Azərbaycan Respublikası adından Qətnamə Bakı şəhəri İş № 2(3-6)-712/2026 11.09.2026 BAKI APELLYASIYA MƏHKƏMƏSI İddiaçılar iddiaçı2 və iddiaçı1 cavabdeh Cavabdeh qarşı mülki iş üzrə (Açar sözlər: ümumi paylı mülkiyyətdə olan mənzilin hərracdan satılması) hakim Musayeva Cəmilə Ceyhun qızının sədrliyi və məruzəsi ilə, hakimlər Qafarova Rəna Nazim qızı və X1 ibarət tərkibdə, məhkəmə iclas katibi Qurbanova Aynur Sahib qızının katibliyi, iddiaçılar iddiaçı2 və iddiaçı1 nümayəndəsi-vəkili vəkil1 iştirakı ilə, iddiaçılar iddiaçı2 və iddiaçı1 cavabdeh Cavabdeh qarşı “ümumi paylı mülkiyyətdə olan mənzilin hərracdan satılması və sair” tələbinə dair mülki iş üzrə Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin *(***)-***/**** saylı, ## ######## 2025-ci il tarixli qətnaməsindən cavabdeh tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə baxaraq, aşağıdakı qətnaməni qəbul etdi. İşin halları
1. İddiaçılar və cavabdeh Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Ə.Əliyev küçəsi, ev 39 ünvanında yerləşən ** saylı mənzilin paylı mülkiyyətçiləridir. İddiaçılar paylı mülkiyyət hüququna xitam verilməsi ilə bağlı cavabdehə təklif göndərsələr də, tərəflər arasında razılıq əldə olunmamışdır.
2. İşin birinci instansiya məhkəməsində baxışı zamanı alınmış Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin ##.##.2025-ci il tarixli, **/*** saylı ekspert rəyindən görünür ki, Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Ə.Əliyev küç, ev 39 ünvanında yerləşən ** saylı mənzilin iddiaçılar iddiaçı1 məxsus 1/4 hissəsinin və iddiaçı2 məxsus 2/4 hissəsinin naturada təcrid şəklində ayrılmasının texniki cəhətdən mümkün olmadığı müəyyən edilmişdir.
3. İşin birinci instansiya məhkəməsində baxışı zamanı alınmış “xxxx” MMC-nin **** saylı, 28.07.02025-ci il tarixli qiymətləndirmə hesabatından görünür ki, Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Ə.Əliyev küç, ev 39 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 77,85 kv.m olan ** saylı mənzilin tələblə təklifin qarşılıqlı təsiri nəticəsində bazar dəyəri 200.000 manat müəyyən olunmuşdur;
4. İşin apellyasiya baxışı zamanı alınmış “xxxx” MMC-nin KC-****/****-BAM-** nömrəli ## #### 2026-cı il tarixli rəyinə əsasən Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Ə.Əliyev küçəsi, ev 39 ünvanında yerləşən ** saylı mənzilin rəy verilən tarixə mövcud olan bazar dəyəri – 217.000 manat; likvid dəyəri isə 195.000 manat təşkil edir.
Birinci instansiya məhkəməsində icraat
5. İddiaçılar iddiaçı2 və iddiaçı1 cavabdeh Cavabdeh qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, daha sonra iddia tələbinin dəqiqləşdirilməsinə dair ərizə təqdim edərək, ünvan 2 ünvanında yerləşən ** saylı mənzil üzərindəki ümumi paylı mülkiyyət hüququna xitam verilməklə naturada bölünməsi, ona məxsus payın 1/4 hissədə və iddiaçı2 məxsus payın 1/4 hissədə naturada ayrılması və həmin hissələrə onların tam mülkiyyət hüququnun tanınması, bu mümkün olmadıqda cavabdehin payına mütənasib olaraq 50.000 manat ödənilməklə payının ayrılması və mülkiyyət hüququna xitam verilməsi, bu mümkün olmadıqda həmin əmlakın açıq hərracda satılaraq satış pulunun tərəflər arasında paylarına uyğun bölünməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdirlər.
6. İddia onunla əsaslandırılmışdır ki, ünvan 2 ünvanda yerləşən ** saylı mənzil xüsusi mülkiyyət hüququ əsasında 1/4 hissədə cavabdeh Cavabdeh, 1/4 hissədə iddiaçı1 və 2/4 hissədə iddiaçı2 məxsusdur. Onlar tərəfindən dəfələrlə cavabdehə paylı mülkiyyətçi kimi şifahi və yazılı təkliflər edilərək bildirilmişdir ki, onlara və cavabdehə məxsus paylar aralarında bölünsün, yaxud da paylar öz aralarında alınması yolu ilə cavabdehin mülkiyyət hüququna xitam verilsin. Lakin müraciətlər cavabsız qalmışdır. Əgər payın naturada ayrılmasına yol vermirsə və ya bu, ümumi mülkiyyətdə olan əşyaya tənasübsüz zərər vurmadan mümkün deyildirsə, ayrılan mülkiyyətçi öz payının dəyərinin paylı mülkiyyətin digər mülkiyyətçiləri tərəfindən ona ödənilməsi hüququna malikdir. Əgər iştirakçılar hüquqa xitam verilməsi növünə dair razılığa gəlməsələr, əşya məhkəmənin qərarı ilə fiziki bölünür, bu, əşyanın dəyəri əhəmiyyətli dərəcədə azalmadan mümkün olmadıqda isə açıq hərracdan və ya iştirakçılar üçün hərracdan satılır. Fiziki bölgü bərabər olmayan payların əvəzinin pulla ödənilməsi ilə birləşdirilə bilər.
7. Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin *(***)-***/**** nömrəli, ## ######## 2025-ci il tarixli qətnaməsi ilə iddia qismən təmin edilərək Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Ə.Əliyev küç, ev 39 ünvanında yerləşən ** saylı mənzilin ilkin satış qiymətinin 200.000 (iki yüz min) manat müəyyən edilməklə paylı mülkiyyətin iştirakçıları üçün qapalı hərrac vasitəsilə, mənzil qapalı hərracda mülkiyyətçilərdən biri və ya bir neçəsi tərəfindən əldə edilmədiyi halda isə açıq hərrac keçirilməklə satılması və satışdan əldə olunan pul vəsaitinin ümumi paylı mülkiyyətin mülkiyyətçilərinin paylarına uyğun olaraq iddiaçı2 2/4 hissədə, iddiaçı1 1/2 hissədə və Cavabdeh 1/2 hissədə ödənilməsi qət edilmişdir.
8. Məhkəmə daşınmaz əşyanın naturada bölünməsi tələbi ilə bağlı qeyd etmişdir ki, Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin ##.##.2025- ci il tarixli, **/*** saylı ekspert rəyindən görünür ki, Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Ə.Əliyev küç, ev 39 ünvanında yerləşən ** saylı mənzilin iddiaçılar iddiaçı1 məxsus 14 hissəsinin və iddiaçı2 məxsus 2/4 hissəsinin naturada ayrılmasının texniki cəhətdən mümkün olmadığı müəyyən edilmişdir. Həmçinin iddiaçıların ##.##.2025-ci il tarixdə cavabdehə göndərdikləri bildirişdən görünür ki, iddiaçı2 və iddiaçı1 tərəfindən Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Ə.Əliyev küç, ev 39 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 77,85 kv.m olan ** saylı mənzilə dair paylarının ayrılması üsulu və şərtləri ilə bağlı qarşı tərəfə təklif göndərilmişdir.
9. İddia tələbinin cavabdehin payına mütənasib olaraq 50.000 manat ödənilməklə mülkiyyət hüququna xitam verilməsi hissəsi ilə bağlı məhkəmə qeyd etmişdir ki, kompensasiya ödənilməklə ümumi mülkiyyətdəki payına xitam verilməsi yalnız mülkiyyətçinin payı cüzi olduqda mümkündür. Hazırki iş üzrə cavabdeh isə mənzil üzərində 1/4 hissədə mülkiyyət hüququna malikdir. Bu hissədə pay isə cüzi hesab edilə bilməz. Bu baxımdan, Mülki Məcəllənin 220.4-cü maddəsində öz payının ümumi əmlakdan ayrılması tələbini irəli sürməyən cavabdehin əmlaka olan mülkiyyət hüququndan onun iradəsinə zidd olaraq digər mülkiyyətçilər tərəfindən kompensasiyanın ödənilməsi yolu ilə məhrum edilməsi qanunvercilik tələbləri ilə ziddiyyət təşkil edir. Beləliklə, məhkəmə tədqiq edilmiş sübutlara əsaslanaraq və qanunvericiliyin yuxarıda göstərilən normalarını rəhbər tutaraq iddia tələbi üzrə belə nəticəyə gəlmişdir ki, ünvan 1 ünvanında yerləşən mənzildə payların ayrılması ona tənasübsüz zərər vurmadan açıq-aşkar mümkün olmadığından, eləcə də cavabdehin iddiaçılara paylarının dəyərinə görə kompensasiya vermək fikri olmadığından, qeyd edilən əmlakın satılması və satış pulunun tərəflər arasında paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi barədə tələbləri əsaslı olmuşdur
10. Məhkəmə nəzərə almışdır ki, “xxxx” MMC-nin **** saylı, 28.07.02025-ci il tarixli qiymətləndirmə hesabatı ilə, Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Ə.Əliyev küç, ev 39 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 77, 85 kv.m olan ** saylı bazar dəyəri 200.000 manat təşkil edir. Buna görə də məhkəmə hesab etmişdir ki, əmlak qapalı hərracda satılmadığı təqdirdə, açıq hərracın seçilməsi zamanı onun ilkin dəyəri kimi 200.000 manat müəyyən edilməlidir.
11. Məhkəmə öz mövqeyini Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 29-cu maddəsinə; Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 152.1, 213.1, 213.2, 220.2, 220.3 və 221-ci maddələrinə; “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220.6 və 221-ci maddələrinin bəzi müddəalarının şərh edilməsinə dair” Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun ##.##.2014-cü il tarixli Qərarına istinadla əsaslandırmışdır.
Apelyasiya şikayətinin dəlilləri
12. Cavabdeh Cavabdeh apellyasiya şikayəti verərək Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin ## ######## 2025-ci il tarixli 2(001)-1458/2025 qətnaməsinin ləğv edilməsini və yeni qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
13. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırmışdır ki, ünvan 3 ünvanında yerləşən mənzil paylı mülkiyyət hüquqları üzrə bir ailə üzvlərinin iddiaçı2 4/2 hissə (ana) 1938-ci il təvəllüdlü 88 yaşında ağır yataq xəstəsi və anlaqsız vəziyyətdə olan bir şəxsdir. Qızları iddiaçı1 1/2 pay 1964 təvəllüdlü və o - cavabdeh Cavabdeh 1/2 pay 1963 təvəllüdlü pensioner, onkoloji xəstə olan bir şəxsdir. Onun hazırki iddia tələbinin mövcudluğundan yalnız icra məmuru Zaur Əliyevin dəvəti ilə Nərimanov icra şöbəsinə gedərkən 2025-ci ilin dekabr ayının sonlarında məlumatlı olmuşdur. Həmin vaxt onu icra şöbəsinə bacısı iddiaçı iddiaçı1 aparmış, orada ona bildirmişdir ki, məhkəmə qərarı var, ananın 2/4 payı və onun 1/2 payın bacın Təbrizənin adına rəsmiləşəcək, ona 10.000 manat pul ödənişi ediləcək, o da paylı mülkiyyətində olan mənzildə yaşamaq hüququnu saxlanılmaqla ömrünün sonuna qədər yaşayacaq. O, bu təklifdən məyus oldu və Nərimanov Məhkəməsinə gedərək qəbul edilmiş qərarın ona verilməsini və izah edilməsini xahiş etdi. 2025-ci ilin dekabr ayının sonlarında məhkəmədə həmin qərar imza etdirilməklə ona təqdim edildi. Bundan sonra o tanışı olan bir hüquqşünasla məsləhətləşdi və bu qərar əsasında mənzilin hərracda satılacağı ona bildirildi. Hüquqi məsləhət əsasında o, 2025-cı ilin yanvar ayının 16-da ASAN Xidmətə müraciət edərək asan imza aldı və hüquqşünas tərəfindən ona elektron sistem vasitəsilə apellyasiya şikayəti vermək hüququ izah edildi və xahişi əsasında maddi imkanının olmadığı nəzərə alınaraq, ona şikayət verməkdə köməklik göstərildi. İşin mahiyyəti və tərəflərin qarşılıqlı münasibətləri ilə əlaqədar bildirir ki, iddiaçılar onun 88 yaşlı ağır yataq xəstəsi və anlaqsız vəziyyətdə olan anası və digəri isə bacısıdır. Anası baş verən hadisələr, qaldırılmış iddia, qərara əsasən evin hərracda satılaraq onun və xəstə vəziyyətdə küçələrdə qalacağı barədə bildirdikdə o heç nə anlaya bilmədi. Onun vəziyyəti olduqca ağırdır, deyilənləri tam dərk edə bilmir. Ona daimi qulluq edən sevimli qızıdır və anasının ona qarşı belə bir iddia qaldırması mümkünsüz bir haldır. Həm də qaldırmış iddia onunla birlikdə anasının da ziyanına olan bir qərardır. Onlar yaşlı kimsəsiz xəstə qadınlar evin hərracda satılması ilə küçələrdə qalası biriləridir. Anası o qədər ağır xəstədir ki, yataqdan belə qalxa bilmir. Onun nəinki evdən yataqdan qaldırmaq belə mümkün deyil. Bu iddia bacısı Təbrizənin ondan xəbərsiz onun və cavabdehin mənafelərinə zidd olaraq etdiyi qanunsuz və özbaşına hərəkətlərdir. Məhkəmə olan ərəfələrdə bir dəfə də olsun eyni evin içində nə onun nə də analarına bu barədə məlumat verməmişdir. Qərarı onlardan xəbərsiz qüvvəyə mindirib onu icra şöbəsinə apararaq orada anasının xəstəliyindən ömrünün son günlərini yaşamasından istifadə edərək onun adına olan payını ləyaqətsizcəsinə öz adına keçirmək və ona da 10.000 manat kompensasiya müqabilində mülkiyyətindən məhrum etmək kimi pis bir niyyətə düşmüş, məhkəmə də bunu araşdırmadan qanunsuz bir qərar vermişdir. Məhkəmə qərar verərkən istinad etdiyi AR Mülki Məcəlləsinin 220-ci madddəsinin bəndlərini düzgün tətbiq etməmişdir. Həmin normalara görə birgə mülkiyyətçilərin paylı mülkiyyətin digər mülkiyyətçilərin iradəsinə zidd olaraq hərracda satılması barədə birbaşa tələb irəli sürmək hüququ təsbit edilməmişdir. Həmin maddənin şərlərinə görə iddia qaldırmış birgə mülkiyyətçi öz payının dəyərinin paylı mülkiyyətin digər mülkiyyətçiləri tərəfindən ona ödənilməsini tələb etmək hüququnun olduğu qeyd edilmişdir. Lakin iddiaçı Təbrizə digər iddiaçı anası Pikəxanımın adından düzgün olmayan, onun mənafelərinə zidd olan iddia qaldırmışdır. Qaldırılmış iddia və çıxarılmış qətnamə qanunsuz olduğundan, maddi hüquq normalarının məzmunu düzgün şərh edilmədiyindən məhkəmə qətnaməsi ləğv edilməlidir. Bundan əlaqə məhkəmə qətnaməsinin əsassızlığı Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun ##.##.2014 tarixli qərarı ilə də zidiyyət təşkil edir.
Apellyasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
14. Apellyasiya şikayətlərinə qarşı etiraz daxil olmamışdır.
Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
15.Məhkəmə kollegiyasının iclasında iştirak edən iddiaçılar iddiaçı2 və iddiaçı1 nümayəndəsi-vəkili vəkil1 apellyasiya şikayətini əsassız hesab edərək təmin edilməməsini xahiş etmişdir. 16.Məhkəmə iclasının vaxtı və yeri barədə lazımi qaydada məlumatlandırılmış cavabdeh məhkəmə iclasında təmsil edilməmiş və məhkəmə iclasında üzrlü səbəblərdən iştirak edə bilməyəcəyi barədə mötəbər sübutlar təqdim etməmişlər. Məhkəmə kollegiyası işə onun iştirakı olmadan baxılmasını mümkün hesab etmişdir.
Apellyasiya baxışının hədləri
17.Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.6-cı maddəsinə görə apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır. 18.Həmin Məcəllənin 372.7-ci maddəsinə əsasən, apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının tətbiqinin düzgünlüyünü apellyasiya şikayətinin dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlayır. 19.Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372-ci maddəsinin apellyasiya baxışının hədləri barədə müddəalarının həmin Məcəllənin 372.1 və 372.7-ci maddələrinin tələbləri baxımından şərh edilməsinə dair” ## ### 2011-ci il tarixli qərarında göstərilmişdir ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1-ci maddəsinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi həmin Məcəllənin 372.6-cı maddəsində nəzərdə tutulduğu hallarda birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını mübahisələndirilən hissəsində apellyasiya şikayətinin dəlilləri həcmində yoxlayır. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1 və 372.7-ci maddələrinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi maddi hüquq normalarına riayət edilməsini birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin mübahisələndirilən hissəsində yoxlayır. 20.Məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, cavabdeh tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətində qətnamənin ləğv olunması və iddianın rədd olunması xahiş edilir. Nəzərə alınmalıdır ki, mübahisələndirilən qətnamə ilə iddia qismən təmin edilmişdir. Bu səbəbdən kollegiya hesab edir ki, apellyasiya baxışının predmetini qətnamənin iddianın təmin olunan hissəsinin yoxlanılması təşkil edir.
Tətbiq edilən hüquq
Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin:
21.213.1-213.3-cü maddələrinə əsasən iki və ya bir neçə şəxsin mülkiyyətində olan əşya onlara ümumi mülkiyyət hüququ əsasında mənsubdur. Əşya mülkiyyət hüququnda mülkiyyətçilərin hər birinin payı müəyyənləşdirilməklə (paylı mülkiyyət) və ya belə paylar müəyyənləşdirilmədən (birgə mülkiyyət) ümumi mülkiyyətdə ola bilər. Əşyaya ümumi mülkiyyət, qanunvericilikdə həmin əşyaya birgə mülkiyyət yaranmasının nəzərdə tutulduğu hallar istisna olmaqla, paylı mülkiyyətdir.
22. 213.5-cü maddəsinə əsasən birgə mülkiyyət iştirakçılarının razılaşması ilə, razılaşma əldə edilmədikdə isə məhkəmənin qərarına əsasən ümumi əşyaya bu şəxslərin paylı mülkiyyəti müəyyənləşdirilə bilər. 23.220.1-220.2-ci maddələrinə əsasən paylı mülkiyyətdə olan əşya, mülkiyyətçilərin arasındakı razılaşmaya əsasən onlar arasında bölünə bilər. Paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisi öz payının ayrılmasını tələb edə bilər.
24. 220.3-cü maddəsinə əsasən paylı mülkiyyətin mülkiyyətçiləri ümumi əşyanın bölünməsi vəya ondan payın ayrılması üsulu və şərtləri haqqında razılığa gələ bilmədikdə paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisi öz payının naturada ayrılmasını məhkəmə qaydasında tələb edə bilər. Əgər payın naturada ayrılmasına yol vermirsə və ya bu, ümumi mülkiyyətdə olan əşyaya tənasübsüz zərər vurmadan mümkün deyildirsə, ayrılan mülkiyyətçi öz payının dəyərinin paylı mülkiyyətin digər mülkiyyətçiləri tərəfindən ona ödənilməsi hüququna malikdir. 25.220.4-cü maddəsinə əsasən bu maddəyə əsasən paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisinə naturada ayrılan əşyanın onun mülkiyyət hüququndakı payına tənasübsüzlüyü müvafiq pul məbləğinin ödənilməsi və ya başqa kompensasiya ilə aradan qaldırılır. Paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisinə naturada pay ayrılması əvəzinə qalan mülkiyyətçilər tərəfindən kompensasiya ödənilməsinə onun öz razılığı ilə yol verilir. Mülkiyyətçinin payı cüzi olduqda, real surətdə ayrıla bilmədikdə və ümumi əmlakdan istifadə edilməsində onun mühüm mənafeyi olmadıqda, məhkəmə həmin mülkiyyətçinin razılığı olmadan da paylı mülkiyyətin qalan iştirakçılarının öhdəsinə ona kompensasiya ödənilməsi vəzifəsini qoya bilər. 26.220.6-cı maddəsinə əsasən bu Məcəllənin 220.3-220.5-ci maddələrində müəyyənləşdirilmiş qaydalara əsasən ümumi əmlakın bölünməsi və ya ondan pay ayrılması açıq-aşkar məqsədə uyğun olmadıqda, məhkəmə əmlakın açıq hərracdan satılması və satış pulunun ümumi mülkiyyətin mülkiyyətçiləri arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi haqqında qərar qəbul edə bilər. 27.221-ci maddəsinə əsasən ümumi paylı mülkiyyət hüquqlarına fiziki bölgü, öz istəyi ilə satış və ya hərracdan satış və satış pulunun bölünməsi və ya bütün əşyanın bir və ya bir neçə iştirakçının adına qeydə alınması və qalan iştirakçılara əvəz verilməsi ilə xitam verilir. Əgər iştirakçılar hüquqa xitam verilməsi növünə dair razılığa gəlməsələr, əşya məhkəmənin qərarı ilə fiziki bölünür, bu, əşyanın dəyəri əhəmiyyətli dərəcədə azalmadan mümkün olmadıqda isə açıq hərracdan və ya iştirakçılar üçün hərracdan satılır. Fiziki bölgü bərabər olmayan payların əvəzinin pulla ödənilməsi ilə birləşdirilə bilər. 28.“Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin paylı mülkiyyətlə bağlı bəzi müddəalarının tətbiqi məsələləri üzrə” Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının **/**** saylı # ###### 2024-cü il tarixli Qərardadında göstərilmişdir ki, əgər iştirakçılar (paylı mülkiyyətçilər) arasında ümumi paylı mülkiyyət hüququna xitam verilməsi növünə (fiziki bölgü, öz istəyi ilə satış və ya hərracdan satış və satış pulunun bölünməsi və ya bütün əşyanın bir və ya bir neçə iştirakçının adına qeydə alınması və qalan iştirakçılara əvəz verilməsi) dair razılıq olmazsa və ya payının ayrılmasını tələb etməyən mülkiyyətçi tək qalarsa, yəni ümumiliyin davam etdirilməsi mümkün olmazsa, ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bölünməsi yuxarıda qeyd olunduğu kimi payın ayrılmasından fərqli olaraq aşağdakı iki mərhələdən ibarətdir: 1) ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyanın naturada (fiziki) bölgüsü; 2) əşyanın məhkəmə qərarı ilə hərracdan satılması. Ümumi mülkiyyətdə olan əşyadan payın ayrılması prosedurundan fərqli olaraq, əşyanın bölünməsi halında kompensasiya ödənilməsi mərhələsi olmadığından, əşya üzərində mülkiyyəti davam etdirmək niyyətində olan digər payçıların mülkiyyət hüquqlarının qorunması məqsədilə Mülki Məcəllənin 221-ci maddəsində qapalı hərracı ehtiva edən yalnız paylı mülkiyyətin iştirakçıları üçün hərracın keçirilməsi imkanı nəzərdə tutulmuşdur. 29.“Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220.6 və 221-ci maddələrinin bəzimüddəalarının şərh edilməsinə dair” Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun ## ##### 2014-cü il tarixli Qərarına əsasən Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220.6 və 221-ci maddələrinin mənasına görə bütün paylı mülkiyyətçilərin razılığı olmadan əmlakın açıq hərracdan satılması və satış pulunun ümumi mülkiyyətin mülkiyyətçiləri arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi haqqında məhkəmə tərəfindən qərarın qəbul edilməsi mülkiyyət hüququnun qanunsuz məhdudlaşdırılması kimi qiymətləndirilə bilməz. Məhkəmənin qərarı əsasında ümumi mülkiyyətdə olan əşyanın açıq hərracdan satılması və satış pulunun paylı mülkiyyətçilər arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220.3-220.4-cü maddələrində nəzərdə tutulmuş qaydaların ardıcıllıqla tətbiq edilməsindən sonra mümkündür.
Azərbaycan Respublikası Mülki-Prosessual Məcəlləsinin
30.14.1 və 14.2-ci maddələrinə əsasən məhkəmə həqiqətə nail olmaq üçün işin hərtərəfli, tam və obyektiv tədqiqinə lazımi şərait yaradır. Bunun üçün məhkəmə: işdə iştirak edən şəxslərə onların prosessual hüquq və vəzifələrini izah edir, görüləcək, yaxud görülməyəcək hərəkətlərin nəticələri barədə onları xəbərdar edir, onların prosessual hüquqlarının həyata keçməsinə kömək göstərir. məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. 31.77.1-ci maddəsinə əsasən hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. 32.88-ci maddəsinə əsasən məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. 33.217.3-cü və 217.4-cü maddələrinə əsasən qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş həqiqi hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır. Məhkəmə (hakim) öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır. 34.220.4-ci maddəsinə əsasən qətnamənin əsaslandırıcı hissəsində işin məhkəmə tərəfindən müəyyən edilən halları, işin halları barədə məhkəmənin əsaslandırıldığı sübutlar və məhkəmənin bu və ya digər sübutları və iclasda iştirak edən şəxslərin istinad etdiyi qanun və digər hüquqi aktları rədd etmək üçün gətirdiyi dəlillər, habelə məhkəmənin qətnamə çıxararkən rəhbər tutduğu qanunlar və digər hüquqi aktlar göstərilməlidir. Apelyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
35.Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya şikayəti qismən təmin edilməli, iş üzrə birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilməlidir. 36.İlk öncə qeyd edilməlidir ki, paylı mülkiyyətdə olan əşyanın mülkiyyətçilər arasında bölünməsi və mülkiyyətçinin əşyadakı payının ayrılması anlayışları eynilik təşkil etməməklə, fərqli hüquqi mexanizmləri nəzərdə tutur. Qeyd olunan hüquqi prosedurlar arasındakı fərq isə ondan ibarətdir ki, paylı mülkiyyətdə olan əşyanın mülkiyyətçilər arasında bölünməsi bütün hallarda həmin şəxslərin əşya üzərində ümumi paylı mülkiyyət hüquqlarına xitam verilməsi ilə nəticələnir. 37.Mülki Məcəllənin 221-ci maddəsinin məzmunundan müəyyən olunur ki, əgər iştirakçılar (paylı mülkiyyətçilər) arasında ümumi paylı mülkiyyət hüququna xitam verilməsi növünə (fiziki bölgü, öz istəyi ilə satış və ya hərracdan satış və satış pulunun bölünməsi və ya bütün əşyanın bir və ya bir neçə iştirakçının adına qeydə alınması və qalan iştirakçılara əvəz verilməsi) dair razılıq olmazsa və ya payının ayrılmasını tələb etməyən mülkiyyətçi tək qalarsa, yəni ümumiliyin davam etdirilməsi mümkün olmazsa, ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bölünməsi yuxarıda qeyd olunduğu kimi payın ayrılmasından fərqli olaraq aşağdakı iki mərhələdən ibarətdir: 1) ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyanın naturada (fiziki) bölgüsü; 2) əşyanın məhkəmə qərarı ilə hərracdan satılması. 38.Göründüyü kimi, əşyanın bölünməsi halı üçün fiziki bölgüsü və hərracdan satışından ibarət iki ardıcıl hüquqi mexanizm müəyyən edilmişdir. Hər növbəti mərhələnin tətbiqinə də yalnız əvvəlki mərhələnin həyata keçirilməsinin mümkün olmadığı müəyyən edildikdən sonra yol verilə bilər. Belə ki, ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyanın naturada (fiziki) bölgüsü mümkün olmadıqda və ya belə bölgü ümumi mülkiyyətdə olan əşyaya tənasübsüz zərər vurduqda, məhkəmə iddiaçının tələbi əsasında ikinci mərhələyə keçərək əşyanın hərracdan satılmasını və satışdan əldə olunan vəsaitin mülkiyyətçilər arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsini qət etməlidir.
39. Beləliklə də, birinci mərhələ üzrə məhkəmə, ilk növbədə, tərəflərin əşya üzərindəki mülkiyyət hüququnda olan paylarının naturada ayrılmasının mümkün olub-olmadığını, habelə ayrılan hissənin vahid daşınmaz əşya konsepsiyasına uyğunluğunu araşdırmalıdır.
40. Hazırkı mülki işə əlavə edilmiş Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyinin Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin ##.##.2025-ci il tarixli, **/*** saylı ekspert rəyindən görünür ki, Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Ə.Əliyev küçəsi, ev 39 ünvanında yerləşən ** saylı mənzildə iddiaçı iddiaçı1 məxsus 1/4 hissənin və iddiaçı2 məxsus 2/4 hissənin naturada ayrılması texniki cəhətdən mümkün deyildir.
41. Bu səbəbdən birinci instansiya məhkəməsi haqlı olaraq işin müəyyən edilmiş faktiki halları əsasında araşdırmanın birinci mərhələdə yekunlaşdırılmasının mümkün olmadığı qənaətinə gəlmiş və əlavə araşdırmanın aparılması məqsədilə ikinci mərhələyə keçmişdir.
42. Hazırkı iş üzrə birinci instansiya məhkəməsində əldə edilmiş “xxxx” MMC-nin ##.##.2025-ci il tarixli, **** saylı qiymətləndirmə hesabatında mənzilin bazar dəyəri 200.000 manat müəyyən edilmişdir. Lakin həmin qiymətləndirmədən sonra, apellyasiya icraatı zamanı “xxxx” MMC tərəfindən ##.##.2026-cı il tarixdə aparılmış qiymətləndirmə nəticəsində eyni əmlakın bazar dəyəri 217.000 manat müəyyən edilmişdir.
43. Məhkəmə tərəfindən ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi baxımından qeyd edilməlidir ki, paylı mülkiyyətdə olan əşyanın açıq hərracdan satılması zamanı ilkin satış qiymətinin məhkəmə qətnaməsində göstərilməsi Mülki Məcəllənin 220-ci maddəsində birbaşa imperativ qayda kimi təsbit edilməsə də, belə qiymətin müəyyən edilməsini istisna edən hər hansı qadağanedici norma da mövcud deyildir. Əksinə, əşyanın hərrac yolu ilə realizə edilməsinin səmərəli və sonrakı icra mərhələsində mümkün mübahisələrin qarşısının alınması baxımından onun real bazar dəyərinə mümkün qədər uyğun ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi zəruridir.
44. Bu baxımdan, paylı mülkiyyətdə olan əşyanın açıq hərracdan satılması üçün ilkin satış qiymətini müəyyən edərkən məhkəmə iş üzrə mövcud olan qiymətləndirmə məlumatlarını, o cümlədən qiymətləndirmənin aparıldığı tarixi və əmlak bazarında qiymətlərin dəyişməsi ehtimalını nəzərə almalıdır.
45. Qeyd edilənlərə əsasən, kollegiya ikinci qiymətləndirmənin əvvəlki qiymətləndirmədən təxminən bir il sonra aparıldığını və əmlakın sonrakı tarixdə mövcud olan bazar vəziyyətini daha dəqiq əks etdirdiyini nəzərə alaraq, hərraca çıxarılacaq əmlakın ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsində ##.##.2026-cı il tarixli qiymətləndirmə hesabatına istinad edilməsini əsaslı hesab edir. Belə ki, qiymətləndirmənin nəticələri arasındakı 17.000 manat fərq özlüyündə onların ziddiyyətli olması qənaətinə gəlməyə əsas vermir, çünki əmlakın bazar dəyəri zaman keçdikcə dəyişə bilər.
46. Bu səbəbdən, birinci qiymətləndirmə hesabatının mövcud olması ikinci qiymətləndirmənin nəzərə alınmasını istisna etmir. Çünki ekspert rəylərinin sübut kimi qiymətləndirilməsi zamanı yalnız onların iş materiallarına daha əvvəl daxil edilməsi deyil, onların qiymətləndirmənin aparıldığı tarix, tədqiqatın aktuallığı, istifadə edilmiş məlumatların mənbələri, tətbiq edilmiş metodologiya və müəyyən edilmiş nəticələrin əsaslandırılması baxımından müqayisəli şəkildə qiymətləndirilməsi tələb olunur.
47. Məhkəmə killegiyası həmçinin vurğulayır ki, bu yanaşma Mülki Prosessual Məcəllənin 231-ci maddəsində nəzərdə tutulan qətnamənin icra qaydasının dəyişdirilməsi imkanını da aradan qaldırmır. Əksinə, bazar qiymətinin sonradan əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi halında maraqlı şəxslər həmin normanın tələblərinə uyğun olaraq ilkin satış qiymətinin yenidən müəyyən edilməsini tələb edə bilərlər.
48. Məhkəmə kollegiyasının bu yanaşması Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin paylı mülkiyyətlə bağlı bəzi müddəalarının tətbiqi məsələləri üzrə” # ###### 2024-cü il tarixli, **/**** nömrəli qərardadında ifadə edilmiş hüquqi mövqeyə də uyğundur.
49. Şərh olunanlara əsasən, apellyasiya instansiyası məhkəməsi hesab edir ki, cavabdehin apellyasiya şikayəti qismən təmin edilməli, Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin *(***)-***/**** nömrəli, ## ######## 2025-ci il tarixli qətnaməsi “paylı mülkiyyətdə olan əşyanın ilkin satış qiyməti” hissəsində dəyişdirilməli, həmin hissədə iddia qismən təmin edilərək, paylı mülkiyyətdə olan Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Ə.Əliyev küç, ev 39 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 77,85 kv.m olan ** saylı mənzilin açıq hərracdan satılması üçün ilkin satış qiyməti 217.000 manat məbləğində müəyyən edilməlidir.
50. MPM-nin 384.0.3-cü maddəsinə görə, apellyasiya instansiyası məhkəməsi qətnaməni dəyişdirə bilər.
51. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 119.1, 384, 392, 393 və 402.1-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası
QƏT ETDİ:
Cavabdeh Cavabdeh apellyasiya şikayəti qismən təmin edilsin. Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin *(***)-***/**** nömrəli, ## ######## 2025ci il tarixli qətnaməsi “paylı mülkiyyətdə olan mənzilin ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi” hissəsində dəyişdirilsin. İddia qismən təmin edilsin. Tərəflərin paylı mülkiyyətində olan Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Ə.Əliyev küçəsi, ev 39 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 77,85 kv.m olan ** saylı mənzilin açıq hərracdan satılması üçün ilkin satış qiyməti 217.000 (iki yüz on yeddi min) manat məbləğində müəyyən edilsin. Qətnamə digər hissədə dəyişdirilmədən saxlanılsın. Aparılmış qiymətləndirmənin dəyəri 250 manat iddiaçılar iddiaçı2, iddiaçı1 və cavabdeh Cavabdeh müştərək qaydada tutularaq “xxxx” MMC-nin hesabına (Benefisiarın VÖEN-i: 1603647991; Hesab nömrəsi: AZ79PAHA35090AZNHC**********; Müxbir bank: “xxxx” ASC; SWIFT kod: PAHAAZ22; Bank kodu: 505141; Bankın VÖEN-i: 1700767721; Müxbir hesab: AZ82NABZ01350100000000071944) ödənilsin. Qətnamədən təqdim olunduğu gündən 2 (iki) ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasına kassasiya şikayəti verilə bilər.
Sədrlik edən: Cəmilə Musayeva Hakimlər: Rəna Qafarova Fuad Abdıyev