Azərbaycan Respublikası adından Qətnamə Bakı şəhəri İş № 2(3-6)-343/2026 02.06.2026 BAKI APELLYASIYA MƏHKƏMƏSI İddiaçı İddiaçı İslam oğlunun cavabdeh Cavabdeh qarşı “mənzillərin naturada bölgüsü, bu mümkün olmadığı təqdirdə açıq hərracdan satılmaqla əldə olunmuş vəsaitin bölünməsi” tələbinə dair mülki iş üzrə (Açar sözlər: paylı mülkiyyətdə olan əmlakın hərracdan satılmaqla əldə olunmuş vəsaitin bölünməsi) Hakimlər: X1 (sədrlik edən və məruzəçi), Mərdanova Xumar Afət qızı və X4 ibarət tərkibdə, Əliyeva Səmimə Elşad qızının katibliyi, İddiaçının nümayəndəsi və vəkili vəkil2 iştirakı ilə, İddiaçı İddiaçı İslam oğlunun cavabdeh Cavabdeh qarşı “mənzillərin naturada bölgüsü, bu mümkün olmadığı təqdirdə açıq hərracdan satılmaqla əldə olunmuş vəsaitin bölünməsi” tələbinə dair iş üzrə Bakı şəhəri Xətai Rayon Məhkəməsinin e-*(***)-***/**** nömrəli, ## ####### 2025-ci il tarixli qətnaməsindən cavabdeh tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti üzrə mülki işə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin inzibati binasında, açıq məhkəmə iclasında baxaraq, aşağıdakıları müəyyən etdi: İşin halları, iş üzrə məhkəmə icraatı:
1. İddiaçı İddiaçı İslam oğlu iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Ceyhun Həsənov küçəsi, ev 1M, mənzil 180 və ünvan 1 ünvanında yerləşən mənzillərinin onun və cavabdeh Cavabdeh payına uyğun olaraq naturada bölgüsünə, bu mümkün olmadıqda mənzillərin açıq hərracdan satılaraq əldə olunan vəsaitin tərəflərin payına uyğun olaraq bölüşdürülməsinə dair qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
2. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, Bakı şəhəri Xətai Rayon Məhkəməsinin *(***)-****/**** nömrəli, ## ######## 2023-cü il tarixli qətnaməsi ilə Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Ceyhun Həsənov küçəsi, ev 1M, mənzil 180 və ünvan 1 ünvanda yerləşən mənzillərin ½ hissəsində onun və ½ hissəsində Cavabdeh payları müəyyən edilmişdir. Halhazırda həmin qətnamə qanuni qüvvəsini almışdır. O, ## ###### 2008-ci il tarixdə Cavabdeh ilə rəsmi nikah bağlayaraq ailə qurmuşdur. Birgə nikahdan onların iki övladı var: ##.##.1983-cü il təvəllüdlü X3 və ##.##.1984-cü il təvəllüdlü X2. O, bütün ömrünü işləmiş, çalışmışdır ki, ailəsinin heç bir ehtiyacı olmasın, üç ədəd 3 otaqlı mənzil almışdır. Evlərin birini qızının adına, ikisini isə həyat yoldaşı Cavabdeh adına almışdır. Hal-hazırda bütün əmlakı Cavabdeh və iki qızının sahibliyindədir, özü isə evsiz qalmışdır. Bakı şəhəri Xətai Rayon Məhkəməsinin *(***)-****/**** nömrəli, ##.##.2023-cü il tarixli qətnaməsinə əsasən Cavabdeh ilə aralarında olan nikah pozulmuşdur. Hal-hazırda onun 1-ci dərəcəli əlilliyi var, sərbəst hərəkət edə bilmir. Üç dəfə insult diaqnozu ilə xəstəxanaya düşmüş və III dərəcəli onkoloji xəstəlikdən əziyyət çəkir. Əlil arabası ilə hərəkət edir, heç yerdən gəliri yoxdur və çox ağır maddi durumu var. Hazırda mübahisəli mənzilin tərəflərin payına uyğun olaraq naturada bölgüsünə, bu mümkün olmadıqda, açıq hərracdan satılaraq tərəflərin paylarına uyğun olaraq pulunun bölünməsinə ehtiyac var.
Birinci instansiya məhkəməsində icraat:
3. Bakı şəhəri Xətai Rayon Məhkəməsinin e-*(***)-***/**** nömrəli, ## ####### 2025ci il tarixli qətnaməsi ilə (hakim Ş.Əliyev) iddia tələbi qismən təmin edilmiş, Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Ceyhun Həsənov küçəsi, ev 1M, mənzil 180 və ünvan 1 ünvanda yerləşən mənzillərin açıq hərracdan satılaraq əldə olunan vəsaitin tərəflərin payına uyğun olaraq (bərabər) bölünməsi, Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Ceyhun Həsənov küçəsi, ev 1M, *** saylı və Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Ceyhun Həsənov küçəsi, ev 1M, *** saylı mənzillərin hər birinin satış qiymətinin 166.000 (yüz altmış altı min) manat müəyyən edilməsi, iddia tələbinin qalan hissədə rədd edilməsi, dövlət rüsumunun iddiaçının özünə aid edilməsi, ekspertiza tədqiqatının dəyərini təşkil edən 50 (əlli) manat pul məbləğinin İddiaçı İslam oğlu və Cavabdeh müştərək qaydada tutularaq Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzinin hesabına ödənilməsi qət edilmişdir.
4. Məhkəmə qətnamədə gəldiyi nəticəni onunla əsaslandırmışdır ki, mübahisəli mənzillər tərəflərin hər birinin ½ hissədə payı müəyyən olunmaqla onların ümumi paylı mülkiyyətində olduğundan və tərəflər ümumi mülkiyyətdə olan əmlakın payının dəyərinin ödənilməsi barədə razılığa gələ bilmədiklərindən mübahisəli mənzillər açıq hərracdan satılaraq, satışdan əldə edilmiş pul vəsaiti tərəflərin paylarına müvafiq olaraq onların arasında bölünməlidir. Məhkəmə həmin mənzillərin satış qiymətini müəyyən edərkən ##.##.2025-ci il tarixli ekspert rəyini əsas götürərək hesab etmişdir ki, Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Ceyhun Həsənov küçəsi, ev 1M, *** saylı və Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Ceyhun Həsənov küçəsi, ev 1M, *** saylı mənzillərin hər birinin satış qiyməti 166.000 manat (likvid dəyəri) müəyyən edilməlidir.
Apellyasiya şikayətinin və ona etirazın dəlilləri, məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları: a) Apellyasiya şikayətinin dəlilləri:
5. Cavabdeh Cavabdeh (vəkili və nümayəndəsi vəkil1) qətnamədən apellyasiya şikayəti verərək, qətnamənin ləğv edilməsini və iddianın rədd edilməsini xahiş etmişdir.
6. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, mübahisəli mənzillərin ekspert tərəfindən müəyyən edilən satış qiymətləri ilə razı deyil. Belə ki, məhkəmə həmin mənzillərin satış qiymətini müəyyən edərkən ##.##.2025-ci il tarixli ekspert rəyini əsas götürərək Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Ceyhun Həsənov küçəsi,ev 1M, *** saylı və Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Ceyhun Həsənov küçəsi, ev 1M, *** saylı mənzillərin hər birinin satış qiymətini 166.000 manat müəyyən etmişdir. Məhkəmə gedişində bu rəylə razı olmadıqlarını və qeyd edilən məbləğin hazırkı bazar qiymətlərinə adekvat olmadığını bildirərək təkrar ekspertiza keçirilməsini xahiş etmişlər. Buna baxmayaraq, məhkəmə bu vəsatəti təmin etməmiş və qərar qəbul edərkən sadəcə bir ekspert rəyini əsas götürməklə kifayətlənmişdir.
b) Apellyasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri:
7. Apellyasiya şikayətinə qarşı etiraz daxil olmamışdır.
c) Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları:
8. İddiaçının nümayəndəsi və vəkili vəkil2 məhkəmə kollegiyasının iclasında izahat verərək apellyasiya şikayətinin təmin edilməməsini xahiş etmişdir.
9. Məhkəmə kollegiyasının əvvəlki iclaslarında iştirak edən cavabdeh Cavabdeh və onun nümayəndəsi və vəkili vəkil1 apellyasiya şikayətinin dəlillərini müdafiə edərək təmin edilməsini xahiş etmişdilər.
10. Cavabdehə sonuncu məhkəmə iclasının vaxtı və yeri barədə lazımi qaydada məlumat verilməsinə baxmayaraq, məhkəmə kollegiyasının iclasına gəlməmişdir. Cavabdehin nümayəndəsi və vəkili EMİS vasitəsilə məhkəməyə ərizə ünvanlayaraq, tərəflər arasında məhkəmədənkənar qaydada mübahisənin həlli ilə bağlı təkliflərin müzakirəsinin aparılması məqsədilə məhkəmə iclasının təxirə salınmasını xahiş etmişdir. Məhkəmə kollegiyası Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 376.2-ci maddəsinə əsasən işə cavabdehin iştirakı olmadan baxılmasını mümkün hesab etmişdir.
Tətbiq edilən hüquq normaları:
11. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi:
Maddə 213.1. İki və ya bir neçə şəxsin mülkiyyətində olan əşya onlara ümumi mülkiyyət hüququ əsasında mənsubdur. Maddə 213.2. Əşya mülkiyyət hüququnda mülkiyyətçilərin hər birinin payı müəyyənləşdirilməklə (paylı mülkiyyət) və ya belə paylar müəyyənləşdirilmədən (birgə mülkiyyət) ümumi mülkiyyətdə ola bilər. Maddə 213.3. Əşyaya ümumi mülkiyyət, qanunvericilikdə həmin əşyaya birgə mülkiyyət yaranmasının nəzərdə tutulduğu hallar istisna olmaqla, paylı mülkiyyətdir. Maddə 213.4. Ümumi mülkiyyət təyinatı dəyişdirilmədən bölünə bilməyən əşyanın (bölünməz əşya) və ya bu Məcəlləyə görə bölünməli olmayan əşyanın iki və ya bir neçə şəxsin mülkiyyətinə daxil olması zamanı yaranır. Bölünən əşyaya ümumi mülkiyyət bu Məcəllədə və ya müqavilədə nəzərdə tutulmuş hallarda yaranır. Maddə 213.5. Birgə mülkiyyət iştirakçılarının razılaşması ilə, razılaşma əldə edilmədikdə isə məhkəmənin qərarına əsasən ümumi əşyaya bu şəxslərin paylı mülkiyyəti müəyyənləşdirilə bilər. Maddə 215.1. Paylı mülkiyyətdə olan əşyaya sahiblik və ondan istifadə onun bütün mülkiyyətçilərinin razılaşması əsasında, razılaşma əldə edilmədikdə isə məhkəmənin müəyyənləşdirdiyi qaydada həyata keçirilir. Maddə 215.2. Paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisi ümumi əşyanın öz payına uyğun hissəsinin onun sahibliyinə və istifadəsinə verilməsi hüququna malikdir, bu mümkün olmadıqda isə onun payına düşən əşyaya sahiblik və ondan istifadə edən digər mülkiyyətçilərdən müvafiq əvəz ödəməyi tələb edə bilər. Maddə 215.5. Paylı mülkiyyətdə olan əşyaya dair sərəncam verilməsi əşyanın bütün mülkiyyətçilərinin razılaşması əsasında həyata keçirilir. Maddə 220.1. Paylı mülkiyyətdə olan əşya mülkiyyətçiləri arasındakı razılaşmaya əsasən onlar arasında bölünə bilər. Maddə 220.2. Paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisi öz payının ayrılmasını tələb edə bilər. Maddə 220.3. Paylı mülkiyyətin mülkiyyətçiləri ümumi əşyanın bölünməsi və ya ondan payın ayrılması üsulu və şərtləri haqqında razılığa gələ bilmədikdə paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisi öz payının naturada ayrılmasını məhkəmə qaydasında tələb edə bilər. Əgər payın naturada ayrılmasına yol vermirsə və ya bu, ümumi mülkiyyətdə olan əşyaya tənasübsüz zərər vurmadan mümkün deyildirsə, ayrılan mülkiyyətçi öz payının dəyərinin paylı mülkiyyətin digər mülkiyyətçiləri tərəfindən ona ödənilməsi hüququna malikdir. Maddə 220.4. Bu maddəyə əsasən paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisinə naturada ayrılan əşyanın onun mülkiyyət hüququndakı payına tənasübsüzlüyü müvafiq pul məbləğinin ödənilməsi və ya başqa kompensasiya ilə aradan qaldırılır. Paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisinə naturada pay ayrılması əvəzinə qalan mülkiyyətçilər tərəfindən kompensasiya ödənilməsinə onun öz razılığı ilə yol verilir. Mülkiyyətçinin payı cüzi olduqda, real surətdə ayrıla bilmədikdə və ümumi əmlakdan istifadə edilməsində onun mühüm mənafeyi olmadıqda, məhkəmə həmin mülkiyyətçinin razılığı olmadan da paylı mülkiyyətin qalan iştirakçılarının öhdəsinə ona kompensasiya ödənilməsi vəzifəsini qoya bilər. Maddə 220.5. Mülkiyyətçi bu maddəyə uyğun kompensasiya aldığı andan ümumi əmlakdakı paya hüququnu itirir. Maddə 220.6. Bu Məcəllənin 220.3-220.5-ci maddələrində müəyyənləşdirilmiş qaydalara əsasən ümumi əmlakın bölünməsi və ya ondan pay ayrılması açıq-aşkar məqsədəuyğun olmadıqda, məhkəmə əmlakın açıq hərracdan satılması və satış pulunun ümumi mülkiyyətin mülkiyyətçiləri arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi haqqında qərar qəbul edə bilər. Maddə 221. Ümumi paylı mülkiyyət hüquqlarına fiziki bölgü, öz istəyi ilə satış və ya hərracdan satış və satış pulunun bölünməsi və ya bütün əşyanın bir və ya bir neçə iştirakçının adına qeydə alınması və qalan iştirakçılara əvəz verilməsi ilə xitam verilir. Əgər iştirakçılar hüquqa xitam verilməsi növünə dair razılığa gəlməsələr, əşya məhkəmənin qərarı ilə fiziki bölünür, bu, əşyanın dəyəri əhəmiyyətli dərəcədə azalmadan mümkün olmadıqda isə açıq hərracdan və ya iştirakçılar üçün hərracdan satılır. Fiziki bölgü bərabər olmayan payların əvəzinin pulla ödənilməsi ilə birləşdirilə bilər.
12. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi:
Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir; Maddə 119.1. Məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə mütənasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir. Maddə 384.0.3. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qətnaməni dəyişdirə bilər.
Apellyasiya baxışının hədləri:
13. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin dəlillərindən asılı olmayaraq, məhkəmənin maddi və prosessual hüquq normalarına riayət etməsini yoxlayır.
14. Hazırkı işdə iddia tələbi qismən təmin edildiyindən, qətnamə cavabdeh tərəfindən isə iddianın təmin olunan hissədə mübahisələndirildiyindən, qətnamənin əsaslılığı iddia tələbinin təmin edilən hissəsində yoxlanılır.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi:
15. Məhkəmə kollegiyası tərəfləri dinləyib, apellyasiya şikayətinin dəlillərini və iş materiallarını araşdıraraq hesab edir ki, apellyasiya şikayəti qismən təmin edilməli, qətnamə Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Ceyhun Həsənov küçəsi, ev 1M, *** saylı və Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Ceyhun Həsənov küçəsi, ev 1M, *** saylı mənzillərin hər birinin satış qiyməti və satışın hərracda keçirilməsi ilə bağlı hissədə dəyişdirilməli, iddia tələbi qismən təmin edilməlidir.
16. Bakı şəhər Xətai rayon Məhkəməsinin e-2(011)- ****/**** nömrəli, ##.##.2023-cü il tarixli qətnaməsindən görünür ki, iddia tələbi təmin edilmiş, İddiaçı İslam oğlu ilə Cavabdeh arasında ##.##.1982-ci il tarixdə *** №-li aktla Binəqədi rayon qeydiyyat şöbəsi tərəfindən qeydə alınmış nikah pozulmuşdur.
17. Bakı şəhər Xətai rayon Məhkəməsinin e-*(***)-****/**** nömrəli, ##.##.2023-cü il tarixli qətnaməsinə əsasən ilkin iddia qismən təmin edilmiş, Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Ceyhun Həsənov küçəsi ev 1M, *** nömrəli, Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Ceyhun Həsənov küçəsi ev 1M, *** nömrəli mənzillərin ½ hissəsində iddiaçı İddiaçı İslam oğlunun və ½ hissəsində cavabdeh Cavabdeh payları müəyyən edilmiş, ilkin iddia qalan hissədə təmin edilməmiş, qarşılıqlı iddia təmin edilmiş, Abşeron rayonu, Xırdalan şəhəri, H.Əliyev prospekti 167, * saylı küçə, ev 1, ** saylı mənzil, “xxxx” Şəxsi İstehsalat-Kommersiya Firması (VÖEN: 2000567761), ##.##.2006-cı il tarixli, ***A nömrəli icarə müqaviləsi və ##.##.2014-cü il tarixli, *M-*/*** nömrəli, ##.##.2018-ci il tarixli, *M-*** saylı alqı-satqı müqavilələrinə əsasən alınmış Abşeron rayonu, Xırdalan şəhəri, Donuzkökəltmə sovxozu ərazisində 0,0965 ha kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaq sahəsinin icarə hüququnun hər birinin üzərində ½ hissəsində İddiaçı İslam oğlunun, ½ hissəsində isə Cavabdeh payları müəyyən edilmişdir.
18. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının *(***)-***/**** nömrəli, ##.##.2024-cü il tarixli qətnaməsindən görünür ki, iddiaçı İddiaçı İslam oğlunun apellyasiya şikayəti təmin edilməmiş, Bakı şəhəri Xətai Rayon Məhkəməsinin *(***)-****/**** nömrəli, ## ######## 2023-cü il tarixli qətnaməsi mübahisələndirilən hissədə dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
19. İş materialları ilə müəyyən olunmuşdur ki, tərəflər arasındakı nikah pozulmuşdur, Bаkı şəhəri Хətаi Rаyоn Məhkəməsinin e-*(***)-****/**** nömrəli, ##.##.2023-cü il tarixli qətnaməsi ilə Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Ceyhun Həsənov küçəsi, ev 1M, *** nömrəli, Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Ceyhun Həsənov küçəsi, ev 1M, *** nömrəli mənzillərin ½ hissəsində iddiaçı İddiaçı İslam oğlunun və ½ hissəsində cavabdeh Cavabdeh paylarının müəyyən edilməsi qət edilmişdir.
20. Göründüyü kimi, mübahisə predmetini Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Ceyhun Həsənov küçəsi, ev 1M, *** nömrəli və Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Ceyhun Həsənov küçəsi, ev 1M, *** nömrəli mənzillər təşkil edir. Mənzillərin hər biri ilə bağlı tərəflərin ½ hissədə pay hüquqları müəyyən edilmişdir.
21. Hazırda iddiaçı məhkəməyə müraciət edərək mənzillərin tərəflərin payına uyğun naturada bölünməsi və ya açıq hərracda satılaraq əldə edilən pul vəsaitinin tərəflər arasında paylarına uyğun bölünməsini xahiş etmişdir.
22. Birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən iddia tələbi qismən təmin edilmiş, ##.##.2025-ci il tarixli ekspert rəyini əsas götürərək hesab etmişdir ki, Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Ceyhun Həsənov küçəsi, ev 1M, *** saylı və Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Ceyhun Həsənov küçəsi, ev 1M, *** saylı mənzillərin hər birinin satış qiyməti 166.000 manat (likvid dəyər) müəyyən edilməlidir.
23. Məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220.6 və 221-ci maddələrinin bəzi müddəalarının şərh edilməsinə dair” ##.##.2014-cü il tarixli qərarında qeyd edilir ki, “...fərdi mülkiyyət hüququna malik olan mülkiyyətçilərdən fərqli olaraq paylı mülkiyyət mülkiyyətçiləri öz səlahiyyətlərinin həyata keçirilməsində sərbəst deyillər. Qüvvədə olan mülki qanunvericilik ümumi mülkiyyətin iştirakçısına əmlakın bölüşdürülməsi və ya ümumi mülkiyyətdən ona aid olan hissənin naturada ayrılmasını həyata keçirmək hüququ verir. Bu hüquq ümumi paylı mülkiyyətə olan pay hüququna sərəncam vermək hüququnun həyata keçirilməsi formalarından biridir. Ümumi paylı mülkiyyətdə olan payın ayrılması iki formada həyata keçirilə bilər: 1) ümumi paylı mülkiyyətdə olan payın natura formasında ayrılması; 2) pul kompensasiyasının (dəyərinin) ödənilməsi. Ümumi mülkiyyətdə pay mühüm hüquqi funksiyanı həyata keçirir. Xüsusilə, ümumi mülkiyyətin saxlanmasına çəkilən xərclərdə mülkiyyətçilər, payın həcminə müvafiq olaraq iştirak edirlər (Mülki Məcəllənin 217-ci maddəsi). Paylı mülkiyyətin iştirakçısı ümumi mülkiyyətin ideal paya mütənasib payın onun sahibliyinə və istifadəsinə verilməsi hüququna malikdir. Paylara mütənasib ümumi əşyanın istifadəsindən götürülən bəhər, məhsul və gəlir paylara uyğun şəkildə bölüşdürülür (Mülki Məcəllənin 216-cı maddəsi). Paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisinə naturada ayrılan əşyanın onun mülkiyyət hüququndakı payına tənasübsüzlüyü müvafiq pul məbləğinin ödənilməsi və ya başqa kompensasiya ilə aradan qaldırılır (Mülki Məcəllənin 220.4-cü maddəsi). Beləliklə, əmlakın bölünməsi və ya ondan payın naturada ayrılması mümkün olmadıqda, əmlakın bölünməsinin və ya payın ayrılmasının yeganə ağlabatan üsulu pul kompensasiyasının ödənilməsidir. Mülki Məcəllənin 220.1 və 220.2-ci maddələri özündə paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bölünməsi və ya ondan mülkiyyətçilərdən birinin payının ayrılmasının üsul və şərtlərinə dair bütün mülkiyyətçilər arasında razılığın əldə olunmasının vacibliyini nəzərdə tutan ümumi prinsipləri əks etdirir. Həmin maddədə həmçinin göstərilmişdir ki, paylı mülkiyyətin mülkiyyətçiləri arasında müvafiq razılığın əldə olunmaması onları ümumi mülkiyyətin bölüşdürülməsi və ya ondan payın naturada ayrılması hüququndan məhrum etmir və maraqlı mülkiyyətçi öz payının ümumi əmlakdan ayrılmasını məhkəmə qaydasında tələb edə bilər. Əgər payın naturada ayrılmasına qanunla yol verilmirsə və ya bu, ümumi mülkiyyətdə olan əşyaya tənasübsüz zərər vurmadan mümkün deyildirsə, ayrılan mülkiyyətçi öz payının dəyərinin paylı mülkiyyətin digər mülkiyyətçiləri tərəfindən ona ödənilməsi hüququna malikdir (Mülki Məcəllənin 220.3cü maddəsi). Mülki Məcəllənin 220.4-cü maddəsində bu hüququn həyata keçirilməsinin mümkünlüyü paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisinə payın naturada ayrılması əvəzinə digər mülkiyyətçilər tərəfindən kompensasiya ödənilməsinə onun razılığının olması ilə əlaqələndirilmişdir. Bununla, mülkiyyətçiyə düşən pay əvəzinə pul kompensasiyasının ödənilməsi yalnız payın naturada ayrılması mümkün olmadıqda və onun razılığı ilə həyata keçirilə bilər. Qeyd etmək lazımdır ki, bu qayda yalnız Mülki Məcəllənin 220.3-cü maddəsinə müvafiq olaraq payın naturada ayrılması tələbi irəli sürüldüyü halda tətbiq oluna bilər. Payın həcmindən asılı olmayaraq paylı mülkiyyətin istənilən mülkiyyətçisi pul kompensasiyasının ödənilməsi tələbini irəli sürmək hüququna malikdir. Əgər iddiaçı tərəfindən belə tələb irəli sürülməmişdirsə, məhkəmə öz təşəbbüsü ilə kompensasiyanın ödənilməsini müəyyən edə bilməz. Belə ki, məhkəmə iddia tələbinin hədlərindən kənara çıxa bilməz. Ümumi paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisi yalnız ona pul kompensasiyasının ödənilməsini tələb edə bilər. Həmin mülkiyyətçi digər mülkiyyətçilərə pul kompensasiyasının ödənilməsini tələb etmək hüququna malik deyil.”
24. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun qərarındakı hüquqi mövqedən aydın olduğu kimi qanunvericilikdə paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bölünməsi və ondan payın ayrılması ardıcıllığı nəzərdə tutulmuşdur. Qanunvericiliyin tələbinə əsasən əmlak mülkiyyətçilər arasındakı razılaşmaya əsasən onlar arasında bölünə bilər, belə razılıq olmadıqda mülkiyyətçilərdən biri öz payının (həmçinin naturada) ayrılmasını tələb edə bilər; mülkiyyətçilər arasında bölünməklə bağlı razılıq əldə olunmadıqda və payın naturada ayrılması mümkün deyilsə, o zaman mülkiyyətçi öz payının dəyərinin paylı mülkiyyətin digər mülkiyyətçilərindən tələb edə bilər. Bu üsulların heç birimümkün olmadıqda əmlakın açıq hərracdan satılması və satış pulunun ümumi mülkiyyətin mülkiyyətçiləri arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi mümkündür.
25. Hazırkı işin hallarından görünür ki, tərəflərin mənzillərin hər biri ilə bağlı ½ hissəsi ilə bağlı payı müəyyən edilmiş, tərəflər arasında razılıq əldə edilmədiyi üçün payın naturada ayrılması tələbi ilə məhkəməyə müraciət edilmişdir.
26. İşə apellyasiya instansiyası məhkəməsində aparılmış araşdırma zamanı iddiaçı ilə videokonfrans əlaqə sistemindən istifadə edilməklə əlaqə yaradılmış, iddiaçı iddia tələbinin müdafiə etdiyini, iddia ərizəsinin onun tərəfindən məhkəməyə təqdim edildiyini, mübahisəli mənzillər üzərində olan paylarının bölünməsini tələb etdiyini bildirmişdir. Həmçinin, araşdırma zamanı mübahisə predmeti olan mənzillərdən birinin iddiaçıya, digərinin cavabdehə verilməsi formasında hər hansı razılıq əldə edilmədiyi müəyyən edilmişdir. İddiaçının vəkili vəkil2 belə razılıq əldə olunması mümkün olduğunu bildirmiş, cavabdeh Cavabdeh və onun nümayəndəsi və vəkili vəkil1 belə bir razılıq əldə edilməsi üçün vaxt verilməsini istəsə də, həmçinin bu səbəbdən məhkəmə iclasları təxirə salınsa da tərəflər arasında razılıq əldə edilməmişdir.
27. Məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220.6 və 221-ci maddələrinin bəzi müddəalarının şərh edilməsinə dair” ##.##.2014-cü il tarixli qərarındankı hüquqi mövqedən və qanunvericiliyin tələbindən göründüyü kimi, mülkiyyətçiyə düşən pay əvəzinə pul kompensasiyasının ödənilməsi yalnız payın naturada ayrılması mümkün olmadıqda və onun razılığı ilə həyata keçirilə bilər. Əgər iddiaçı tərəfindən belə tələb irəli sürülməmişdirsə, məhkəmə öz təşəbbüsü ilə kompensasiyanın ödənilməsini müəyyən edə bilməz.
28. Məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, mülki qanunvericiliyə əsasən paylı mülkiyyətçilərin ümumi paylı mülkiyyətdə olan əmlakdakı payın satışı zamanı satın almaqda üstünlük hüququ vardır. Bu hüquq əmlakın müştərək sahiblərindən biri öz payını kənar bir şəxsə satmaq istədikdə, digər müştərək sahiblərin həmin payı eyni şərtlərlə və eyni qiymətə birinci növbədə satın almaq üçün malik olduqları qanuni hüquqdur.
29. Məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, hazırkı halda iddiaçı mübahisə predmeti olan mənzillərlə bağlı payına görə cavabdehin ona kompensasiya ödənilməsini tələb etməsə belə, paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bölünməsi və ondan payın ayrılması ilə bağlı qanunvericiliklə müəyyən edilmiş bu mərhələnin keçilərək mənzilin açıq hərracda satılması ilə bağlı qərar qəbul edilməsi cavabdeh Cavabdeh mülkiyyət hüquqlarının pozulması ilə nəticələnəcəkdir.
30. Məhkəmə kollegiyası həmçinin qeyd edir ki, digər paylı mülkiyyətçilərin razılığı olmadan əmlakın açıq hərracda satılmasına əsas olan hallar Mülki Məcəllənin 224.2-ci maddəsində nəzərdə tutulmuşdur ki, hazırkı işin faktiki halları sözügedən normanın tətbiq edilməsinə əsas vermir.
31. Belə ki, Mülki Məcəllənin 224.2-ci maddəsinə əsasən əgər payın naturada ayrılması mümkün deyildirsə və ya paylı və ya birgə mülkiyyətin qalan iştirakçıları buna etiraz edirlərsə, kreditorun ixtiyarı var ki, borclunun öz payını bazar qiyməti ilə ümumi mülkiyyətin qalan iştirakçılarına satmasını və satışdan əldə edilmiş vəsaitin borcun ödənilməsinə yönəldilməsini tələb etsin. Ümumi mülkiyyətin qalan mülkiyyətçiləri borclunun payını almaqdan imtina etdikdə kreditorun ixtiyarı var ki, tutmanın borclunun ümumi mülkiyyət hüququndakı payına onun açıq hərracdan satılması yolu ilə yönəldilməsini məhkəmə qaydasında tələb etsin.
32. Belə olan halda məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Ceyhun Həsənov küçəsi, ev 1M, *** nömrəli və Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Ceyhun Həsənov küçəsi, ev 1M, *** nömrəli mənzillərin açıq hərracda satılaraq əldə edilən pul vəsaitinin tərəflər arasında bölünməli olması ilə bağlı birinci instansiya məhkəməsi düzgün qənaətə gəlmişdir.
33. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, iddiaçının tələbinə uyğun olaraq Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Ceyhun Həsənov küçəsi, ev 1M, *** nömrəli və Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Ceyhun Həsənov küçəsi, ev 1M, *** nömrəli mənzillərin bazar dəyəri müəyyən edilməli, mənzillər ilkin olaraq qapalı hərracdan satışa çıxarılmalıdır. Qanunvericiliyin tələbinə uyğun olaraq qapalı hərrac baş tutmadığı halda mənzillər açıq hərracdan satılaraq əldə edilmiş pul vəsaiti tərəflərin payına uyğun olaraq bölünə bilər.
34. Məhkəmə kollegiyası həmçinin qeyd edir ki, birinci instansiya məhkəməsi mənzillərin qiyməti ilə bağlı ##.##.2025-ci il tarixli ekspert rəyləri ilə müəyyən edilmiş mənzillərin bazar dəyərini deyil, likvid qiyməti əsas götürməklə hər birinin satış qiymətinin 166.000 manat müəyyən edilməsi barədə nəticəyə gələrkən haqlı olmamışdır.
35. Mənzillərin ilkin satış qiyməti cavabdeh tərəfindən mübahisələndirilmiş, bu səbəbdən işə apellyasiya instansiyası məhkəməsində baxılması zamanı Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Ceyhun Həsənov küçəsi, ev 1M, *** saylı (yeni qaydalarla: AZ 1121, Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Ceyhun Həsənov küçəsi, giriş 80, M12, m3) və Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Ceyhun Həsənov küçəsi, ev 1M, *** saylı (yeni qaydalarla: AZ 1121, Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Ceyhun Həsənov küçəsi, giriş 80, M6, m3) mənzillərin hər birinin (ayrı-ayrılıqda) hazırki bazar dəyərinin nə qədər olması ilə bağlı mütəxəssis rəyi alınmışdır.
36. “xxxx” MMC tərəfindən verilmiş ## ### 2026-cı il tarixli, **** nömrəli məktubla təqdim edilmiş hesabatda mənzillərin bazar və likvid qiymətinin tələb və təklif qarşılıqlı təsiri nəticəsində 250.000 manat (hər birinin ayrı-ayrılıqda) olması müəyyən edilmişdir.
37. Mülki Prosessual Məcəllənin 103.1-ci maddəsinə əsasən ekspertin rəyi məhkəmə üçün məcburi deyildir və bu Məcəllənin 88-ci maddəsində müəyyən edilmiş qaydalar üzrə məhkəmələr tərəfindən qiymətləndirilir. Məhkəmə kollegiyası izah edir ki, ekspert rəyi sübut növlərindən biri olmaqla, digər sübutlarla müqayisədə qabaqcadan müəyyən edilmiş üstünlüyə malik deyildir. Hazırkı halda “xxxx” MMC tərəfindən verilmiş mütəxəssis rəyinin mötəbərliliyini şübhə altına alan sübutlar təqdim edilmədiyi üçün əmlakların ilkin satış qiyməti rəyə uyğun olaraq 250.000 manat (hər bir mənzilin ayrı-ayrılıqda) məbləğində müəyyən edilməlidir.
38. Məhkəmə kollegiyası həmçinin onu da qeyd etməyi zəruri hesab edir ki, Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin paylı mülkiyyətlə bağlı bəzi müddəalarının tətbiqi məsələləri üzrə” **/**** saylı, ##.##.2024-cü il tarixli qərardadına əsasən ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyadan mülkiyyətçilərin birinin (və ya bir neçəsinin) payının ayrılması məsələsi Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220.3 - 220.6-cı maddələri, ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bölünməsi ilə əşya üzərində iştirakçıların paylı mülkiyyət hüquqlarına xitam verilməsi məsələsi isə həmin Məcəllənin 221-ci maddəsi tətbiq edilməklə, bu qərardadın əsaslandırıcı hissəsində qeyd olunan hüquqi mövqelərə uyğun həll olunmalıdır. İddia tələbinin hansı formada ifadə olunmasından asılı olmayaraq, qaldırılan iddianın predmeti ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bölünməsi və ya payın ayrılmasından ibarət olduğundan, məhkəmələr həmin tələbin qanuni əsasını təşkil edən maddənin dispozisiya şərtlərinə uyğun olaraq, mübahisənin qanunla müəyyən edilmiş ardıcıllıq gözlənilməklə hər bir mərhələ üzrə həll edilməsinin mümkünlüyünü aydınlaşdırmalıdırlar. Ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyadan payın naturada ayrılması mümkün olmadıqda, iddiaçının tələbi üzrə məhkəmələr əşyanın bazar qiymətinə uyğun ədalətli kompensasiya məbləğini müəyyən etməli və cavabdeh tərəfin buna münasibəti baxımından müvafiq qərar qəbul etməlidirlər. Ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bölünməsi və əşyadan payın ayrılması barədə işlərə baxılarkən məhkəmələr qətnamənin nəticə hissəsində icra qaydası qismində əşyanın bazar dəyərinə uyğun hərracdan ilkin satış qiymətini göstərməlidirlər.
39. Beləliklə Kollegiya hesab edir ki, cavabdeh Cavabdeh tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti qismən təmin edilməli, Bakı şəhəri Xətai Rayon Məhkəməsinin e- *(***)-***/**** nömrəli, ## ####### 2025-ci il tarixli qətnaməsi dəyişdirilməli, iddia qismən təmin edilməli, Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Ceyhun Həsənov küçəsi, ev 1M, mənzil 180 və ünvan 1 ünvanda yerləşən mənzillər ilkin olaraq qapalı hərracda satılmalı, qapalı hərrac baş tutmadıqda açıq hərracdan satılaraq əldə olunan vəsait tərəflərin paylarına uyğun olaraq (bərabər) bölünməli, Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Ceyhun Həsənov küçəsi, ev 1M, *** saylı və Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Ceyhun Həsənov küçəsi, ev 1M, *** saylı mənzillərin hər birinin ilkin satış qiyməti 250.000 (iki yüz əlli min) manat müəyyən edilməli, qətnamə qalan hissədə dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
40. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372, 382, 384.0.3, 392, 402.1, 405, 406.1-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası Qət etdi: Cavabdeh Cavabdeh tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti qismən təmin edilsin. Bakı şəhəri Xətai Rayon Məhkəməsinin e-*(***)-***/**** nömrəli, ## ####### 2025-ci il tarixli qətnaməsi dəyişdirilsin. İddia tələbi qismən təmin edilsin. Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Ceyhun Həsənov küçəsi, ev 1M, mənzil 180 və ünvan 1 ünvanda yerləşən mənzillər ilkin olaraq qapalı hərracda satılsın, qapalı hərrac baş tutmadıqda açıq hərracdan satılaraq əldə olunan vəsait tərəflərin paylarına uyğun olaraq (bərabər) bölünsün. Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Ceyhun Həsənov küçəsi, ev 1M, *** saylı və Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Ceyhun Həsənov küçəsi, ev 1M, *** saylı mənzillərin hər birinin ilkin satış qiyməti 250.000 (iki yüz əlli min) manat müəyyən edilsin. Qətnamə qalan hissədə dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qətnamədən rəsmi qaydada verildiyi gündən iddiaçı tərəfindən 2 (iki) ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsi ilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasına kassasiya şikayəti verilə bilər. Qətnamədən şikayət verilməmişdirsə, qətnamə tərəflərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 ay keçdikdən sonra qanuni qüvvəyə minir.
Sədrlik edən hakim, imza: Rəşid Səmədov Hakimlər, imzalar: Xumar Mərdanova Sabit Bəhrəmzadə