixli alqı-satqı müqaviləsinin etibarlı olub-olmadığının müəyyən edilməsi üçün əvvəlcə nümayəndəlik münasibətinin həqiqi olub-olmadığı müəyyən edilməlidir. Belə ki, alqı-satqı müqaviləsini satıcının (Cavabdeh1) adından nümayəndə (Cavabdeh3) bağlayıb. Nümayəndəlik – ayrıca hüquq münasibətidir. Hazırkı mübahisədə nümayəndəlik münasibəti alqı-satqı əməliyyatında ifadə olunub, həmin münasibətinin subyektləri aşağıdakılardır: 1) təmsil edilən (satıcı Cavabdeh1); 2) təmsilçi (satıcının nümayəndəsi Cavabdeh3); 3) üçüncü şəxs (alıcı İddiaçı). 17.Müəyyən olunur ki, nümayəndəlik münasibəti həqiqi deyil. Bunu həmin münasibətin 2 subyekti – təmsil edilən və təmsilçi məhkəmədə təsdiq ediblər. Təmsil edilənin (Cavabdeh1) mövqeyi belədir ki, sahəni satmağı təmsilçiyə (Cavabdeh3) etibar etməyib və alqı-satqı müqaviləsində göstərilən pul (30.000 manat) təmsilçi tərəfindən ona verilməyib. Təmsilçinin (Cavabdeh3) mövqeyi belədir ki, o, alqı-satqı əməliyyatında təmsilçi olmayıb, sahəni özünə məxsus əmlak kimi üçüncü şəxsə (İddiaçı) satıb və alqısatqı müqaviləsində göstərilən pulu (30.000 manatı) özünə götürüb. O, bunu birinci instansiya məhkəməsində verdiyi izahatda bildirib. Təmsilçi (Cavabdeh3) bu hərəkətini onunla əsaslandırır ki, sahəni daha əvvəl 20.000 manata Cavabdeh1 etibarnaməyə əsasən alıb, daha sonra isə özünə məxsus əmlak kimi satıb. Bu izahat həqiqi qəbul olunsa, deməli, Cavabdeh3 özü etiraf edir ki, o, alqı-satqı əməliyyatında həqiqi təmsilçi olmayıb, onun əsaslandığı xx.xx.2015-ci il tarixli etibarnamə isə alqı-satqı əqdini (sahənin Cavabdeh1 ilə Cavabdeh3 arasında 20.000 manata alqı-satqısı barədə əqdi) pərdələdiyinə görə yalan əqddir. Lakin belə bir alqı-satqı əqdinin mövcud olduğunu Cavabdeh3 başqa heç kim təsdiq etmir. Ona görə də etibarnamə yalan əqd sayıla bilməz, əqdin yalan sayılması üçün 2 əqd müəyyən olunmalıdır: pərdələyən əqd və pərdələnən əqd. Buna baxmayaraq, təmsil edilən və təmsilçinin məhkəməyə verdiyi məlumatlar birlikdə qiymətləndirildikdə, belə qənaət formalaşır ki, təmsilçi (Cavabdeh3) təmsil edilən (Cavabdeh1) adından şəxsən özü barəsində əqd (xx.xx.2021-ci il tarixli alqı-satqı müqaviləsi) bağlayıb. Yəni təmsilçi (Cavabdeh3) sahəni öz əmlakı kimi satıb və satışdan əldə edilən pulu özünə götürüb. Mülki Məcəllənin 359.3-cü maddəsinə görə, təmsilçi təmsil edilən adından şəxsən özü barəsində əqdlər bağlaya bilməz. Hazırkı mübahisədə Mülki Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş bu şərt pozulub. Mülki Məcəllənin 337.1-ci maddəsinə görə, bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş şərtləri pozmaqla bağlanmış əqd etibarsızdır. Bu baxımdan xx.xx.2021-ci il tarixli alqı-satqı müqaviləsi etibarsızdır. Alqı-satqı barədə: 18.xx.xx.2021-ci il tarixli alqı-satqı müqaviləsi uydurma əqddir. Uydurma əqd ona uyğun hüquqi nəticələr yaratmaq niyyəti olmadan yalnız görünüş üçün bağlanmış əqddir. Göründüyü kimi “niyyət” ifadəsindən istifadə olunub, yəni əqdin uydurma olub-olmadığı niyyətə əsasən təyin olunur. Niyyət müəyyən edilərkən nəzərə alınır: 1) əqdə qədərki davranış; 2) əqddən sonrakı davranış. Əqdə qədərki davranış: 19.Alqı-satqı müqaviləsinin bağlandığı tarixə qədər satıcının nümayəndəsinin sahəni satmağa, alıcının isə sahəni almağa yönələn hər hansı hərəkət etdiyi müəyyən olunmur. Yəni satıcının nümayəndəsi satış barədə elan verməyib və ya alıcı axtarmağa yönələn hər hansı hərəkət etməyib, alıcı isə qeyri-yaşayış sahəsi almaq üçün satıcı axtarmağa yönələn hər hansı hərəkət etməyib. Ümumiyyətlə, alıcının motivi və məqsədi bəlli deyil, yəni aydın deyil ki, alıcı sahəni hansı tələbatını ödəmək üçün alıb və oradan hansı məqsədlə istifadə etmək istəyib. Alıcı almaq istədiyi sahəyə baxış keçirməyib, satıcının nümayəndəsi isə satmaq istədiyi sahəni alıcıya göstərmək imkanına malik olmayıb, çünki giriş qapısnın açarı onda olmayıb. Əqddən sonrakı davranış: 20.Alqı-satqı müqaviləsi bağlandıqdan sonra indiyə kimi sahə alıcıya təhvil verilməyib. Müqavilənin bağlanmasından 4 ay sonra alıcı sahənin ona verilməsi üçün məhkəməyə müraciət edib, məhkəmə icraatı 1 ildən çoxdur ki, davam edir, yəni 1 il 4 aydır ki, alıcı dəyərini ödədiyi sahəyə sahib çıxa bilmir. Əgər alqı-satqı həqiqi olsayıdı alıcı müqavilənin ləğv edilməsini və ödədiyi pulun geri qaytarılmasını tələb edərdi. Çünki hazırkı iddianın verilməsi vaxt itkisinə və əlavə xərclərə (məhkəmə rüsumları, vəkil xərci və s.) səbəb olur. 21.Həmçinin nəzərə alınmalıdır ki, alıcı məhkəməyə iddia verərkən satıcının nümayəndəsini (Cavabdeh3) cavabdeh kimi göstərməyib. Halbuki, məhz satıcının nümayəndəsi satıcının adından alıcının qarşısında öhdəlik götürüb ki, xx.xx.2021-ci il tarixinədək sahəni alıcının faktiki sahibliyinə verəcək (müqavilənin 11-ci bəndi), alıcıya üçüncü şəxslərin hüquqlarından azad əmlak verəcək (müqavilənin 8-ci bəndi), habelə təminat verib ki, əmlakla əlaqədar məhkəmə mübahisəsi yoxdur (müqavilənin 9-cu bəndi). O cümlədən alıcı sahənin qiymətini məhz satıcının nümayəndəsinə ödəyib. Əgər alqı-satqı müqaviləsi üzrə öhdəlik pozulubsa, belə halda alıcının qarşısında məsuliyyət daşıyan əsas şəxs satıcının nümayəndəsi (Cavabdeh3) olmalı idi. Bütün bunlar isə onu təsdiq edir ki, alqı-satqı həqiqi deyil, müqavilə satıcının nümayəndəsi ilə alıcının arasında görünüş üçün bağlanıb. 22.Beləliklə, əqdə qədərki davranış və əqddən sonrakı davranış onu təsdiq edir ki, alqı-satqı müqaviləsi uydurma əqddir. Ona görə də məhkəmə Mülki Məcəllənin 340.1 və 337.3-cü maddələrinin göstərişlərinə əsaslanaraq hesab edir ki, həmin müqavilə əhəmiyyətsiz əqd kimi etibarsız sayılmalı və müqavilənin nəticəsində dövlət reyestrində alıcının mülkiyyəti hüququna dair aparılmış qeyd və verilmiş reyestr çıxarışı ləğv edilməlidir. İlk iddia barədə: 23.İlk iddia xx.xx.2021-ci il tarixli alqı-satqı müqaviləsinə əsaslanır, həmin müqavilə isə etibarsızdır. Mülki Məcəllənin 337.4-cü maddəsinə görə, etibarsız əqd onun etibarsızlığı ilə bağlı nəticələr istisna olmaqla, hüquqi nəticələrə səbəb olmur. Ona görə də ilk iddia təmin edilə bilməz. 24.Beləliklə, qətnamə ləğv edilməli, ilk iddia rədd olunmalı, qarşılıqlı isə iddia təmin olunmalıdır. Alqı-satqı müqaviləsi etibarsız sayıldığına görə məhkəmə Mülki Məcəllənin 337.5-ci maddəsinin göstərişinə və Ali Məhkəmə Plenumunun “Məhkəmə qətnaməsi haqqında” xx.xx.2005-ci il tarixli qərarının 6.10-cu bəndindəki izaha əsaslanaraq hesab edir ki, həmin müqavilə üzrə alıcının ödədiyi 30.000 manat satıcının nümayəndəsindən alınaraq geri qaytarılmalıdır. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və Mülki-Prosessual Məcəllənin 372, 384-392-ci maddələrinin göstərişlərini rəhbər tutaraq, məhkəmə qət etdi: Apellyasiya şikayəti təmin olunsun. Hazırkı iş üzrə Nizami Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2022-ci il tarixli qətnaməsi ləğv olunsun. İddiaçı ilk iddiası rədd olunsun. İddiaçılar Cavabdeh1 və Cavabdeh4 qarşılıqlı iddiası təmin olunsun. ünvan 1 ünvanında yerləşən 40 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinə dair satıcı Cavabdeh1 adından Cavabdeh3 ilə İddiaçı arasında xx.xx.2021-ci il tarixdə bağlanmış, Bakı şəhəri 50 saylı Notariat Ofisinin xüsusi notariusu tərəfindən həmin tarixdə notariat qaydasında təsdiq edilərək 4Ə-929 nömrə ilə reyestrdə qeydə alınmış alqı-satqı müqaviləsi etibarsız hesab olunsun. Həmin müqavilənin əsasında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində İddiaçı mülkiyyət hüququna dair aparılmış qeyd və verilmiş reyestr çıxarışı ləğv edilsin. 30.000 (otuz min) manat Cavabdeh3 alınaraq İddiaçı qaytarılsın. Qarşılıqlı iddia ərizəsinin verilməsinə görə ödənilmiş dövlət rüsumunun əvəzi kimi 100 manat, apellyasiya şikayətinin verilməsinə görə ödənilmiş dövlət rüsumunun əvəzi kimi 50 manat, cəmi 150 (yüz əlli) manat İddiaçı və Cavabdeh3 müştərək qaydada alınaraq Cavabdeh1 və Cavabdeh4 verilsin. Qətnamədən 2 ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinə kassasiya şikayəti verilə bilər.