Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(103)-833/2025 28.01.2026 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh2, Cavabdeh3 MMC-yə, Cavabdeh4 MMC-yə və Cavabdeh1nə qarşı iş üzrə QƏTNAMƏ İş № 2(103)-833/2025 (Açar sözlər: hərracın nəticələrinin etibarsız hesab edilməsi və s.) Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər Babayev Fuad Fikrət oğlu (məruzəçi), X1 və Kazımov Elşən Cələddin oğlundan ibarət tərkibdə, Şirinova Gülyar Elman qızının katibliyi, İddiaçı nümayəndəsi və vəkili Vəkil1, Cavabdeh2 nümayəndəsi və vəkili Vəkil2 iştirakı ilə İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh2, Cavabdeh3 MMC, Cavabdeh4 MMC və Cavabdeh1nə qarşı “hərracın yekunları barədə protokolun, alqı-satqı müqaviləsinin və qiymətləndirmə hesabatının etibarsız hesab edilməsi” tələbinə dair mülki iş üzrə Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin e-2(005)-142/2024 saylı, xx.xx.2024-cü il tarixli qətnaməsindən Cavabdeh2 tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə 28 yanvar 2026-cı il tarixdə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
1. İddiaçı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, cavabdeh Capitals Auction MMC-nin xx.xx.2023-cü il tarixli, 20 saylı hərracın yekunları barədə protokolun etibarsız hesab edilməsi, cavabdeh Capitals Auction MMC-nin “Hərracın yekunları üzrə əmlakın alqı-satqısı barədə müqaviləsi”nin etibarsız hesab edilməsi, cavabdeh Qiymətləndirmə Xidməti Mərkəzi MMC-nin “Qiymətləndirmə hesabatı” etibarsız hesab edilməsi, ünvan 1 ünvanında yerləşən, 0,0304 ha torpaq sahəsi və onun üzərindəki müasir tipli çay evinin İddiaçı mülkiyyətinə qaytarılması barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
2. İddiaçı tələblərini onunla əsaslandırmışdır ki, Ağdaş Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2022-ci il tarixli, 2(014)-201/2022 saylı qətnaməsi ilə, Cavabdeh2 İddiaçı, müstəqil tələb irəli sürməyən 3-cü şəxslər ƏMDX-nə və Ağdaş rayon Notariat Ofisinə qarşı “daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi və pul tələbinə dair” iddiası təmin edilmiş və bununla da, xx.xx.2021-ci il tarixdə bağlanmış, habelə 4Ə-352 nömrə ilə reyestrdə qeydə alınmış AN №0930253 saylı daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsi etibarsız hesab edilmiş, İddiaçı 55 000 azn pul vəsaitinin, 240 azn dövlət rüsumunun, 24 (iyirmi dörd) azn müvəqqəti təminat tədbiri üçün ödənilmiş pulun tutularaq Cavabdeh2 ödənilməsi qət edilmişdir. Eyni zamanda bildirilir ki, sözügedən qətnamənin icrası məqsədilə İddiaçı tərəfindən tələbkar Cavabdeh2 43 000 azn ödəniş edilmişdir. Bu faktın təsdiqi tələbkar Cavabdeh2 nümayəndəsinin Cavabdeh1nə ünvanlamış olduğu xx.xx.2023-cü il tarixli ərizəsində etdiyi etirafla da, öz təsdiqini tapmışdır. Lakin buna baxmayaraq, Ağdaş rayon İcra şöbəsi, xx.xx.2023-cü il tarixdə Ə-07 nömrə altında ona daxil olmuş ərizənin mövcudluğundan, özünü bixəbər (məlumatsız) kimi aparmış və nəticədə şöbəyə məlumatın rəsmi qaydada daxil olduğu xx.xx.2023-cü il tarixindən, hərracın baş tutduğu xx.xx.2023-cü il tarixədək olan 11 gün ərzində hərracın dayandırılması ilə bağlı heç bir əməli (nəticəsi olan) tədbir görməmişdir. Bundan başqa bildirilir ki, Ağdaş rayon İcra şöbəsinin hərəkətsizliyini görən İddiaçı, hətta özü də, hərracın dayandırılması barədə şöbəyə xx.xx.2023-cü il tarixdə ərizə vermişdir. Lakin buna da baxmayan Ağdaş rayon İcra şöbəsi xx.xx.2023-cü il tarixdə M12 nömrə altında ona daxil olmuş ərizənin mövcudluğundan özünü bu dəfə də məlumatsız aparmış və şöbəyə məlumatın rəsmi qaydada daxil olmasına baxmayaraq, yenə də, hərracın dayandırılması ilə bağlı heç bir əməli (nəticəsi olan) tədbir görməmişdir. Əlavə olaraq bildirilir ki, ünvan 1 ünvanında yerləşən, İddiaçı məxsus daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi ilə bağlı hazırki iddia üzrə cavabdeh Qiymətləndirmə Xidməti Mərkəzi MMC-nin tərtib etdiyi qiymətləndirmə hesabatı əsasında, müəyyən olunmuş 30 000 (otuz min) azn məbləğ də reallığı əks etdirmir. Birincisi, həmin əmlak tək 0,0304 ha torpaq sahəsindən ibarət deyil və onun üzərində 207.88 kv.m sahəni əhatə edən müasir tipli çay evi vardır. Belə ki, qiymətləndirmə zamanı təkcə torpaq sahəsin qiymətləndirilməsi və hərraca yalnız torpaq sahəsinin çıxarılması, vahid tikinti kompleksinin mövcud şəraitinə uyğun gələ bilməz. Çünki, hərracdan sonra, torpağın bir nəfərə və üstündəki əmlakın isə başqa nəfərə məxsus qalması, bu tamamilə məntiqsizlikdir. İkincisi, həmin əmlak həm 0,0304 hektar torpaq sahəsi, həm də, üzərindəki 207.88 kvadrat metrlik çay evi olmaqla, birlikdə qiymətləndirildiyi zaman, daşınmaz əmlakın real bazar dəyərinin 113.544 azn olduğu müəyyən olunmuşdur. Əgər həm qiymətləndirmənin sifarişi, həm də, qiymətləndirmə zamanı torpaqla tikili vahid əmlak kimi nəzərə alınmayıbsa və mövcud bazar qiymətindən dəfələrlə aşağı qiymətə dəyərləndirilməklə hərraca çıxarılıbsa, buna yalnız bir ad vermək olar, belə ki, bu tamamilə ədalətsizlikdir. Üçüncüsü, Ağdaş Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2022-ci il tarixli, 2(014)-201/2022 saylı qətnaməsinin icrası məqsədilə, əgər İddiaçı tərəfindən tələbkar Cavabdeh2 artıq bir dəfə 43.000 azn vəsait ödənilmişdirsə və sonradan hərrac protokoluna (alqı-satqı müqaviləsinə) görə, qeyd olunan əmlak yenidən 30.000 azn-ə dəyərindən qat-qat ucuz alınırsa, bu artıq əsassız varlanmadır. Dördüncüsü, həm qiymətləndirmənin sifarişi, həm də qiymətləndirmə zamanı, torpaq və tikili vahid əmlak kimi nəzərə alınmırsa, həmçinin bazar qiymətindən dəfələrlə aşağı qiymətə hərraca çıxarılırsa və həmin torpaq sahəsi “de yuri” satıldığı zaman, bu torpaq sahəsinin üzərindəki müasir tipli çay evi də, əvəzi ödənilmədən “de fakto” əldə edilirsə, bu artıq əsassız varlanmadır. Odur ki, bütün göstərilən xüsusatlar və qanunvericiliyin imperativ normaları rəhbər tutularaq, hərracın yekunları barədə xx.xx.2023-cü il tarixli, 20 saylı protokolun, hərracın yekunları üzrə əmlakın alqı-satqısı barədə müqavilənin və qiymətləndirmə hesabatının etibarsız sayılmasına dair qərarın qəbul edilməsi artıq zərurətdir.
3. Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin e-2(005)-142/2024 saylı, xx.xx.2024-cü il tarixli qətnaməsi ilə iddianın qismən təmin edilməsi, ünvan 3 ünvanda yerləşən 0.0304 ha torpaq sahəsinin açıq hərracdan satılması ilə bağlı Cavabdeh4 MMC tərəfindən xx.xx.2023-cü il tarixdə keçirilmiş hərracın nəticələri, o cümlədən, hərracın yekunları barədə xx.xx.2023-cü il tarixli, 20 nömrəli protokol və Cavabdeh3 MMC-nin xx.xx.2022-ci il tarixli qiymətləndirmə rəyinin etibarsız hesab edilməsi, ünvan 3 ünvanda yerləşən 0.0304 ha torpaq sahəsi İddiaçı geri qaytarılması və iddia tələbinin qalan hissədə təmin edilməməsi qət edilmişdir.
4. Məhkəmə öz mövqeyini Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 337.5 və 416.2-ci, “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun hərracın keçirildiyi zaman qüvvədə olmuş redaksiyasının 51.1, 53.1, 61.1 və 61.2-ci maddələrinə, “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 3,7,8-ci maddələrinə, Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin 14.2, 77.1, 82.3-cü maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
Apellyasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri, məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
a) Apellyasiya şikayətinin dəlilləri
5. Qətnamədən Cavabdeh2 apellyasiya şikayəti verərək, onun ləğv edilməsi və iddia tələbinin təmin edilməməsinə dair qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
6. Şikayət onunla əsaslandırılmışdır ki, onun adına verilmiş AA 509420 saylı, **********30 reyestr nömrəli “Torpaq sahəsinin planı və ölçüsü”nün torpaq sahəsinin kadastr göstəricilərində hərrac yolu ilə aldığı və hazırda xüsusi mülkiyyətində olan ünvan 4 ünvanında yerləşən 0.0304 hektar torpaq sahəsinin üzərində heç bir tikili mövcud deyildir. Məlumat üçün bildirir ki, həmin torpaq sahəsinin yerləşdiyi ərazinin ümumi sahəsi təqribən 0.06 hektar olmaqla qalan hissəsi dövlətin mülkiyyətindədir. Dövlətin mülkiyyətində olan adıçəkilən qonşu torpaq sahəsinin üzərində qeyd olunan çay evi və ofis tikilisi, həmçinin əvvəllər müxtəlif təyinatlarda istifadə olunan və hazırda uçuq vəziyyətdə olan tikililər mövcuddur. Qeyd olunan bütün bu tikililərə giriş küçədən 4 metr enində olan darvaza vasitəsilədir. Ekspertiza qarşısında qoyulmuş sualda mülkiyyətində olan torpağın və üzərindəki tikilinin birgə qiymətləndirilməsi qeyri-mümkündür. İlk öncə ona görə ki, onun torpaq sahəsinin üzərində tikili yoxdur, torpaq sahəsinin sərhədləri və koordinatları dəqiq müəyyən olunmuşdur, adıçəkilən çay evi onun torpaq sahəsinin sərhədindən bir neçə met raralıda yerləşir və iş materiallarından da görünür ki, həmin çay evinin heç bir hüquqmüəyyənedici sənədləri yoxdur. Kimin və hansı orqanın balansında və ya mülkiyyətində olması məlum deyil. Hazırda mübahisələndirilən hərrac keçirilən vaxtı hərracın predmeti olan 0.0304 hektar torpaq sahəsi olmuşdur və onun üzərində hər hansı tikilinin olması və tikili ilə bərabər hərraca çıxarılması qeyd olunmamışdır. İşə baxan Bakı Şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsi qətnaməsində xx.xx.2021-cil tarixli AN-İ ******* №-li daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsinə əsasən tərəflər ünvan 3 ünvanda yerləşən 0.0304 ha torpaq sahəsinin satış qiymətini 105 000 manat olaraq dəyərləndirdiklərinə, alıcı Cavabdeh2 isə əmlakı həmin qiymətə almağı öhdəsinə götürdüyünə istinad etsə də, tərəflər arasında razılaşmada hazırki iş üzrə İddiaçı həmin obyektin yalnız torpaq sənədinin olmasını, onunla qonşuluqda yerləşən çay evinin və digər tikililərin də tezliklə mülkiyyət hüququ əsasında adına qeydiyyata aldırmağı və ona satmağı öhdəsinə götürdüyünü, lakin sonradan bunu etmədiyinə görə onun məhz buna görə iddiaçıya qarşı həmin iddia tələbi ilə məhkəməyə müraciət etməsinə və haqlı olduğuna görə məhkəmə qətnaməsi ilə həmin müqavilənin etibarsız hesab edilməsinə istinad etməmişdir.
b) Apellyasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
7. Apellyasiya şikayətinə qarşı etiraz daxil olmamışdır.
c) Proses iştirakçılarının izahatı
8. Apellyasiya baxışında iştirak edən Cavabdeh2 nümayəndəsi və vəkili Vəkil2 apellyasiya şikayətini müdafiə edərək təmin edilməsini xahiş etmişdir.
9. Apellyasiya baxışında iştirak edən İddiaçı nümayəndəsi və vəkili Vəkil1 apellyasiya şikayətini qəbul etməyərək təmin edilməməsini xahiş etmişdir.
10. İşə baxılmasının vaxtı və yeri barədə məlumat verilməsinə baxmayaraq digər tərəflər məhkəmə iclasına gəlməmiş və gəlməmələrinin səbəbləri barədə məhkəməyə məlumat verməmişlər. İşin halları, eləcə də şikayətə işdə olan sübutlar əsasında mahiyyəti üzrə baxılmasının mümkünlüyü nəzərə alınaraq məhkəmə kollegiyası tərəfindən Mülki Prosessual Məcəllənin 376.2-ci maddəsinə əsasən işə gəlməyən tərəflərin iştirakı olmadan baxılması mümkün hesab edilmişdir.
Tətbiq edilən hüquq
Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi
11. Maddə 269.1. Girov və ipoteka hüququ girov qoyanın əşyası barəsində girov saxlayanın əşya hüququdur və eyni zamanda borclunun girov saxlayan qarşısında pul və ya başqa öhdəliyinin icrasının təmin edilməsi üsuludur.
12. Maddə 317.1. Borclu təminat vasitəsi ipoteka olan əsas öhdəliyi icra etmədikdə və ya lazımınca icra etmədikdə, ipoteka saxlayan daşınmaz əşyanın satılmasını tələb edə bilər.
13. Maddə 319.1. Əgər borclu icrasını təmin etmək üçün əşyanın ipotekaya verildiyi öhdəliklərin yerinə yetirilməsini gecikdirmişsə, ipoteka saxlayan ipoteka ilə yüklü edilmiş obyekti açıq hərracdan satmaq hüququna malikdir. Borclunun ipoteka ilə təmin olunmuş öhdəliklərini yerinə yetirmədiyi və ya yerinə yetirilməsini gecikdirdiyi hallarda daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququnun bilavasitə kreditora keçməsi barədə razılaşma etibarsızdır.
14. Maddə 337.5. Əqd etibarsız olduqda, əgər bu Məcəllədə onun etibarsızlığının ayrı nəticələri nəzərdə tutulmayıbsa, tərəflərdən hər biri əqd üzrə aldıqlarının hamısını digər tərəfə qaytarmağa, alınanları eyni ilə qaytarmaq mümkün olmadıqda isə (o cümlədən alınanlar əmlakdan istifadədə, görülmüş işdə və ya göstərilmiş xidmətdə ifadə olunduqda) onun dəyərini pulla ödəməlidir.
15. Maddə 416.2. Hərracın etibarsız sayılması hərracı udmuş şəxslə bağlanan müqavilənin etibarsızlığına səbəb olur.
“İcra haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunu (hərracın keçirildiyi tarixdə qüvvədə olan redaksiyası)
16. Maddə 51.1. Borclunun əmlakının qiymətləndirilməsi, tənzimlənən qiymətlərin tətbiq olunduğu hallar istisna olmaqla, “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq qiymətləndirici tərəfindən həyata keçirilir. Qiymətləndirici icra məmuru tərəfindən dəvət olunur.
17. Maddə 53.1. Üzərinə həbs qoyulmuş əmlak, qanunla dövriyyədən çıxarılmış və ya dövriyyəsi məhdudlaşdırılmış əmlak istisna olmaqla, həbsin səbəblərindən, əmlakın növündən və mənsubiyyətindən asılı olmayaraq, Azərbaycan Respublikasının qanunvericiliyi ilə başqa hal nəzərdə tutulmamışdırsa, tələbkara təklif olunur. Tələbkar imtina etdikdə həmin əmlak tələbkarın imtina etdiyi gündən üç ay müddətində satılmalıdır.
18. Maddə 53.2. Borclunun əmlakı, Azərbaycan Respublikasının qanunvericiliyi ilə nəzərdə tutulmuş qaydada əmtəə birjaları nəzdində yaradılan və bu cür əməliyyatlar aparmaq hüququna malik olan ixtisaslaşdırılmış müəssisələr tərəfindən hərrac yolu ilə satılır.
19. Maddə 53.3. Əmlak satılmadıqda həmin əmlak yenidən tələbkara təklif olunur. Tələbkar əmlakdan imtina etdikdə əmlak borcluya, icra sənədi isə icra sənədini vermiş məhkəmə və ya digər orqana qaytarılır.
20. Maddə 61.2. Borclunun əmlakının satılması üzrə hərraclar, bu Qanunun 53.2-ci maddəsində göstərilən ixtisaslaşdırılmış müəssisələr tərəfindən müvafiq müqavilə əsasında təşkil edilir və keçirilir. İxtisaslaşdırılmış müəssisələr hərracı icra məmurunun sifarişi əsasında keçirirlər. Həmin sifarişdə hərraca qoyulan əmlakın ilkin qiyməti göstərilir.
“Qiymətlədirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunu (hərracın keçirildiyi tarixdə qüvvədə olan redaksiyası)
21. Maddə 3. Qiymətləndirilməsi mülki qanunvericiliklə nəzərdə tutulan və ya sifarişçi tərəfindən zəruri hesab edilən hər cür əmlak qiymətləndirmə fəaliyyətinin obyektidir.
22. Maddə 7. Qiymətləndirmənin nəticələri haqqında hesabatların tərtib olunma qaydalarını müvafiq icra hakimiyyəti orqanı müəyyənləşdirir. Qiymətləndirmənin nəticələri haqqında hesabatda əmlakın bazar və ya digər dəyərlərinin yekun göstəricisi məhkəmə qaydasında ləğv edilmədikdə, həqiqi sayılır.
23. Maddə 8. Qiymətləndirici hesabatında qiymətləndirilən obyektin bazar və digər dəyərinin həqiqiliyi ilə əlaqədar mübahisələrə məhkəmə tərəfindən baxılır. Bu halda mübahisəni baxılmaq üçün qəbul etmiş məhkəmənin mövcud prosessual qanunvericiliyin və bu Qanunun müddəalarını nəzərə alaraq qiymətləndirilən obyektin yenidən ekspert qiymətləndirilməsini təyin etmək hüququ vardır.
Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsi
24. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
25. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
26. Maddə 88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.
27. Maddə 217.2 Qətnamə mübahisəli hüquq münasibətinin yarandığı zaman qüvvədə olan maddi hüquq normalarına və işin baxılması zamanı qüvvədə olan prosessual hüquq normalarına uyğun çıxarılmalıdır.
28. Maddə 384.0.1. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qətnaməni dəyişmədən, apellyasiya şikayətini isə təmin etmədən saxlaya bilər.
29. Maddə 385.2. Birinci instansiya məhkəməsinin faktlar nöqteyi-nəzərindən qanuni və əsaslı olan və mahiyyəti üzrə düzgün olan qətnaməsi yalnız formal mülahizələrə görə ləğv edilə bilməz.
Apellyasiya baxışının hədləri
30. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır.
31. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının tətbiqinin düzgünlüyünü apellyasiya şikayətinin dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlayır.
32. Hazırki iş üzrə iddia qismən təmin olunduğundan və qətnamə cavabdeh tərəfindən mübahisələndirildiyindən, apellyasiya baxışının hədlərini birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin qanuniliyinin və əsaslılığının iddianın təmin olunan hissəsində yoxlanılması təşkil edir.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
33. Məhkəmə kollegiyası apellyasiya şikayətinin dəlillərini və iş materiallarını araşdıraraq hesab edir ki, apelyasiya şikayəti təmin edilmədən, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
34. Məhkəmə kollegiyası iş üzrə sübutlara, müəyyən edilmiş hallara qiymət verərək, iddianı rədd edən birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticə ilə razılaşır.
35. Belə ki, iş materiallarına əsasən müəyyən olunmuşdur ki, Ağdaş Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2022-ci il tarixli, 2(014)-201/2022 saylı icra vərəqəsinə əsasən Cavabdeh2 ilə İddiaçı arasında 29 aprel 2021-ci il tarixdə bağlanmış və reyestrdə 4Ə-352 nömrə ilə qeydə alınmış alq-satqı müqaviləsi etibarsız hesab olunmuş və İddiaçı 55.000 manat pul Cavabdeh2 verilməsi qət edilmişdir. Daha sonra Ağdaş Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2022-ci il tarixli, 8(014)-412/2022 saylı qərardadı ilə İddiaçı məxsus ünvan 4 ünvanında yerləşən 0.0304 ha yaşayış məntəqələrinin torpaqları təyinatlı torpaq sahəsinin üzərinə həbs qoyulmuşdur. Qətnamənin icrası məqsədilə borcluya məxsus torpaq sahəsi ilə bağlı xx.xx.2023-cü il tarixdə Cavabdeh4 MMC-nin təşkilatçılığı ilə hərrac keçirilmiş, hərrac predmeti Cavabdeh2 tərəfindən 30000 manata əldə olunmuşdur. Hazırda iddiaçı əmlakın hərraca dəyərindən dəfələrlə aşağı qiymətə çıxarıldığına istinad edərək hərracın və qiymətləndirmə hesabatının etibarsız hesab olunmasını və əmlakın ona geri qaytarılmasını xahiş edir.
36. Kollegiya qeyd edir ki, Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının icra icraatı çərçivəsində borclunun əmlakının hərracdan satılması qaydası ilə bağlı qanunvericiliyin tətbiqi üzrə 24 noyabr 2021-ci il Qərardadına əsasən, borclunun ipoteka predmeti olmayan əmlakının, notariusun icra qeydi əsasında tutma yönəldilmiş ipoteka predmeti olan əmlakının, habelə vergi ödəyicisi kimi siyahıya alınmış əmlakının ilkin (başlanğıc) satış qiyməti hərracın keçirilməsinədək olan dövr ərzində iddia icraatı qaydasında deyil, icra icraatı çərçivəsində hərracı bu qiymət əsasında sifariş etmiş icra məmurunun hərəkətlərindən verilmiş şikayət qaydasında mübahisələndirilməlidir. Belə ki, “İcra haqqında” Qanunun 51-ci maddəsində icra məmurunun müvafiq qiymətləndiricini dəvət etmək səlahiyyəti nəzərdə tutulmuşdur. Bu baxımdan dəvət edilmiş qiymətləndiricinin rəyindəki müvafiq (başlanğıc) qiymətlə əmlakın hərraca çıxarılmasına dair sifariş vermək hüququ da icra məmuruna aiddir. Belə olan halda, hərrac keçirilənədək həmin qiymət, onu öz sifarişində əsas götürən icra məmurunun hərəkətindən verilən şikayət qaydasında mübahisələndirilə bilər. Hərrac keçirildikdən sonra isə qiymət “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Qanunun 8-ci maddəsinə uyğun olaraq iddia icraatı qaydasında mübahisələndirilməlidir.
37. Göründüyü kimi, qanunverici hərracın etibarsızlığı əsaslarından biri kimi əmlakın qiymətinə dair tələblərin pozulması hallarını da daxil etmişdir və iddiaçının hazırki mübahisəsi də əmlakın məhz həddindən artıq aşağı qiymətə satılması nəticəsində borc öhdəliyini tam ödəyə bilməməsi, həmçinin əmlakın satış dəyərindən artıq qala biləcək məbləğin də əldə oluna bilməməsi ilə bağlı olmuşdur. Cavabdeh isə iddianı qəbul etməyərək bildirmişdir ki, həmin torpaq sahəsinin üzərində nəinki qiymət artımına təsir edə biləcək, ümumiyyətlə, hər hansı tikili mövcud deyildir.
38. Bununla əlaqədar birinci instansiya məhkəməsində tədqiqat aparılan zamanı iş materiallarında mövcud olan "xxxx" MMC-nin xx.xx.2023-cü il tarixli mütəxəssis rəyindən görünür ki, X2 məxsus ünvan 4 ünvanında yerləşən, 304.5 kv.m torpaq sahəsində inşa edilmiş, 174.87 kv.m ümumi sahədən ibarət qeyri-yaşayış sahəsinin torpaq sahəsi ilə birlikdə xx.xx.2023-cü il tarixinə real bazar dəyəri 113 544 manat təşkil edir.
39. İşə məhkəmədə baxılarkən məhkəmə tərəfindən təyin edilən qiymətləndirici "xxxx" MMC-nin qiymətləndirmə hesabatından müəyyən olunur ki, ünvan 3 ünvanda yerləşən 0.0304 ha torpaq sahəsi və onun üzərindəki müasir tipli çay evinin 28 iyul 2023cü il tarixinə hesablanmış bazar dəyəri 140 000 manat (tikilinin 48 800 manat, torpaq sahəsinin 91 200 manat olmaqla), likvid dəyəri 126 000 manat (tikilinin 44 000 manat, torpaq sahəsinin 82 000 manat olmaqla) təşkil edir.
40. Təqdim olunan ekspert rəyindən göründüyü kimi mübahisəli torpaq sahəsinə qoyulan qiymətlə onun satış qiyməti arasında kifayət qədər böyük fərq mövcud olmuşdur. Cavabdeh öz apellyasiya şikayətində ekspert rəyi ilə razılaşmayaraq torpaq sahəsinin üzərində hər hansı tikili olmadığını və bu səbəbdən təyin olunan məbləğin şişirdilmiş olduğunu qeyd etsə də, kollegiya qeyd edir ki, yuxarıda adıçəkilən rəydən göründüyü kimi torpaq sahəsinin üzərində tikili olmasa belə bazar və likvid dəyərləri 91.000 – 82.000 manat arasında dəyişmişdir və bu məbləğ isə özlüyündə torpağın hərracdan alış qiymətindən 3 dəfəyə yaxın fərq yaradır.
41. Hər bir halda şikayətin dəlillərinə tam qiymət verilməsi məqsədilə apellyasiya baxışı zamanı da mülki iş üzrə kompleks məhkəmə tikinti-texniki və əmtəəşünaslıq ekspertizası təyin edilmiş və ekspertizaların aparılması Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyinin Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin ekspertlərinə həvalə olunmuşdur.
42. Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin 10/825 saylı, 27 may 2025-ci il tarixli ekspert rəyi ilə ƏMDX DƏDKR X5 tərəfindən verilmiş xx.xx.2023-cü il tarixli çıxarışa əsasən Cavabdeh2 hazırda mülkiyyətində olan ünvan 4 ünvanında yerləşən 0.0304 ha torpaq sahəsinin hüdudları küçəyə yol kənarında yerləşən qeyri-yaşayış binalarının bir hissəsinin tikinti altı hissəsində və mübahisəli çay evi tikilisinin ön tərəfində (qarşısında) yerləşdiyi müəyyən edilmiş, mübahisəli 0.0304 ha torpaq sahəsi və «çay evi» tikilisinə giriş, yalnız bir tərəfdən olmaqla küçədən darvaza vasitəsi ilə olması müəyyən edilmişdir.
43. Bakı Apelyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 2(103)-833/2025 saylı, xx.xx.2025-ci il tarixli qərardadı ilə mülki iş üzrə qiymətləndirmə təyin edilmiş, ekspertizanın aparılması "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinin mütəxəssislərinə həvalə olunmuşdur. "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinin təqdim etdiyi xx.xx.2025-ci il tarixli rəyinə əsasən, ünvan 4 ünvanında yerləşən 0.0304 ha torpaq sahəsinin 2023-cü il üçün bazar dəyəri 25400 manat, likvid dəyəri isə 22850 manat olmuşdur.
44. Kollegiyanın xx.xx.2025-ci il tarixli qərardadı ilə mülki iş üzrə yenidən qiymətləndirmə təyin edilmiş, qiymətləndirmənin keçirilməsi Azərbaycan Qiymətləndiricilər Palatasına tapşırılmışdır.
45. Əmlak Ekspert Mərkəzinin ƏEM/D 77-900/25 saylı 17 dekabr 2025-ci il tarixli ekspert rəyi ilə ƏMDX DƏDKR X5 tərəfindən verilmiş xx.xx.2023-cü il tarixli çıxarışa əsasən Cavabdeh2 hazırda mülkiyyətində olan ünvan 4 ünvanında yerləşən 0.0304 ha torpaq sahəsi 2023-cü il üçün bazar dəyəri 76000 manat, likvid dəyəri isə 68000 manat olmuşdur.
46. Göründüyü kimi, hər iki instansiya məhkəməsində məhkəmə tədqiqatı çərçivəsində müəyyən olunmuş mütəxəssis rəyləri ilə icra icraatı çərvəsində müəyyən olunmuş qiymət arasında kəskin fərq müşahidə olunmaqdadır. Bununla yanaşı qeyd edilməlidir ki, icra sənədi üzrə tələbin borclunun əmlakına yönəldilməsi icra məmuru tərəfindən bu məqsədlə keçirilməli olan qiymətləndirmənin qanunvericiliyə uyğun təşkil edilməklə, həmin əmlakın hərraca qanunla nəzərdə tutulmuş satış qiyməti ilə çıxarılmasını tələb edir. İpoteka predmetinə və girov predmeti olan qiymətli kağızlara aid olmayan əmlakın ipoteka haqqında qanunvericiliyə və ya digər qanunvericilik aktlarına analoji qaydada hərracdan bazar dəyərindən fərqlənən likvid qiymətlə satılması borclunun əmlak vəziyyətinin əsassız olaraq pisləşməsinə səbəb olur. Belə ki, həyata keçirilən məcburi icra tədbirləri borclunun mülkiyyət hüquqlarına ədalətsiz, qeyrimütənasib müdaxiləyə rəvac verməməli, tələbkarın qanuni qüvvəyə minmiş məhkəmə qərarının icrası ilə bağlı ədalətli məhkəmə araşdırması hüququ ilə borclunun mülkiyyət hüquqlarının tarazlığı gözlənilməlidir.
47. O cümlədən kollegiya birinci instansiya məhkəməsinin mövqeyi ilə razılaşaraq xx.xx.2021-ci il tarixdə bağlanılan tarixli daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsi qanuni qüvvəyə minmiş məhkəmə aktı ilə etibarsız hesab olunsa da, həmin müqavilə üzrə tərəflər həmin vaxt torpaq sahəsinin satış qiymətini 105.000 manat olaraq dəyərləndirmiş və bu barədə razılıq əldə etmişlər. Bu hal da tərəflərin həmin vaxt torpağın qiymətini kifayət qədər yuxarı qiymətləndirmişlər və bu tarixlər arasında 2 ilə yaxın müddət olsa da, həmin müddət ərzində əmlakın dəyəri arasında bu qədər kəskin fərqin mövcud olması ağlabatan deyildir.
48. Həmçinin qeyd olunmalıdır ki, icra sənədinin icrası istiqamətində tədbirlərin görülməsi, eləcə də məcburi icra tədbirlərin tətbiqi əsaslarını nəzərdən keçirən kollegiya tətbiq olunan tədbirlərin ağlabatanlılığı, borclunun və tələbkarın mənafeyinin adekvat həyata keçirilməsini vacib hesab edir.
49. Belə ki, hazırda işin mübahisəsiz halını təşkil edən faktlardan biri qismində də borclunun icra sənədi üzrə cari borcunun 11.000 azn həddində qalması çıxış edir ki, bu da borclunun əmlak mənafeləri də nəzərə alındıqda real bazar dəyərindən kifayət qədər aşağı qiymətə əmlakın satışı həyata keçirildikdə borclunun mülkiyyət hüquqlarının pozulmasına gətirib çıxara bilər.
50. Buna baxmayaraq gələcəkdə ağlabatan qiymətə əmlakın satışı həyata keçirilməklə tərəflərin əmlak mənafeyinin qorunması və icra sənədinin real icrası prezumpsiyası mövcuddur.
51. Odur ki, göstərilənlərə əsasən kollegiya birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi qənaətlə razılaşaraq hesab edir ki, əmlakın satılması ilə bağlı keçirilmiş əmlakın satış qiyməti barədə pozuntunu hərracın etibarsızlığı nəticəsinə gəlməsinə kifayət hesab edir.
52. Qeyd olunanlara əsasən kollegiya hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsi mübahisənin faktiki halları, tərəflərin münasibətləri və tətbiq edilməli olan hüquqla bağlı düzgün nəticəyə gəlmişdir və apellyasiya şikayətinin dəlilləri qətnamənin ləğvi üçün əsas deyildir.
53. Məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, hüquqi müəyyənlik prinsipi digər tələblərlə yanaşı, ən ümumi mənada mövcud hüquqi vəziyyətə aid aydınlığı və müəyyənliyi nəzərdə tutur. Bu baxımdan, məhkəmələr tərəfindən qəbul olunmuş qərarlarda həll olunan işə aid bütün zəruri məsələlərə aydınlıq gətirilməli, ziddiyyətli məqamlar aradan qaldırılmalıdır. Azərbaycan Respublikasının adından çıxarılan məhkəmə aktlarında işin ədalətli həllini şübhə altına alan, ziddiyyətlər yaradan və mübahisə üzrə iştirakçıların konstitusiya məhkəmə müdafiəsi hüququna təsir göstərən müddəalar olmamalıdır (Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun N.Babayevin şikayəti üzrə 28 dekabr 2011-ci il tarixli Qərarı).
54. Məhkəmə kollegiyası onu da vurğulamağı zəruri hesab edir ki, Mülki Prosessual Məcəllənin 217.1-ci maddəsinə əsasən məhkəmənin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmalıdır.
55. Qətnamənin qanuniliyi dedikdə, onun mübahisəli hüquq münasibətinin yarandığı zaman qüvvədə olan maddi hüquq normalarına və işin baxılması zamanı qüvvədə olan prosessual hüquq normalarına uyğun çıxarılması başa düşülür.
56. Qətnamənin əsaslılığı dedikdə isə qətnamənin iş üzrə müəyyən edilmiş həqiqi hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətlərinə uyğun olması başa düşülür. Qətnamə o vaxt əsaslı hesab edilir ki, onda baxılan iş üçün əhəmiyyətli olan, qanunun tələblərinə uyğun olaraq işə aid edilən və mötəbər sübutlarla təsdiq olunan faktlar əks etdirilmiş olsun, məhkəmənin iş üzrə müəyyən edilən faktlardan irəli gələn nəticəsi onda şərh olunsun, habelə qətnamədə göstərilən hallar işin materiallarına uyğun olsun.
57. Mülki Prosessual Məcəlləsinin 119.1-ci maddəsinə əsasən məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə münasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir.
58. Kollegiya hesab edir ki, apellyasiya şikayəti verilməsi üçün ödənilmiş dövlət rüsumunun məbləği onu ödəmiş tərəfin özünə aid edilməlidir.
59. Həmçinin apellyasiya şikayəti təmin olunmadığından ekspert tədqiqatının dəyəri qismində 400 manat pul apellyatordan tutulmalıdır.
60. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 382, 384, 385, 392, 393 və 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə kollegiyası
Qət etdi:
Apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin e-2(005)-142/2024 saylı, xx.xx.2024cü il tarixli qətnaməsi mübahisələndirilən hissədə dəyişdirilmədən saxlanılsın. Apellyasiya şikayəti ilə bağlı ödənilmiş dövlət rüsumunun məbləği onu ödəmiş şəxsin özünə aid edilsin. İş üzrə keçirilmiş məhkəmə ekspertizasının tədqiqat dəyəri olan 400 (dörd yüz) manat məbləğində pul Cavabdeh2 tutularaq "xxxx" MMC-nin hesabına (VÖEN: **********, Hesab N AZN: AZ68İBAZ********************, Bank: ABB ASC, VÖEN: **********, Müxbir hesab: AZ03NABZ********************, KOD: 805711; SWİFT: İBAZAZ2X) ödənilsin. Qətnamədən rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 (iki) ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinə kassasiya şikayəti verilə bilər.
Sədrlik edən: Fuad Babayev Hakimlər: Cəmilə Musayeva Elşən Kazımov