Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2-2(102)-408/2025 27.08.2025 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının İddiaçı Açıq Səhmdar Cəmiyyətinin cavabdehlər Cavabdeh2nə və Cavabdeh1 qarşı iş üzrə QƏRARİ Açar sözlər: kredit müqaviləsi, öhdəliyin pozulması (və ya lazımınca icra edilməməsi) ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının hakimi Abiyeva Kəmalə Nəbi qızının məruzəsi ilə, hakimlər Qəribov Bəhman oğlu və X1 ibarət tərkibdə, İddiaçı ASC-nin cavabdehlər Cavabdeh2 MMC-yə və Cavabdeh1 qarşı kredit müqaviləsi üzrə borcun ödənilməsi və s. tələbinə dair iş üzrə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2024-cü il 19 dekabr tarixli 2-2(103)-632/2024 nömrəli qətnaməsindən Cavabdeh1 tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə yazılı icraat qaydasında baxılmışdır. İşin halları
1. İddiaçı ASC (kreditor) ilə Cavabdeh2 MMC (borc alan) arasında 2020-ci il 22 oktyabr tarixli ** saylı kredit müqaviləsi bağlanmışdır. Həmin müqavilənin: - 1.1-ci bəndinə əsasən kreditor Azərbaycan Respublikası İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun 2020-ci il 19 oktyabr tarixli 124/2020 nömrəli Zəmanət məktubunun şərtlərinə uyğun olaraq məqsədli istifadə, qaytarılmaq, faizlər ödəmək (bu müqavilənin 7-ci hissəsi nəzərə alınmaqla) və bu müqavilənin 1.4-cü bəndində müəyyən edilmiş təminat(lar)ı vermək şərtilə Borcalana 1.000.000 manat məbləğində illik 14 faiz dərəcəsi ilə 24 ay müddətinə (kredit üzrə güzəşt müddəti - əsas borcun ödənilməsinə möhl ət verilmiş müddət 23 ay olmaqla) kredit (irəlidə kredit) verir. - 1.4-cü bəndinə əsasən bu müqavilə üzrə borcalanın öhdəliklərinin icrasının təmin edilməsi üçün aşağıdakılar həyata keçirilməlidir: 1.4.1. Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X3 küçəsi, 136-136A, Zirzəmi, qapı 1 ünvanında yerləşən və mülkiyyət hüquqları Cavabdeh1 məxsus ümumi sahəsi 230,7 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsi, 1.4.2. Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X3 küçəsi, 136-136A/Yeni qaydalarla: Yasamal rayonu, X8 küçəsi, 136, zirzəmi, qapı 2 ünvanında yerləşən və mülkiyyət hüquqları Cavabdeh1 məxsus ümumi sahəsi 217,1 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsi Kreditorun xeyrinə ipoteka ilə yüklü edilməli və Kreditorun ipoteka saxlayan hüquqları ipoteka kağızı ilə rəsmiləşdirilməlidir. İpoteka predmeti sığorta qanunvericiliyinə uyğun olaraq sığor talanmalı (bundan sonra - əmlak sığortası), sığortaçının seçilməsi Kreditorla razılaşdırılmalı və Kreditor faydalanan şəxs olmalıdır. 2. 2020-ci il 22 oktyabr tarixli ** saylı kredit müqaviləsinə əlavə olan ödəniş cədvəlinə əsasən Cavabdeh2 MMC tərəfindən kredit müqaviləsi üzrə (sonuncu ödəniş tarixi 2022-ci il 22 oktyabr olmaqla) ödəyəcək əsas məbləğ 1.000.000 manat, bank faizinin məbləği 5.000 manat, subsidiya faizinin məbləği 6.666,67 manat, cəmi ödəniləcək məbləğ 1.011.666,67 manat məbləğində müəyyən edilmişdir. Ödəniş cədvəli bank və borcalan tərəfindən imzalanmışdır.
3. İddiaçı ASC (ipoteka saxlayan) ilə Cavabdeh2 MMC (borc alan) və Cavabdeh1 (ipoteka qoyan) arasında bağlanmış 2020-ci il 22 oktyabr tarixli ipoteka müqavilələrinə əsasən Cavabdeh1 məxsus, ümumi sahəsi 217,1 kv.m olan B akı şəhəri, Yasamal rayonu, X3 küçəsi, 136-136A/Yeni qaydalarla: Yasamal rayonu, X3 küçəsi, 136, zirzəmi, qapı-2 ünvanında yerləşən və Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X3 küçəsi, 136-136A, zirzəmi, qapı-1 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 230,7 kv.m olan qeyri-yaşayış sahələri İpoteka saxlayan və Borcalan arasında bağlanmış 2020-ci il “22” oktyabr tarixli ** nömrəli kredit müqaviləsinə əsasən yaranmış öhdəliyin icrasını təmin etmək məqsədilə İpoteka saxlayanın xeyrinə ipoteka ilə yüklü edilmişdir.
4. Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X3 küçəsi, 136-136A, Zirzəmi, qapı 1 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 230,7 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsi "xxxx" MMC tərəfindən Bakı şəhəri, 2020-ci il “11” sentyabr tarixində tərtib edilmiş daşınmaz əmlakın qiymətləndirmə aktına (hesabatına) əsasən 370.000 manat, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X3 küçəsi, 136136A/Yeni qaydalarla: Yasamal rayonu, X3 küçəsi, 136, zirzəmi, qapı 2 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 217,1 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsi 350.000 manat dəyərində qiymətləndirilmiş, ipoteka qoyan və ipoteka saxlayan müvafiq olaraq həmin qiymətlərin ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti olduğunu qəbul etmişlər.
5. Hüquqların Dövlət Qeydiyyatı haqqında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestrindən 2020-ci il 26 oktyabr tarixli Çıxarışlara əsasən Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X3 küçəsi, 136-136A/Yeni qaydalarla: Yasamal rayonu, X3 küçəsi, 136, zirzəmi, qapı - 2 ünvanında yerləşən 217,1 kv.m və Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X3 küçəsi, 136-136A, zirzəmi, qapı 1 ünvanında yerləşən 230,7 kv.m ümumi sahədən ibarət qeyri-yaşayış sahələri üzərində Cavabdeh1 mülkiyyət h üququ İddiaçı ASC qarşısında ipoteka ilə yüklü edilmişdir. Çıxarışlarda əsas öhdəliyin mahiyyəti və icra müddəti qrafasında 2020-ci il 22 oktyabr tarixli ** saylı müqaviləyə istinad edilmişdir. İş üzrə məhkəmə icraatı Məhkəmə icraatındakı məlumatlar, iş üzrə qəbul edilmiş qətnamənin hazırki kassasiya baxışının predmetini təşkil edən hissəsinə uyğun olaraq qeyd edilmişdir (bax § 30) a) Birinci instansiya məhkəməsindəki icraat
6. İddiaçı ASC (bundan sonra-“iddiaçı”) cavabdehlər Cavabdeh2 MMC-yə və Cavabdeh1 (bundan sonra-birlikdə “cavabdehlər”, ayrı-ayrılıqda müvafiq olaraq “cavabdeh” və “ipoteka qoyan”) qarşı iddia ərizəsi və iddia tələbinin həcminin artırılması barədə ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, cavabdehdən 2020-ci il 22 oktyabr tarixli, ** saylı kredit müqaviləsi üzrə əsas borca görə 548.201,73 manat, faiz borcuna görə 218.023,57 manat, illik 5%-lə 37.308,16 manat, cərimə borcuna görə 1.644,60 manat, cəmi 805.178,06 manat pulun, Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında DƏDKR PHŞnin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə bildirişlərin qeydə alınması üçün ödənilmiş 270 manat rüsumun, dövlət rüsumu kimi ödənilmiş 493 manat pulun və mediasiya xərci kimi ödənilmiş 400 manat məbləğində pulun iddiaçının xeyrinə tutulması, bütün tələblərin tam mülkiyyət hüququ ilə ipoteka qoyana məxsus olan Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X3 küçəsi, 136136A ünvanında, zirzəmidə yerləşən 230,7 kv.m. sahəsi olan Qapı 1 və yenə də, zirzəmidə yerləşən 217,1 kv.m. sahəsi olan Qapı 2 qeyri-yaşayış sahələrinə yönəldilməsi, ipoteka predmetlərinin likvid ilkin satış qiymətlərinin müəyyən edilməsi, bu əmlakları n açıq hərracdan satılması və onların satışından əldə olunmuş pul vəsaiti hesabına cavabdehin 2020-ci il 22 oktyabr tarixli, ** saylı kredit müqaviləsi üzrə cəmi 805.178,06 manat borcunun, dövlət rüsumu və xidmət haqqı kimi ödənilmiş cəmi 1.365 manat məbləğində pulun ödənilməsi, ipoteka predmeti olan tam mülkiyyət hüququ ilə ipoteka qoyana məxsus olan Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X3 küçəsi, 136-136A ünvanında, zirzəmidə yerləşən 230,7 kv.m. sahəsi olan Qapı 1 və yenə də,zirzəmidə yerləşən 217,1 kv.m. sahəsi olan Qapı 2 qeyri-yaşayış sahələrinə tutma yönəldikdən və əmlaklar satıldıqdan sonra ən geci 1 ay ərzində özü tərk etmədikdə ipoteka qoyanın oradan çıxarılması və əmlakların boşaldılması, ipoteka predmetləri açıq hərracdan satılmaqla əldə edilmiş vəsait qeyd olunan kredit müqaviləsi üzr ə borcun ödənilməsi üçün yetərli olmazsa, qalan borcun ümumi qaydada cavabdehdən tutulması barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
7. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, iddiaçı ilə cavabdeh arasında bağlanmış 2020-ci il 22 oktyabr tarixli, ** saylı kredit müqaviləsinə əsasən illik 14% faiz dərəcəsi olmaqla 24 ay müddətinə 1.000.000 manat məbləğində dövriyyə vəsaitinin artırılması və ödənişlərin aparılması məqsədilə, həmçinin AR İKZF-nin 2020-ci il 19 oktyabr tarixli, 124/2020 nömrəli zəmanət məktubu şərtlərinə uyğun olaraq kredit verilmişdir (kredit müqaviləsinin 1.1., 1.2. və 1.3. maddələri). 2020-ci il 22 oktyabr tarixli ** saylı kredit müqaviləsinin şərtlərinə görə cavabdehlər kreditlər üzrə hesablanmış dəbbə pulunu (cərimə, penya), faizləri və əsas borc məbləğini tam və vaxtında ödəməyi öhdəsinə götürsə də, kreditin ödənilməsinə dair öhdəlikləri vaxtında və lazımi qaydada icra etməmişdir. Bu barədə cavabdehə dəfələrlə yazılı və şifahi qaydada xəbərdarlıq edilməsinə baxmayaraq cavabdehlər öhdəliklərinin icra edilməsindən qərəzli olaraq yayınmışdır. Kredit müqaviləsindən irəli gələn öhdəliklərin icrasının təmini üsulu kimi mülkiyyət hüququ ilə ipoteka qoyana məxsus olan Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X5 küçəsi, 136-136A ünvanında, zirzəmidə yerləşən 230,7 kv.m. sahəsi olan Qapı 1 və yenə də zirzəmidə yerləşən 217,1 kv.m. sahəsi olan Qapı 2 qeyri-yaşayış sahələri iddiaçının qarşısında 2020-ci il 22 oktyabr tarixdə ipoteka ilə yüklü edilmişdir. İpoteka müqavilələri notarial qaydada təsdiq edilmiş və dövlət qeydiyyatına alınmışdır. Həmçinin ipoteka qoyanın ar vadı X2 ipoteka müqavilələrinin bağlanmasına razılıq vermiş və tutmanın ipoteka predmetinə yönəldiləcəyi halda həmin əmlakı könüllü şəkildə tərk edəcəyinə dair notarial təsdiq edilmiş ərizələr təqdim etmişdir.
8. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin 2024-cü il 13 mart tarixli qərardadı ilə İddiaçı ASC-nin cavabdehlər Cavabdeh2 MMC-yə və Cavabdeh1 qarşı “əmlak satıldıqdan sonra əmlakın boşaldılaraq təhvil verməsi” tələbinə dair hissədə kommersiya mübahisəsinə dair iş üzrə icraata xitam verilmişdir.
9. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin 2024-cü il 13 mart tarixli e-2-2(113)-70/2024 nömrəli qətnaməsi ilə iddia qismən təmin edilərək, cavabdehdən 2020-ci il 22 oktyabr tarixli, ** saylı kredit müqaviləsi üzrə 548.201,66 manat məbləğində əsas kredit borcu, 11.016,47 manat məbləğində faiz borcu, müqavilə müddət i bitdiyi tarixdən 2024-cü il 29 fevral tarixədək olan müddət üçün illik 5 %-lə 37.172,57 manat məbləğində faiz borcu, 1.644,60 manat məbləğində dəbbə pulu olmaqla, cəmi 598.035,24 manat məbləğində pul vəsaiti, dövlət rüsumunun əvəzi olaraq 495 manat, mediasiya xərclərinin əvəzi olaraq 200 manat məbləğində pul vəsaiti və işə baxılması ilə əlaqədar olan məsrəflərin əvəzi olaraq 200 manat məbləğində pul vəsaitinin tutularaq iddiaçıya ödənilməsi, tələb üzrə tutmanın ipoteka qoyanın mülkiyyətində olan Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X3 küçəsi, 136-136A ünvanında, zirzəmidə yerləşən sahəsi 230,7 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinə və Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X3 küçəsi, 136-136A ünvanında, zirzəmidə yerləşən sahəsi 217,1 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinə yönəldilməsi, həmin əmlakların açıq hərracda satılması, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X3 küçəsi, 136-136A ünvanında, zirzəmidə yerləşən sahəsi 230,7 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinin ilkin satış qiymətinin 310.000 manat və Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X3 küçəsi, 136-136A ünvanında, zirzəmidə yerləşən sahəsi 217,1 kv.m qeyriyaşayış sahəsinin ilkin satış qiymətinin 292.000 manat məbləğində müəyyən edilməsi, əmlakların satışından əldə olunmuş vəsait hesabına iddiaçının tələbinin ödənilməsi, satışdan əldə edilən məbləğ tutulan məbləğdən artıq olduqda isə artıq qalmış məbləğin ipoteka qoyana qaytarılması, satışdan əldə olunmuş vəsait qətnamənin icrasına kifayət etmədiyi halda qalan məbləğin cavabdehdən ümumi qaydada tutulması, qalan hissədə iddianın rədd edilməsi qət edilmişdir (hakim L.Əliyeva).
10. Birinci instansiya məhkəməsi borc üzrə tutmanın ipote ka predmetlərinə yönəldilməsi tələbini əsaslı sayaraq göstərmişdir ki, cavabdeh kredit müqaviləsinə əsasən üzərinə götürdüyü öhdəliyini vaxtında icra etmədiyi üçün “İpoteka haqqında” qanunun 34.1.1-ci bəndinə əsasən ipoteka saxlayanın ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi hüququ yaranmışdır.
11. Məhkəmə tərəfindən müəyyən edilmişdir ki, 2020-ci il 22 oktyabr tarixli ** saylı əsas kredit müqaviləsi üzrə borc alanın öhdəliklərinin təminatı olaraq iddiaçı, cavabdeh və ipoteka qoyan (ipoteka qoyan) arasında bağlanmış 2020-ci il 22 oktyabr tarixli ipoteka müqavilələrinə əsasən Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X3 küçəsi, 136-136A/Yeni qaydalarla: Yasamal rayonu, X3 küçəsi, 136, zirzəmi, qapı - 2 ünvanında yerləşən Cavabdeh1 məxsus ümumi sahəsi 217,1 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsi və Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X3 küçəsi, 136-136A, zirzəmi, qapı - 1 ünvanında yerləşən Cavabdeh1 məxsus ümumi sahəsi 230,7 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsi ipoteka ilə yüklü edilmişdir. Müqavilələr qanunla müəyyən edilmiş qaydada daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmışdır. İpoteka predmetlərinə tutma yönəldilməsi ilə bağlı “İpoteka” haqqında Qanunda nəzərdə tutulmuş prosedura əməl edilmiş, ipoteka qoyanlara ipotekaya tutma yönəldilməsi barədə bildirişlər göndərilmiş, həmin bildirişlərin daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınması ilə müraciət edilmiş və bildirişlər reyestrdə qeydiyyata alınmışdır.
12. İpoteka predmetlərinin real bazar qiymətinin və likvid dəyərinin müəyyən edilməsi ilə bağlı birinci dəfə qiymətləndirici şirkətin daha sonra isə Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirli yi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin ekspert rəyi alınmışdır. 13. "xxxx" MMC-nin 2023-cü il 20 iyun tarixli, LP-080/2023 saylı mütəxəssis rəyinə əsasən Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X3 küçəsi, 136- 136A, zirzəmi, qapı - 1 ünvanında yerləşən 230,7 kv.m ümumi sahədən ibarət qeyri-yaşayış sahəsinin real bazar dəyəri 807.450 manat, likvid qiyməti isə 784.380 manat, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X3 küçəsi, 136-136A, zirzəmi, qapı - 2 ünvanında yerləşən 217,1 kv.m ümumi sahədən ibarət qeyriyaşayış sahəsinin real bazar dəyəri 759.850 manat, likvid qiyməti isə 738.140 manat dəyərində müəyyən edilmişdir.
14. Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin 2023-cü il 30 dekabr tarixli, 3-16-16/2-10/5913-9/6105 saylı ekspert rəyinə əsasən Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X3 küçəsi, 136-136A ünvanında, zirzəmidə yerləşən sahəsi 230,7 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinin hazırki orta bazar qiymətlərinə uyğun ümumi dəyəri təqribən 344.400 manat, azalma əmsalı tətbiq edilməklə həmin qeyri-yaşayış sahəsinin likvid dəyəri təqribən 310.000 manat, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X3 küçəsi, 136-136A ünvanında, zirzəmidə yerləşən sahəsi 217,1 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinin hazırki orta bazar qiymətlərinə uyğun ümumi dəyəri təqribən 324.000 manat, azalma əmsalı tətbiq edilməklə həmin qeyri-yaşayış sahəsinin likvid dəyəri təqribən 292.000 manat məbləğində müəyyən edilmişdir.
15. İpoteka predmeti olan əmlaklar ipoteka müqavilələri bağlanarkən "xxxx" MMC tərəfindən qiymətləndirilmiş və həmin qiymətləndirmə rəyinə əsasən ipoteka predmeti olan Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X3 küçəsi, 136-136A/Y eni qaydalarla: Yasamal rayonu, X3 küçəsi, 136, zirzəmi, qapı - 2 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 217,1 kv.m olan qeyriyaşayış sahəsi 350.000 manat və Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X3 küçəsi, 136-136A, zirzəmi, qapı - 1 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 230,7 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsi 370.000 manat məbləğində qiymətləndirilmişdir.
16. Məhkəmə "xxxx" MMC tərəfindən verilmiş qiymətləndirici rəyinə tənqidi yanaşaraq qeyd etmişdir ki, həmin rəydə müəyyən edilmiş likvid qiymət ipoteka müqaviləsi bağlanarkən "xxxx" MMC tərəfindən verilmiş qiymətləndirici rəyində, eləcə də Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin verdiyi ekspert rəyində müəyyən edilmiş qiymətlərdən kəskin (qiymət təxminən 2,5 dəfə artıqdır) surətdə fərqləndiyindən, ipoteka predmetlərin ilkin satış dəyəri Ədliyyə Nazirl iyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin ekspert rəyində müəyyən edilmiş likvid qiymətlərə əsasən müəyyənləşdirilməlidir.
17. Məhkəmə gəldtyt nəticəni Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin (bundan sonra-“MM”) 269, 270.1, 385.1, 386, 442, 443.1, 445.7 və 448.1, 462.1, 467, 739 və 743-cü maddələrinə, “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 1.0.6, 1.0.9, 3.1, 10.4, 11.1, 11.2, 34.1, 39.3 və 47.5-ci maddələrinə, Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun 2014-cü il 24 dekabr tarixli qərarına və Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun tətbiqi üzrə ipoteka predmeti olan əmlakın ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi məsələsinə dair 2020-ci il tarixli 20 iyul qərardadına və A zərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin (bundan sonra-“MPM”) 103.1, 107, 113.2, 115.0.9 və 119.1-ci maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
18. Cavabdeh1 tərəfindən həmin qətnamədən verilmiş apellyasiya şikayətində birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin qismən-ipoteka predmeti olan əmlakın ilkin satış qiymətinə dair hissədə ləğv edilərək, həmin hissədə iddianın təmin edilməməsinə dair yeni qətnamə qəbul edilməsi xahiş edilmişdir. b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
19. Apellyasiya icraatı zamanı ipoteka qoyanın vəsatəti əsasında məhkəmənin 2024cü il 13 iyun tarixli qərardadı ilə təkrar məhkəmə əmtəəşünaslıq ekspertizası təyin edilmişdir.
20. Məhkəməyə daxil olmuş “X4” MMC-nin 2024-cü il 28 avqust tarixli 029/LBC saylı ekspert rəyinə əsasən Bakı şəhəri, Y asamal rayonu, X3 küçəsi, 136-136A, zirzəmi, qapı-1 ünvanında yerləşən 230,7 kv.m ümumi sahədən ibarət qeyri-yaşayış sahəsinin orta bazar dəyəri 620.500 manat, likvid qiyməti isə 568.000 manat, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X3 küçəsi, 136-136A, zirzəmi, qapı-2 ünvanında yerləşən 217,1 kv.m ümumi sahədən ibarət qeyri-yaşayış sahəsinin orta bazar dəyəri 584.000 manat, likvid qiyməti isə 534.000 manat dəyərində müəyyən edilmişdir.
21. Məhkəmənin 2024-cü il 3 oktyabr tarixli qərardadı ilə təkrar məhkəmə əmtəəşünaslıq ekspertizası təyin edilmiş, məhkəməyə daxil olmuş "xxxx" MMC-nin 2024cü il 27 noyabr tarixli, MB17/1163 saylı ekspert rəyinə əsasən Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X3 küçəsi, 136-136A, zirzəmi, qapı-1 ünvanında yerləşən 230,7 kv.m ümumi sahədən ibarət qeyri-yaşayış sahəsinin orta ba zar dəyəri 576.750 manat, likvid qiyməti isə 519.000 manat, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X3 küçəsi, 136-136A, zirzəmi, qapı-2 ünvanında yerləşən 217,1 kv.m ümumi sahədən ibarət qeyri-yaşayış sahəsinin orta bazar dəyəri 542.750 manat, likvid qiyməti isə 488.500 manat dəyərində müəyyən edilmişdir.
22. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2024-cü il 19 dekabr tarixli 2-2(103)-632/2024 nömrəli qətnaməsi ilə apellyasiya şikayətinin qismən təmin edilməsi, Bakı Kommersiya Məhkəməsinin 2024-cü il 13 mart tarixli e-2-2(113)-70/2024 nömrəli qətnaməsinin mübahisələndirilən hissədə, yəni ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti hissəsində dəyişdirilməsi, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X3 küçəsi, 136- 136A, zirzəmi, qapı-1 ünvanında yerləşən 230,7 kv.m ümumi sahədən ibarət qeyri-yaşayış sahəsi üzrə ilkin satış qiymətinin (likvid) 519.000 manat və Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X3 küçəsi, 136-136A, zirzəmi, qapı - 2 ünvanında yerləşən 217,1 kv.m ümumi sahədən ibarət qeyri-yaşayış sahəsi üzrə ilkin satış qiymətinin (likvid) 488.500 manat müəyyən edilməsi qət edilmişdir (sədrlik edən-məruzəçi hakim Z.Şirinov, hakimlər S.Bəhrəmzadə və T.Mahmudova).
23. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi gəldiyi nəticə ilə bağlı göstərmişdir ki, cəmi 5 ədəd rəylərin bazar və likvid qiymətlə bağlı müəyyən etdiyi məbləğlər fərqlidir. Onların içində ən aşağı məbləğ Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzi tərəfindən verilmişdir. Onların içində ən yüksək məbləğ isə məhkəmənin əldə etdiyi ilk rəylə müəyyən edilmişdir. Qeyd edilən rəylərin içində likvid qiymətlərin orta məbləğləri sonuncu daxil olan rəydə, yəni "x xxx" MMC-nin 2024-cü il 27 noyabr tarixli MB17/1163 saylı ekspert rəyində müəyyən edilmişdir.
24. Odur ki, məhkəmə hesab etmişdir ki, tutma yönəldilərkən, yəni hərrac keçirilərkən Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X3 küçəsi, 136-136A, zirzəmi, qapı-1 ünvanında yerləşən 230,7 kv.m ümumi sahədən ibarət qeyri-yaşayış sahəsinin likvid qiyməti isə 519.000 manat, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X3 küçəsi, 136-136A, zirzəmi, qapı-2 ünvanında yerləşən 217,1 kv.m ümumi sahədən ibarət qeyri-yaşayış sahəsinin likvid qiyməti isə 488.500 manat dəyərində müəyyən edilməlidir.
25. Apellyasiya məhkəməsi gəldiyi nəticəni MM-in 269, 270.1, 385.1 və 386-cı maddələrinə, “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 1.0.6, 1.0.9, 3.1, 10.4, 11.1, 11.2, 34.1, 38.2, 39.3, 41.3, 42.1 və 47.5-ci maddələrinə, MPM-in 206.1 və 103.1-ci maddələgrinə istinadla əsaslandırmışdır.
26. Cavabdeh1 tərəfindən həmin qətnamədən verilmiş kassasiya şikayətində qətnamənin ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinə dair hissədə ləğv edilməsi və həmin hissədə işin yenidən baxılmaq üçün apellyasiya instansiyası məhkəməsinə göndərilməsi xahiş edilmişdir. Kassasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri 27. “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 1.0.9 və 39.3-cü maddələri üzrə - kommersiya işi üzrə ümumilikdə 5 dəfə ekspertiza rəyi məhkəməyə daxil olmuş, məhkəmə bu rəylərdən yalnız birinə - "xxxx" MMC-nin 2024-cü il 27 noyabr tarixli MB17/1163 saylı ekspert rəyinə əsaslanaraq qətnamə qəbul etmişdir. Lakin, məhkəmə, həmin rəyə əsaslanaraq, ipoteka predmetlərinin ilkin qi ymətini müəyyən edərkən maddi hüquq normasını düzgün tətbiq etməmişdir. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi, heç bir tədqiqat metodikası tətbiq edilmədən, yalnız internet saytında bir sıra əmlakların satışına dair elanları əsas götürən “ekspert rəyi”nə istinad etməklə, ipoteka predmetinin bazar dəyərinin müəyyənləşdirilməsi üçün müvafiq marketinq keçirilməsi vaxtının məhdudluğu şəraitində ipoteka predmetinin həqiqi və mötəbər satış (likvid) qiyməti müəyyən edilmədən, maddi hüquq normasını düzgün tətbiq etməmişdir.
28. MPM-in 14.1, 88, 174.2-ci maddələri üzrə-birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən üç dəfə ekspertiza təyin edilmiş və nəticə hissələrində bir-birindən kəskin fərqlənən rəqəmlər əks olunan üç müxtəlif ekspert rəyləri əldə edilmişdir. Bu səbəbdən, apellyasiya instansiyası məhkə məsi tərəfindən araşdırma zamanı yenidən iki dəfə ekspertiza təyin edilmişdir. Məhkəməyə daxil olmuş “X4” MMC-nin 2024-cü il 28 avqust tarixli 029/LBC saylı və "xxxx" MMC-nin 2024-cü il 27 noyabr tarixli MB17/1163 saylı ekspert rəylərini müqayisəli tədqiq etmədən, onlardan MBA LTD” MMC-nin 2024-cü il 27 noyabr tarixli MB17/1163 saylı ekspert rəyinə üstünlük verərək, həmin rəyin nəticə hissəsini olduğu kimi öz qətnaməsinin nəticə hissəsinə köçürmüşdür. Bu zaman, apellyasiya instansiyası məhkəməsi sübut növü kimi qəbul etdiyi ekspert rəyini, digər ekspert rəyindən üstün hesab etməsini qətnamədə ümumiyyətlə əsaslandırmamışdır. b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
29. Kassasiya şikayətinə qarşı etiraz təqdim edilməmişdir. Kassasiya baxışının hədləri
30. Hazırkı icraat çərçivəsində apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi bütövlükdə mübahisələndirildiyindən, MPM-in 403 və 416-cı maddələrinə uyğun olaraq məhkəmə aktının qanuniliyi və əsaslılığı tam yoxlanılacaqdır. Nəzərə alınmalıdır ki, Cavabdeh1 tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətində qətnamə ipoteka predmeti olan əmlakın ilkin satış qiymətinə dair hissədə mübahisələndirilmişdir.
31. Kassasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən işin faktiki halları yoxlanılmasa da apellyasiya instansiyası məhkəməsinin maddi və prosessual hüquq normalarını düzgün tətbiq edib-etməməsini yoxlayarkən hüquqi məsələlərin düzgün qiymətləndirilməsi üçün işin faktiki hallarının nəzərə alınması və onlara istinad olunması zəruridir. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin işin müəyyən edilmiş faktiki hallarına istinad etməsi faktiki hall arın yoxlanılması və araşdırılması kimi qiymətləndirilməməlidir. Tətbiq edilən hüquq
32. Azərbaycan Respublikasının aşağıdakılar nəzərdə tutulur: Mülki Məcəlləsinin müvafiq müddəalarında “Maddə
739. Borc müqaviləsinin anlayışı və forması 739.1. Borc müqaviləsinə görə bir tərəf (borcverən) pul vəsaitinə və ya digər əvəz edilən əşyalara mülkiyyət hüququnu digər tərəfə (borcalana) verməyi öhdəsinə götürür, borcalan isə aldıqlarını müvafiq olaraq eyni məbləğdə pul vəsaiti və ya eyni keyfiyyətdə və miqdarda olan eyni növlü əşyalar şəklində borcverənə qaytarmağı öhdəsinə götürür. “Maddə
739. Borc müqaviləsi (2023-cü il 24 fevral tarixli 822-VİQD nömrəli Azərbaycan Respublikasının Qanunu ilə edilmiş dəyişiklikdən əvvəlki redaktə) 739.1. Borc müqaviləsinə görə, iştirakçılardan biri (borc verə n) pula və ya digər əvəz edilən əşyalara mülkiyyət hüququnu digər iştirakçıya (borc alana) keçirməyi öhdəsinə götürür, digər iştirakçı (borc alan) isə aldıqlarını müvafiq olaraq pul və ya eyni keyfiyyətdə və miqdarda olan eyni növlü əşyalar şəklində borc verənə qaytarmağı öhdəsinə götürür. 739.2. Borc müqaviləsinin predmeti hər hansı pul məbləği olduqda, o, kredit müqaviləsi adlandırılır. Müstəqil peşə fəaliyyəti şəklində pul borc verməklə məşğul olan şəxslər əlavə olaraq peşəkarlıq qaydasında kreditlər verilməsi haqqında müddəaları gözləməlidirlər.” 33. “İpoteka haqqında” Azərbaycan müddəalarında aşağıdakılar nəzərdə tutulur: Respublikası Qanununun müvafiq “Maddə
1. Əsas anlayışlar... 1.0.9. ilkin satış qiyməti - bu Qanunun tələblərinə uyğun olaraq ipoteka predmetinin bazar dəyəri nin müəyyənləşdirilməsi üçün müvafiq marketinq keçirilməsi vaxtının məhdudluğu şəraitində ipoteka predmetinin satış (likvid) qiymətidir.” “Maddə
39. İpoteka müqaviləsindən irəli gələn mübahisələrə məhkəmə qaydasında baxılması... 39.3. Məhkəmə ipotekapredmetinə tutmanın yönəldilməsi haqqında qərar qəbul edərkən qərarda aşağıdakıları göstərməlidir:... 39.3.3. ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti. İlkin satış qiyməti ipoteka qoyanla ipoteka saxlayanın razılaşması əsasında, mübahisə olduqda isə müstəqil qiymətləndiricinin rəyi əsasında məhkəmə tərəfindən müəyyən edilir;...”
34. Azərbaycan Respublikasının Mülki müddəalarında aşağıdakılar nəzərdə tutulur: Prosessual Məcəlləsinin müvafiq “Maddə
14. İş üzrə məhkəmə baxışının prinsipləri... 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdiklə ri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir....” “Maddə
77. Sübut etmə vəzifəsi 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir....” “Maddə
88. Sübutların qiymətləndirilməsi Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.” “Maddə
101. Ekspert rəyi... 101.7. Ekspertin rəyi məhkəmədə tədqiq olunur və digər sübutlarla yanaşı qiymətləndirilir....” “Maddə
103. Ekspert rəyinin məhkəmə tərəfindən qiymətləndirilməsi 103.1. Ekspertin rəyi məhkəmə üçün məcburi deyildir və bu Məcəllənin 88-ci maddəsində müəyyən edilmiş qaydalar üzrə məhkəmələr tərəfindən qiym ətləndirilir....” “Maddə
217. Qətnamənin qanuniliyi və əsaslılığı 217.1. Məhkəmənin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmalıdır.... 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş həqiqi hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır. 217.4. Məhkəmə (hakim) öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır....” Kassasiya instansiya məhkəməsinin mövqeyi
35. Məhkəmə kollegiyası kassasiya şikayətinin dəlillərinə qiymət verərkən nəzərə alır ki, kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır (MPM-in 416.1- ci maddəsi). 36. “Kassasiya məhkəməsi sübut və faktlara yenidən qiymət vermədən işin hallarını müəyyən olunmuş kimi qəbul edərək, apellyasiya məhkəməsinin qərarının mahiyyəti üzrə düzgün olub-olmamasını yoxlamır, onu yalnız məhkəmə tərəfindən qanunun tələblərinə riayət olunub-olunmaması maraqlandırır, çünki həmin məhkəmənin fəaliyyətinin fundamental prinsipinə görə, “kassasiya məhkəməsi işi deyil, qərarı mühakimə edir”. Məhkəmə aktı o zaman qanuni hesab olunur ki, mübahisəyə prosessual qanunla müəyyən olunmuş qaydalara uyğun olaraq baxılmış və qərar qəbul olunmuş, mübahisələndirilən münasibətlər isə onlara dair maddi hüquq normaları ilə müəyyən edilmiş qaydalarla tənzimlənmişdir (Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 420-ci maddəsinin şərh edilməsinə dair” 2012-ci il 28 fevral tarixli Qərarı).
37. Məh kəmə kollegiyası Cavabdeh1 kassasiya şikayətinin dəlillərini apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğvi üçün əsas hesab etmir və qeyd edilməsini zəruri hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsində icraat zamanı tutma yönəldilmiş ipoteka predmetlərinin ilkin satış qiymətləri müvafiq olaraq 310.000 manat və 292.000 manat müəyyən edilmiş, həmin qiymətlər Cavabdeh1 tərəfindən mübahisələndirilmişdir.
38. Baxılan iş üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən cavabdehin vəsatəti əsasında təkrar məhkəmə əmtəəşünaslıq ekspertizaları təyin edilmiş və müvafiq ekspert rəyləri alınmışdır (bax § 20-21).
39. Kassasiya şikayətinin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən mötəbər sübut kimi qiymətləndirilmiş ekspert rəyi ilə bağlı dəlillərinə münasibətdə qeyd edilməlidir ki, ka ssasiya instansiyası məhkəməsinin səlahiyyətləri maddi və prosessual hüquq normalarının tətbiqi ilə məhdudlaşdığından, kassasiya şikayətinin bu cür dəlilləri yalnız ekspertizanın təyin olunması, keçirilməsi və məhkəmə tərəfindən qiymətləndirilməsi zamanı maddi və prosessual hüquq normalarının pozulduğu və ya rəylə bağlı tərəflərin əsaslandırılmış dəlillərinə (vəsatətlərinə) məhkəmə tərəfindən münasibət bildirilmədiyi halda araşdırıla, məhkəmə aktının ləğvi və ya dəyişdirilməsi üçün əsas ola bilər.
40. Nəzərə alınmalıdır ki, iş üzrə tərəfin ekspert rəyi ilə razı olmaması özü-özlüyündə həmin rəyin şübhə altına alınmasına əsas vermir. Tərəf hansı səbəbdən ekspert rəyi ilə razı olmamasını əsaslandırmalı və həmin rəyin mötəbərliyini şübhə altına alan zəruri sübutları işin faktiki hallarını araş dıran məhkəmələrə təqdim etməlidir. Lakin işin materiallarından cavabdeh tərəfindən belə sübutların təqdim edildii müəyyən edilmir.
41. Bu baxımdan Kollegiya hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin gəldiyi nəticə MPM-nin 14.2, 77.1, 88 və 217-ci maddələrinin tələblərinə uyğun olmuş, işdəki sübutlar mülki prosessual qanunvericiliyin mümkünlük, aidlik və mötəbərlik tələbləri nəzərə alınmaqla qiymətləndirilmişdir.
42. Göstərilənlərə əsasən məhkəmə kollegiyası belə qənaətə gəlir ki,, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən işə baxılarkən mübahisəli hüquq münasibətini tənzimləyən maddi hüquq normaları düzgün tətbiq edilmiş, qətnamənin ləğvinə əsas olan prosessual hüquq normalarının pozuntusuna yol verilməmişdir. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməs i və ya dəyişdirilməsi üçün əsas olmadığından, iş üzrə qətnamə dəyişdirilmədən saxlanılmalı, kassasiya şikayəti isə əsassız olduğundan təmin edilməməlidir.
43. MPM-in 416, 417 və 419-cu maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə kollegiyası Qərara alır: Kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2024-cü il 19 dekabr tarixli, 2-2(103)-632/2024 nömrəli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.