Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsi Qətnamə — İş №e-2(3-8)-499/2026

Azərbaycan Respublikası adından Qətnamə Sumqayıt şəhəri İş № e-2(3-8)-499/2026 24.06.2026 SUMQAYIT APELLYASIYA MƏHKƏMƏSI İddiaçı İddiaçı cavabdeh Cavabdeh qarşı iddiaçının payına düşən payın naturada ayrılması, bu mümkün olmadıqda isə mübahisəli mənzilin açıq hərracda satılması və satış pulunun paylı mülkiyyətin mülkiyyətçiləri olan tərəflər arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi tələbinə dair mülki iş üzrə (Açar sözlər: paylı mülkiyyətdə olan mənzilin açıq hərracda satılması) Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsi Mülki Kollegiyasının hakimləri X1 (sədrlik edən və məruzəçi), Mahmudov Ayaz Akif oğlu və Hüseynzadə Afiq Hüseyn oğlundan ibarət tərkibdə, Məmmədli Rəşad Mehman oğlunun katibliyi, iddiaçı İddiaçı nümayəndəsi və vəkili Vəkil, cavabdehin nümayəndəsi Nümayəndə iştirakı ilə, İddiaçı İddiaçı cavabdeh Cavabdeh qarşı mülki iş üzrə Sumqayıt Şəhər Məhkəməsinin ##.##.2026-cı il tarixli, *(***)-****/**** nömrəli qətnaməsindən cavabdeh Cavabdeh tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə Sumqayıt Məhkəmə Kompleksinin inzibati binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq aşağıdakıları müəyyən etdi: 1.İşin halları 2.“Hüquqların Dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın Dövlət reyestrindən çıxarış”dan görünür ki, Sumqayıt şəhəri, 9-cu mikrorayon (təzə), ev 78, ** saylı mənzilin 1/2 hissəsinə Cavabdeh ##.##.2023-cü ildə, 1/2 hissəsinə İddiaçı ##.##.2024-cü ildə mülkiyyət hüququ qeydiyyata alınmışdır. 3.“xxxx” MMC-nin ##.##.2025-ci il tarixli, AE **-***/** saylı ekspert rəyindən görünür ki, ünvan 2 ünvanında yerləşən ** saylı mənzilin ## ####### 2025-ci il tarixinə olan bazar dəyəri 115450 manat təşkil edir. 4.Birinci instansiya məhkəməsində icraat 5.İddiaçı İddiaçı cavabdeh Cavabdeh qarşı iddia qaldıraraq, onunla cavabdeh Cavabdeh paylı mülkiyyətində olan ünvan 2 ünvanında yerləşən ** saylı mənzilə olan paylarının naturada ayrılması, paylarının naturada ayrılması mümkün olmadığı halda isə ünvan 2 ünvanında yerləşən ** saylı mənzilin bazar qiymətinə uyğun ilkin satış qiyməti göstərilməklə açıq hərracdan satılması və satış pulunun onunla cavabdeh arasında paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi, eləcə də vəkilin hüquqi xidmətinə görə ödədiyi 400 manat pul vəsaitinin cavabdeh Cavabdeh tutularaq ona ödənilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir. 6.İddia onunla əsaslandırılmışdır ki, ünvan 2 ünvanında yerləşən ** saylı mənzil hər birinin payı ½ hissədə olmaqla onunla qardaşı olan cavabdeh Cavabdeh paylı mülkiyyətindədir. Həmin mənzilin ümumi sahəsi 72,80 kvadrat metr olmaqla 3 otaqdan ibarətdir və mərhum valideynlərindən qalmış miras əmlak olaraq vərəsəlik qaydasında mülkiyyətinə keçmişdir. Həmin mənzildə həyat yoldaşı ilə birlikdə yaşamış, cavabdeh isə ailə üzvləri ilə birlikdə başqa yaşayış sahəsində yaşamışlar. Onunla birlikdə qeyd edilən mənzildə yaşamış anası və bacısı vəfat etdikdən sonra cavabdeh sözügedən mənzilə köçmək istədiyini bildirmiş və 2024-cü ilin yanvar ayında ailə üzvləri ilə birlikdə mənzilə köçmüşlər. Mənzilə köçdükdən sonra cavabdeh mənzilin 2 otağını öz istifadəsinə götürərək bunu ailə üzvlərinin sayının çox olması ilə əsaslandırmışdır. O isə həyat yoldaşı ilə birlikdə qalan 1 otaqdan istifadə etmək məcburiyyətində buraxılmışdır. Halbuki, sözügedən mənzil yuxarıda qeyd etdiyi kimi, hər birinin payı ½ hissədə olmaqla onunla cavabdehin paylı mülkiyyətindədir. Buna baxmayaraq cavabdeh onun öz mülkiyyətindən istifadə etmək hüququnu məhdudlaşdıraraq mənzilin böyülk hissəsini faktiki olaraq özününküləşdirmişdir. Həm buna görə, həm də digər səbəblərdən cavabdehlə münasibətləri tamamilə korlandığından artıq onların bir mənzildə birlikdə yaşamaqları mümkünsüz hala gəlmişdir. Bununla əlaqədar olaraq cavabdehə ya mənzildə olan payının dəyərini mənzilin bazar qiymətinə uyğun ona ödəməklə payını almağı, yaxud da mənzili satışa çıxararaq satmağı və satış pulunun paylarına uyğun şəkildə aralarında bölünməsini təklif etmişdir. Lakin cavabdeh bu təkliflərinin heç birini qəbul etməyərək mənzildə olan payının dəyərini ona ödəməyə maddi imkanının olmadığını bildirir. Eyni zamanda mənzilin satılmasına da razılıq vermir. Nəticədə, yaranmış mübahisənin aralarında həlli mümkün olmadığından, birgə mülkiyyətlərində olan mənzildə də cavabdehlə birlikdə yaşamaqları mümkünsüz hala gəldiyindən, mübahisənin həlli üçün müvafiq iddia tələbləri ilə məhkəməyə müraciət etmək məcburiyyətində qalmışdır. 7.Sumqayıt Şəhər Məhkəməsinin ##.##.2026-cı il tarixli, *(***)-****/**** nömrəli qətnaməsi ilə iddia tələbinin təmin edilməsi, iddiaçı İddiaçı və cavabdeh Cavabdehnın ümumi paylı mülkiyyətində olan Sumqayıt şəhəri, 9-cu mikrorayon (təzə), ev 78 ünvanında yerləşən ** saylı mənzilin satılması yalnız İddiaçı və Cavabdeh iştirakı ilə qapalı hərrac formasında keçirilməsi, Sumqayıt şəhəri, 9-cu mikrorayon (təzə), ev 78 ünvanında yerləşən ** saylı mənzil həmin hərracda İddiaçı və ya Cavabdeh tərəfindən əldə edilmədiyi halda açıq hərracdan satılması, Sumqayıt şəhəri, 9-cu mikrorayon (təzə), ev 78 ünvanında yerləşən ** saylı mənzilin satış qiyməti 115450 manat məbləğində müəyyən edilməsi, satışdan əldə olunan pul vəsaitinin paylara mütənasib olaraq 1/2 (ikidə bir) hissəsi İddiaçı, 1/2 (ikidə bir) hissəsi isə Cavabdeh ödənilməsi, cavabdeh Cavabdeh ödənilmiş dövlət rüsumunun əvəzi qismində 100 (yüz) manat pul vəsaiti alınaraq iddiaçı İddiaçı verilməsi, iş üzrə aparılmış ekspertiza tədqiqatının dəyəri olan 200 (iki yüz) manat məbləğində ekspertiza xərcinin 100 (yüz) manat hissəsi iddiaçı İddiaçı, 100 (yüz) manat hissəsi isə cavabdeh Cavabdeh tutulub “xxxx” MMCnin (xidmət göstərən: “xxxx” MMC, VÖEN: **********, Hesab № AZN AZ74AIIB400600F9443401807112, Bank: “xxxx” ASC Mərkəz Filialı, Bankın VÖEN-i: 9900003611, Müxbir hesab: AZ37NABZ01350100000000001944, Kod: 200026, SWIFT: AIIBAZ2XXXX) hesabına ödənilməsi qət edilmişdir (hakim Vəfa Şirəliyeva). 8.Birinci instansiya məhkəməsi gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 14.1, 14.2, 77.1, 119.1 və 218.3-cü maddələrinə, Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 144.5, 152.1, 220.2, 220.3, 220.4, 220.6 və 221-ci maddələrinə, habelə “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220.6 və 221-ci maddələrinin bəzi müddəalarının şərh edilməsinə dair” Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun ##.##.2014-cü il tarixli qərarına istinad etməklə əsaslandırmışdır. 9.Apellyasiya şikayətinin və ona etirazın dəlilləri, məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları 10.Apellyasiya şikayətinin dəlilləri 11.Cavabdeh Cavabdeh apellyasiya şikayəti verib Sumqayıt Şəhər Məhkəməsinin ##.##.2026-cı il tarixli, e-*(***)-****/**** saylı qətnaməsinin ləğv edilməsi və iddia tələbinin rədd edilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir. 12.Cavabdeh apellyasiya şikayətini onunla əsaslandırmışdır ki, Sumqayıt Şəhər Məhkəməsinin ##.##.2026-cı il tarixli, e-*(***)-****/**** saylı qətnaməsi ilə iddiaçı İddiaçı tələbi tam həcmdə təmin edilmiş, tərəflərin ümumi paylı mülkiyyətində olan ünvan 1 ünvanında yerləşən mənzilin satışı üçün ilk növbədə qapalı, bu baş tutmadıqda isə açıq hərracın keçirilməsi, satış qiymətinin 115.450 manat müəyyən edilməsi və satış pulunun paylara mütənasib bölüşdürülməsi qərara alınmışdır. Həmin qətnaməni hüquqi baxımdan əsassız hesab edir və aşağıda izah edilən faktiki hallar, sübut edilməmiş məqamlar, maddi və prosessual hüquq normalarının pozulması əsasında ona etiraz edir. Cavabdeh Cavabdeh mübahisəli mənzilin hər biri üçün ½ hissə olmaqla qardaşı İddiaçı ilə birgə paylı mülkiyyətçisidir. Həmin mənzil mərhum valideynlərindən qalmış miras əmlak olaraq üç otaqdan, 72,80 kvadrat metr ümumi sahədən ibarətdir. Dövlət Reyestrindən görünür ki, cavabdehin ½ hissəyə mülkiyyət hüququ ##.##.2023-cü ildə, qardaşının mülkiyyət hüququ isə ##.##.2024-cü ildə qeydiyyata alınmışdır. Uzun illər ərzində qardaşı Elxan mənzildə tək yaşamış, cavabdeh isə ailə üzvləri ilə birlikdə başqa yaşayış sahəsindən istifadə etmişdir. Qardaşının yanında qalan anası və bacısı vəfat etdikdən sonra onun içki asılılığı səbəbindən üç ilə qədər qulluqsuz qalması ciddi narahatlıq yaratmışdır. Bu humanitar səbəblə cavabdehin həyat yoldaşı Rumiyə xanım mənzilə köçərək qardaşına qulluq etmiş, özü isə yalnız bir otaqdan istifadə etmişdir. Məhkəmə iclasında cavabdehin nümayəndəsi bu faktı açıq şəkildə bildirmişdir. Lakin birinci instansiya məhkəməsi bu humanitar halı işin həllini dəyişdirəcək faktiki əhəmiyyətə malik məqam kimi qiymətləndirməmişdir. Birinci instansiya məhkəməsində verilmiş izahatda açıq şəkildə bildirmişdir ki, qapalı hərrac keçirildiyi halda cavabdeh iddiaçının payını satın almağa hazırdır. Bu bəyanat məhkəmə protokoluna da daxil edilmişdir. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220.3-220.4-cü maddələrinin imperativ tələbinə görə naturada bölünmənin mümkünsüzlüyü müəyyən edildikdən sonra növbəti addım kompensasiya mərhələsidir. Lakin birinci instansiya məhkəməsi bu mərhələni tamamilə kənar qoyaraq birbaşa hərrac qərarı çıxarmışdır. Məhkəmə qətnaməsinin 19-cu bəndindən görünür ki, hakim tərəflərin hər birinin ½ payı olduğundan tələbin “əmlakdan payın ayrılması” deyil, “əmlakın bölünməsi” olduğunu, bu halda kompensasiya mərhələsinin nəzərdə tutulmadığını bildirmiş və Ali Məhkəmənin ##.##.2024-cü il tarixli qərardadının 62-ci bəndinə istinad etmişdir. Lakin bu şərh Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun ##.##.2014-cü il tarixli Qərarı ilə birbaşa ziddiyyət təşkil edir. Həmin Qərarda birmənalı şəkildə müəyyən edilmişdir ki, əmlakın hərracdan satılmasından əvvəl Mülki Məcəllənin 220.3-220.4-cü maddələrinin ardıcıl tətbiqi məcburidir. Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 130-cu maddəsinə görə Konstitusiya Məhkəməsinin qərarları bütün məhkəmələr üçün məcburi qüvvəyə malikdir. Beləliklə, birinci instansiya məhkəməsi məcburi Qərardan kənara çıxmışdır. Mühüm ziddiyyətlərdən biri də budur ki, qətnamənin 4-cü bəndindən göründüyü kimi, iddiaçı İddiaçı məhkəmə iclasında mənzilin satılmasına razı olmadığını özü bildirmişdir. Məhkəmə isə iddiaçının razı olmadığını bildirdiyi mənzilin satışına qərar çıxarmışdır. Bu hal işin faktiki hallarının tam aydınlaşdırılmadığını göstərir. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 218.3-cü maddəsinə görə hakim işdə iştirak edən şəxslərin verdiyi tələblər üzrə qətnamə çıxarır. İddiaçının öz izahatındakı bu ziddiyyət araşdırılmadan buraxılmışdır. Bundan əlavə, ekspertiza ##.##.2025-ci ildə aparılmış, qərar isə ##.##.2026-cı ildə çıxarılmışdır. Aradan dörd ay keçmişdir. Daşınmaz əmlak bazarının dinamikliyi nəzərə alınarsa, bu müddətdəki qiymət dəyişiklikləri aktuallığını itirmiş qiymət üzərindən satışın tərəflərə zərər vura biləcəyini göstərir. Məhkəmə Mülki Prosessual Məcəllənin 14.1-ci maddəsinin tələb etdiyi tam və obyektiv araşdırmanı aparmamışdır. Cavabdehin mənzilə köçməsinin məhkəmə qərarına əsaslandığı da qətnamənin 4-cü bəndindən görünür. Ailənin mənzildə yaşaması özbaşına deyil, əvvəlki məhkəmə qərarının icrasıdır. Eyni məhkəmənin sonrakı qərarı ilə həmin mənzilin satışa çıxarılması, əslində, məhkəmənin öz əvvəlki qərarı ilə ziddiyyət yaradır. Birinci instansiya məhkəməsi bu mühüm hüquqi halı da araşdırmadan buraxmışdır. Bütün yuxarıda göstərilənləri nəzərə alaraq, sözügedən qətnamənin ləğv edilməsini, maddi hüquq normalarının tələbinə uyğun olaraq kompensasiya mərhələsinin əvvəlcə keçirilməsini, yalnız bu imkan tükəndikdən sonra əvvəlcə qapalı, daha sonra lazım gələrsə, açıq hərrac yoluna müraciətin müəyyən edilməsini xahiş edir. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220.3-cü maddəsinə görə paylı mülkiyyətin mülkiyyətçiləri ümumi əşyanın bölünməsi haqqında razılığa gələ bilmədikdə, mülkiyyətçi öz payının naturada ayrılmasını məhkəmə qaydasında tələb edə bilər. Həmin maddənin ikinci cümləsindən açıq şəkildə görünür ki, payın naturada ayrılması mümkün olmadıqda, ayrılan mülkiyyətçi öz payının dəyərinin paylı mülkiyyətin digər mülkiyyətçiləri tərəfindən ona ödənilməsi, yəni kompensasiya hüququna malikdir. Bu norma maddi hüquqda imperativ kompensasiya mərhələsini müəyyən edir. Birinci instansiya məhkəməsi mənzilin naturada bölünməsinin texniki baxımdan qeyri-mümkünlüyünü özü müəyyən etmişdir. Bu müəyyənlikdən sonra qanunun ardıcıl tətbiqi kompensasiya mərhələsini tələb edirdi. Lakin məhkəmə həmin mərhələni tamamilə keçərək birbaşa hərrac qərarı çıxarmışdır. Cavabdehin nümayəndəsi məhkəmə iclasında iddiaçının payını satın almaq niyyətini açıq elan etmiş, lakin məhkəmə bu bəyanatı kompensasiya imkanının sübutu kimi qiymətləndirməmiş, cavabdehə nə möhlət vermiş, nə maliyyə imkanını araşdırmış, nə də rəsmi kompensasiya prosesi başlatmışdır. Bu, Mülki Məcəllənin 220.3-cü maddəsinin birbaşa pozulmasıdır. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220.4-cü maddəsinə görə paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisinə naturada pay ayrılması əvəzinə qalan mülkiyyətçilər tərəfindən kompensasiya ödənilməsinə onun razılığı ilə yol verilir. Mülkiyyətçinin payı cüzi olduqda, real surətdə ayrıla bilmədikdə və ümumi əmlakdan istifadə edilməsində onun mühüm mənafeyi olmadıqda, məhkəmə həmin mülkiyyətçinin razılığı olmadan da kompensasiya ödənilməsi vəzifəsini qalan iştirakçıların üzərinə qoya bilər. Bu maddə kompensasiyaya dair iki ayrı ssenarini tənzimləyir. Hər iki ssenaridə kompensasiya mexanizmi mövcuddur. Hazırkı işdə hər iki tərəfin payı ½-dir, yəni heç birinin payı cüzi deyil. Bu halda məhkəmənin razılıq olmadan kompensasiya əvəzinə birbaşa hərrac qərarı çıxarması Mülki Məcəllənin 220.4-cü maddəsinin tətbiq şərtlərini kobudcasına pozur. Eyni zamanda, kompensasiya ödənilməsinin qeyri-mümkünlüyü, yəni digər mülkiyyətçinin ödəmək istəməməsi və ya ödəmək imkanının olmaması sübuta yetirilmədən hərrac mərhələsinə keçmək 220.4-cü maddənin imperativ məzmunu ilə birbaşa ziddiyyət təşkil edir. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220.6-cı maddəsinə görə ümumi əmlakın bölünməsi açıq-aşkar məqsədəuyğun olmadıqda, məhkəmə əmlakın açıq hərracdan satılması haqqında qərar qəbul edə bilər. Bu maddənin tətbiqi üçün iki şərtin mövcudluğu tələb olunur: birincisi, bölünmənin “açıq-aşkar məqsədəuyğun olmaması”; ikincisi, bu faktın sübuta yetirilməsi. “Açıq-aşkar məqsədəuyğun olmama” yalnız bütün alternativ həll yolları tükəndikdən sonra qəbul edilə bilər. İşdə isə alternativ yollar tükənməmişdir: cavabdeh iddiaçının payını satın almaq niyyətini bildirmiş, könüllü razılaşma imkanı araşdırılmamış, kompensasiya prosesi başladılmamışdır. Belə olan halda Mülki Məcəllənin 220.6-cı maddəsinin tətbiqi üçün zəruri olan şərtin mövcudluğu nə müəyyən edilmiş, nə də sübuta yetirilmişdir. Məhkəmənin bu şərtləri yerinə yetirmədən hərrac qərarı çıxarması 220.6-cı maddənin pozulmasıdır. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 221ci maddəsinə görə ümumi paylı mülkiyyət hüquqlarına fiziki bölgü, öz istəyi ilə satış, hərracdan satış, yaxud bütün əşyanın bir və ya bir neçə iştirakçının adına qeydə alınması ilə xitam verilir. Əgər iştirakçılar razılığa gəlməsələr, əşya fiziki bölünür, bu mümkün olmadıqda isə hərracdan satılır. Həmin maddədə “öz istəyi ilə satış” forması, yəni tərəflərin könüllü razılaşaraq bir tərəfin digərinə payını satması ayrıca xitam növü kimi nəzərdə tutulmuşdur. Məhkəmə bu imkanı araşdırmamışdır. Cavabdehin iddiaçının payını satın almaq istəyi barədə bəyanatı “öz istəyi ilə satış” mexanizminin tətbiqi üçün ciddi əsas yaradırdı. Məhkəmə tərəflərə bu mexanizmi sınamaq üçün heç bir vaxt və ya möhlət verməmiş, birbaşa hərrac qərarı çıxarmışdır. Bu, 221-ci maddədə nəzərdə tutulmuş alternativ xitam yolunun araşdırılmadan kənarda qoyulmasıdır ki, bu da maddi hüquq normasının düzgün tətbiq edilməməsidir. 13.Apellyasiya şikayətinə qarşı tərəfin etirazının dəlilləri 14.Apellyasiya şikayətinə qarşı yazılı etiraz daxil olmamışdır. 15.Apellyasiya icraatı iştirakçılarının izahatları 16.Məhkəmə iclasında cavabdehin nümayəndəsi Nümayəndə apellyasiya şikayətini müdafiə edib məzmununa uyğun izahat verərək təmin edilməsini xahiş etdi. 17.Məhkəmə iclasında iddiaçı İddiaçı nümayəndəsi və vəkili Vəkil apellyasiya şikayətinə etiraz edərək təmin edilməməsini və birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin dəyişdirilmədən saxlanılmasını xahiş etdi. 18.Tətbiq edilən hüquq 19.Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi 20.Maddə 152.5. Mülkiyyətçi qanunvericiliklə və ya başqa şəkildə, o cümlədən müqavilə məhdudiyyətləri ilə müəyyənləşdirilmiş hədlərdə əmlaka (əşyaya) sərbəst surətdə sahib ola bilər, ondan istifadə edə bilər və ona dair sərəncam verə bilər, həmin əmlaka başqa şəxslərin sahibliyinə yol verməyə bilər, ona mənsub əmlak barəsində öz mülahizəsi ilə istənilən hərəkətləri edə bilər, bir şərtlə ki, həmin hərəkətlər qonşuların və ya üçüncü şəxslərin hüquqlarını pozmasın, yaxud hüquqdan suiistifadə olmasın. 21.Maddə 220.1. Paylı mülkiyyətdə olan əşya, mülkiyyətçiləri arasındakı razılaşmaya əsasən onlar arasında bölünə bilər. 22.Maddə 220.2. Paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisi öz payının ayrılmasını tələb edə bilər. 23.Maddə 220.3. Paylı mülkiyyətin mülkiyyətçiləri ümumi əşyanın bölünməsi və ya ondan payın ayrılması üsulu və şərtləri haqqında razılığa gələ bilmədikdə paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisi öz payının naturada ayrılmasını məhkəmə qaydasında tələb edə bilər. Əgər payın naturada ayrılmasına yol vermirsə və ya bu, ümumi mülkiyyətdə olan əşyaya tənasübsüz zərər vurmadan mümkün deyildirsə, ayrılan mülkiyyətçi öz payının dəyərinin paylı mülkiyyətin digər mülkiyyətçiləri tərəfindən ona ödənilməsi hüququna malikdir. 24.Maddə 220.4. Bu maddəyə əsasən paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisinə naturada ayrılan əşyanın onun mülkiyyət hüququndakı payına tənasübsüzlüyü müvafiq pul məbləğinin ödənilməsi və ya başqa kompensasiya ilə aradan qaldırılır. Paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisinə naturada pay ayrılması əvəzinə qalan mülkiyyətçilər tərəfindən kompensasiya ödənilməsinə onun öz razılığı ilə yol verilir. Mülkiyyətçinin payı cüzi olduqda, real surətdə ayrıla bilmədikdə və ümumi əmlakdan istifadə edilməsində onun mühüm mənafeyi olmadıqda, məhkəmə həmin mülkiyyətçinin razılığı olmadan da paylı mülkiyyətin qalan iştirakçılarının öhdəsinə ona kompensasiya ödənilməsi vəzifəsini qoya bilər. 25.Maddə 220.5. Mülkiyyətçi bu maddəyə uyğun kompensasiya aldığı andan ümumi əmlakdakı paya hüququnu itirir. 26.Maddə 220.6. Bu Məcəllənin 220.3-220.5-ci maddələrində müəyyənləşdirilmiş qaydalara əsasən ümumi əmlakın bölünməsi və ya ondan pay ayrılması açıq-aşkar məqsədəuyğun olmadıqda, məhkəmə əmlakın açıq hərracdan satılması və satış pulunun ümumi mülkiyyətin mülkiyyətçiləri arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi haqqında qərar qəbul edə bilər. 27.Maddə 221. Ümumi paylı mülkiyyət hüquqlarına fiziki bölgü, öz istəyi ilə satış və ya hərracdan satış və satış pulunun bölünməsi və ya bütün əşyanın bir və ya bir neçə iştirakçının adına qeydə alınması və qalan iştirakçılara əvəz verilməsi ilə xitam verilir. Əgər iştirakçılar hüquqa xitam verilməsi növünə dair razılığa gəlməsələr, əşya məhkəmənin qərarı ilə fiziki bölünür, bu, əşyanın dəyəri əhəmiyyətli dərəcədə azalmadan mümkün olmadıqda isə açıq hərracdan və ya iştirakçılar üçün hərracdan satılır. Fiziki bölgü bərabər olmayan payların əvəzinin pulla ödənilməsi ilə birləşdirilə bilər. 28.“Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220.6 və 221-ci maddələrinin bəzi müddəalarının şərh edilməsinə dair” 2014-cü il # ##### tarixli Qərarı 29.Nəzərə alınmalıdır ki, əmlakın açıq hərracdan satılaraq bölünməsindən əvvəl Mülki Məcəllənin 220.3-220.4-cü maddələrində nəzərdə tutulmuş qaydalara əməl edilməlidir. Həmin qaydalar paylı mülkiyyətdə olan əmlakın bölünməsi və ondan payın ayrılmasının mərhələli formada tənzimlənməsini nəzərdə tutur. İlk növbədə, əmlakın naturada bölünməsinin mümkünlüyü müəyyən edilməlidir. Əmlakın naturada bölünməsi mümkün olmadığı halda, ayrılan mülkiyyətçi öz payının dəyərinin paylı mülkiyyətin digər mülkiyyətçiləri tərəfindən ona ödənilməsini tələb etmək hüququna malikdir. 30.Digər mülkiyyətçilərin kompensasiya vermək imkanı olmadıqda və ya onlar kompensasiya vermək istəmədikdə, əmlakın məhkəmə qərarı əsasında hərracdan satılması məsələsinə baxıla bilər. Eyni zamanda, payının naturada ayrılması mümkün olmadıqda və mülkiyyətçi payın əvəzinə pul kompensasiyasını almaqdan imtina etdikdə, həmin mülkiyyətçi əmlakın açıq hərracdan satılmasını tələb edə bilməz. Həmçinin paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisi birbaşa əmlakın açıq hərracdan satılmasını tələb etmək hüququna malik deyil. 31.Bu baxımdan, paylı mülkiyyətin mülkiyyətçilərinin razılığı olmadan əmlakın açıq hərracdan satılması və satış pulunun ümumi mülkiyyətin mülkiyyətçiləri arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi haqqında məhkəmə tərəfindən qərarın qəbul edilməsi mülkiyyət hüququnun qanunsuz məhdudlaşdırılması kimi qiymətləndirilə bilməz Mülki Məcəllənin 220.6 və 221-ci maddələrinin mənasına görə bütün paylı mülkiyyətçilərin razılığı olmadan əmlakın açıq hərracdan satılması və satış pulunun ümumi mülkiyyətin mülkiyyətçiləri arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi haqqında məhkəmə tərəfindən qərarın qəbul edilməsi mülkiyyət hüququnun qanunsuz məhdudlaşdırılması kimi qiymətləndirilə bilməz. 32.Məhkəmənin qərarı əsasında ümumi mülkiyyətdə olan əşyanın açıq hərracdan satılması və satış pulunun paylı mülkiyyətçilər arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi Mülki Məcəllənin 220.3-220.4-cü maddələrində nəzərdə tutulmuş qaydaların ardıcıllıqla tətbiq edilməsindən sonra mümkündür. 33.Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin paylı mülkiyyətlə bağlı bəzi müddəalarının tətbiqi məsələləri üzrə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının ##.##.2024-cü il tarixli Qərardadı 34.Bənd 58. Təcrübədə fikir ayrılığı yaradan məsələlərdən biri də mübahisə predmeti olan əşyanın açıq hərracdakı ilkin satış qiymətinin qətnamə ilə müəyyən edilməli olub-olmaması ilə bağlıdır. 35.Bənd 59. Bununla bağlı ilk növbədə qeyd olunmalıdır ki, mülki qanunvericilikdə əşyanın açıq hərracdan satılması halında ilkin satış qiymətinin qətnamə ilə müəyyən edilməli olması barədə imperativ tələb yalnız ipoteka predmeti olan əşyaya münasibətdə nəzərdə tutulmuşdur (“İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunu, 39.3.3-cü maddə). Mülki Məcəllənin 220-ci maddəsində isə paylı mülkiyyətdə olan əşyanın açıq hərracdan satılması barədə qətnamə qəbul edilərkən ilkin satış qiymətinin məhkəmə tərəfindən müəyyən edilməli olması birbaşa göstərilməsə də, Məcəllədə bununla bağlı qadağanedici norma da nəzərdə tutulmamışdır. 36.Bənd 60. Odur ki, əşyanın ilkin satış qiyməti ilə bağlı qətnamənin icrası mərhələsində yaranacaq yeni mübahisələrin və tərəflərin sui-istifadə hallarının qarşısının alınması məqsədilə məhkəmə paylı mülkiyyətdə olan əşyanın müəyyən etdiyi bazar qiyməti ilə ilkin satış qiymətini qətnamənin icra qaydası kimi onun nəticə hissəsində göstərməli və izah etməlidir ki, qətnamənin icrası mərhələsində paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bazar qiymətinin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi səbəbindən tərəflər MPM-in 231-ci maddəsinin tələblərinə uyğun olaraq qətnamənin icra qaydasının dəyişdirilməsi barədə ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, ilkin satış qiymətini yenidən müəyyənləşdirə bilərlər. 37.Bənd 61. Paylı mülkiyyətdə olan əşyanın açıq hərracdan satılması proseduru isə “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 42-43-cü maddələrinin tələbləri nəzərə alınmadan Mülki Məcəllənin 415-ci maddəsinə, “İcra haqqında” Qanunun müvafiq müddəalarına, eyni zamanda Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının “İcra icraatı çərçivəsində borclunun əmlakının hərracdan satılması qaydası ilə bağlı qanunvericiliyin tətbiqi üzrə” 2021-ci il ## ###### tarixli **/**** nömrəli qərardadında qeyd olunmuş hüquqi mövqelərə uyğun həyata keçirilməlidir. 38.Bənd 62. Mülki Məcəllənin 221-ci maddəsinin məzmunundan müəyyən olunur ki, əgər iştirakçılar (paylı mülkiyyətçilər) arasında ümumi paylı mülkiyyət hüququna xitam verilməsi növünə (fiziki bölgü, öz istəyi ilə satış və ya hərracdan satış və satış pulunun bölünməsi və ya bütün əşyanın bir və ya bir neçə iştirakçının adına qeydə alınması və qalan iştirakçılara əvəz verilməsi) dair razılıq olmazsa və ya payının ayrılmasını tələb etməyən mülkiyyətçi tək qalarsa, yəni ümumiliyin davam etdirilməsi mümkün olmazsa, ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bölünməsi yuxarıda qeyd olunduğu kimi payın ayrılmasından fərqli olaraq aşağdakı iki mərhələdən ibarətdir: 1) ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyanın naturada (fiziki) bölgüsü; 2) əşyanın məhkəmə qərarı ilə hərracdan satılması. 39.Bənd 64. Bu araşdırmanın nəticəsində əşyanın naturada bölgüsünün mümkün olmadığı müəyyən edilərsə, məhkəmə iddiaçıların tələbi əsasında ikinci mərhələyə keçid etməklə əşyanın hərracdan satılmasını qət etməlidir. İddiaçıların əşyanın hərracdan satılmasını tələb etmədikləri halda isə digər tərəfin bununla bağlı qarşılıqlı tələbi yoxdursa, məhkəmə araşdırması yekunlaşdırılmaqla iddia rədd olunmalı və onlara gələcəkdə yalnız ikinci mərhələ üzrə iddia qaldırmaq hüquqları izah edilməlidir. 40.Bənd 65. Ümumi mülkiyyətdə olan əşyadan payın ayrılması prosedurundan fərqli olaraq, əşyanın bölünməsi halında kompensasiya ödənilməsi mərhələsi olmadığından, əşya üzərində mülkiyyəti davam etdirmək niyyətində olan digər payçıların mülkiyyət hüquqlarının qorunması məqsədilə Mülki Məcəllənin 221-ci maddəsində qapalı hərracı ehtiva edən yalnız paylı mülkiyyətin iştirakçıları üçün hərracın keçirilməsi imkanı nəzərdə tutulmuşdur. 41.Bənd 66. Hərracın forması tərəflərin mövqeləri nəzərə alınmaqla məhkəmə tərəfindən müəyyən olunmalıdır. Məhkəmə araşdırması zamanı bütün mülkiyyətçilərin və ya onlardan ən azı birinin əşya üzərində tam mülkiyyət hüququnu əldə etmək niyyətinin olduğu müəyyən edilərsə, qətnamənin nəticə hissəsində əvvəlcə yalnız paylı mülkiyyətin iştirakçıları üçün hərracın keçirilməsi, əşya həmin hərracda mülkiyyətçilərdən biri və ya bir neçəsi tərəfindən əldə edilmədiyi halda isə açıq hərracdan satılmalı olması göstərilməlidir. 42.Mülki Prosessual Məcəllə 43.Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. 44.Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. 45.Maddə 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır. 46.Maddə 217.4. Məhkəmə öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır. 47.Maddə 384.0.1. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qətnaməni dəyişmədən, apellyasiya şikayətini təmin etmədən saxlaya bilər. 48.Maddə 385.2. Birinci instansiya məhkəməsinin faktlar nöqteyi-nəzərindən qanuni və əsaslı olan və mahiyyəti üzrə düzgün olan qətnaməsi yalnız formal mülahizələrə görə ləğv edilə bilməz. 49.Apellyasiya baxışının hədləri 50.Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.6 və 372.7-ci maddələrinə əsasən apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun barəsində açıq və ya dolayısı ilə mübahisə edilən hissəsi üzrə, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin dəlillərindən asılı olmayaraq, məhkəmənin maddi və prosessual hüquq normalarına riayət etməsini yoxlayır. 51.“Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372-ci maddəsinin apellyasiya baxışının hədləri barədə müddəalarının həmin Məcəllənin 372.1 və 372.7-ci maddələrinin tələbləri baxımından şərh edilməsinə dair” Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun ## ### 2011-ci il tarixli qərarında göstərilmişdir ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1-ci maddəsinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi həmin Məcəllənin 372.6-cı maddəsində nəzərdə tutulduğu hallarda birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını mübahisələndirilən hissəsində apellyasiya şikayətinin dəlilləri həcmində yoxlayır. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1 və 372.7-ci maddələrinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi maddi hüquq normalarına riayət edilməsini birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin mübahisələndirilən hissəsində yoxlayır. Bu hədlərdə apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin hüquqi mövqeyinə aid dəlillərdən asılı deyil və qətnaməni maddi hüquq normasının pozulması ilə əlaqədar apellyasiya şikayətində göstərilməyən əsaslarla da ləğv edə və dəyişdirə bilər. 52.Apellyasiya şikayətindən görünür ki, cavabdeh Cavabdeh apellyasiya şikayəti verib Sumqayıt Şəhər Məhkəməsinin ##.##.2026-cı il tarixli, e-*(***)-****/**** saylı qətnaməsinin ləğv edilməsi və iddia tələbinin rədd edilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir. 53.Ona görə də kollegiya Sumqayıt Şəhər Məhkəməsinin ##.##.2026-cı il tarixli, *(***)- ****/**** nömrəli qətnaməsinin tam həcmdə yoxlanılmasını vacib hesab edir. 54.Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi 55.Məhkəmə kollegiyası məruzəçi-hakimin məruzəsini və tərəflərin izahatlarını dinləyib, iş materiallarını və apellyasiya şikayətinin dəlillərini araşdıraraq hesab edir ki, apellyasiya şikayəti təmin edilməməli və birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır. 56.İddianı təmin edən birinci instansiya məhkəməsi qətnamə qəbul edərkən aşağıdakıları qeyd etmişdir. 57.Sumqayıt şəhəri, 9-cu mikrorayon (təzə), ev 78, ** saylı mənzilin naturada bölünərək onların hər birinə düşən payın naturada ayrılması tələbinə münasibətdə qeyd edir ki, Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin paylı mülkiyyətlə bağlı bəzi müddəalarının tətbiqi məsələləri üzrə ## ###### 2024-cü il tarixli qərardadının 42-ci bəndində qeyd edilmişdir ki, birinci mərhələ üzrə məhkəmə tərəfindən ilk növbədə iddiaçının əşya üzərində mülkiyyət hüququndakı payının naturada bölgüsünün mümkün olub-olmadığı, ayrılan payın vahid daşınmaz əşya konsepsiyasına uyğun gəlibgəlmədiyi istiqamətində araşdırma aparılmalıdır. Əşyanın xüsusiyyətləri nəzərə alınmaqla onun naturada bölgüsünün aşkar surətdə mümkünsüzlüyü halında məhkəmə hər hansı əlavə araşdırma aparmadan bu mərhələnin yoxlanılmasını yekunlaşdırmaqla, iddiaçının istəyinə uyğun olaraq ikinci mərhələyə keçid etməlidir. Hazırki halda iddiaçının fiziki bölgünün aparılmasını istədiyi mübahisəli mənzil müstəqil konstruktiv obyekt deyil, çoxmənzilli yaşayış binasının tərkib hissəsidir. Mənzilin naturada bölünməsi halında yaranacaq hissələrinin hər birinin müstəqil yaşayış obyekti kimi istifadə edilməsi üçün ayrıca giriş qapısının, sanitariya qovşağının, mətbəxin olması zəruridir. Lakin mövcud planlaşdırma şəraitində bu tələblərin təmin edilməsinin texniki baxımdan mümkün olmaması məhkəməyə açıq aşkar məlum olduğundan məhkəmə hesab etmişdir ki, sözügedən mənzilin mövcud paylara uyğun naturada ayrılması texniki cəhətdən mümkün deyil. 58.Digər mərhələ ilə bağlı məhkəmə qeyd etmişdir ki, Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin paylı mülkiyyətlə bağlı bəzi müddəalarının tətbiqi məsələləri üzrə ## ###### 2024-cü il tarixli qərardadının 62-ci bəndində qeyd olunmuşdur ki, Mülki Məcəllənin 221-ci maddəsinin məzmunundan müəyyən olunur ki, əgər iştirakçılar (paylı mülkiyyətçilər) arasında ümumi paylı mülkiyyət hüququna xitam verilməsi növünə (fiziki bölgü, öz istəyi ilə satış və ya hərracdan satış və satış pulunun bölünməsi və ya bütün əşyanın bir və ya bir neçə iştirakçının adına qeydə alınması və qalan iştirakçılara əvəz verilməsi) dair razılıq olmazsa və ya payının ayrılmasını tələb etməyən mülkiyyətçi tək qalarsa, yəni ümumiliyin davam etdirilməsi mümkün olmazsa, ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bölünməsi yuxarıda qeyd olunduğu kimi payın ayrılmasından fərqli olaraq aşağdakı iki mərhələdən ibarətdir: 1) ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyanın naturada (fiziki) bölgüsü; 2) əşyanın məhkəmə qərarı ilə hərracdan satılması. Hazırki halda tərəflərin hər birinin mübahisəli əmlakda ½ payı olduğundan tələb əmlakdan payın ayrılması deyil, əmlakın bölünməsi ilə bağlıdır ki, bu halda kompensasiya ödənilməsi mərhələsi nəzərdə tutulmamışdır. Cavabdehin nümayəndəsi isə məhkəmə iclasında iddiaçının payının cavabdeh tərəfindən satın alınması niyyətlərinin olduğunu bəyan etmişdir. Belə olan halda məhkəmə mübahisəli əmlakın satışının ilk növbədə qapalı hərrac qaydasında keçirilməsini, yalnız bu baş tutmadıqda isə açıq hərracın keçirilməsinin təmin olunmasını məqsədəmüvafiq hesab etmişdir. Məhkəmə hər bir halda mübahisəli əmlakın hərracdan satış qiyməti ilə bağlı qətnamənin icrası mərhələsində yaranacaq yeni mübahisələrin və tərəflərin sui istifadə hallarının qarşısının alınması məqsədilə mübahisəli əmlakın real bazar dəyərinin müəyyənləşdirilməsini də zəruri hesab etdiyindən əmlakın qiymətləndirilməsini keçirmişdir. “xxxx” MMC-nin ##.##.2025-ci il tarixli, AE **-***/** saylı ekspert rəyi əsasında ünvan 2 ünvanında yerləşən ** saylı mənzilin ## ####### 2025-ci il tarixinə olan bazar dəyəri 115450 manat müəyyən edilmişdir. 59.Məhkəmənin gəldiyi nəticə ilə razılaşmayan cavabdeh apellyasiya şikayətini onunla əsaslandırmışdır ki, birinci instansiya məhkəməsi kompensasiya verilməsinə dair mərhələsini keçmədən birbaşa əmlakı hərrac çıxarmışdır, bununla da onun hüquqlarını pozmuşdur. 60.Məhkəmə kollegiyası cavabdehin dəlilləri ilə razılaşmayaraq qeyd edir ki, birinci instansiya məhkəməsi mübahisəli əmlakı hərraca çıxarılması Mülki Məcəllənin ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bölünməsinə dair müddəalarına, Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin paylı mülkiyyətlə bağlı bəzi müddəalarının tətbiqi məsələləri üzrə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının ##.##.2024-cü il tarixli Qərardadında əks olunan hüquqi mövqeyə uyğun olmuşdur. 61.Belə olan halda kollegiya hesab edir ki, apellyasiya şikayətində göstərilən dəlillər formal mülahizələr kimi qiymətləndirilməlidir, bu dəlillər birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğvi üçün əsas ola bilməz. 62.Məhkəmə kollegiyası izah edir ki, milli qanunvericiliyin müddəalarına görə mülkiyyət hüququ Azərbaycan Respublikasında nəinki mülkiyyətçinin hüquqi təsbit olunmuş geniş səlahiyyətləridir (ona məxsus olan əmlaka faktiki sahib olmaq, öz tələbatlarının təmin olunması üçün təyinatından asılı olaraq bu əmlakdan istədiyi kimi istifadə etmək, əmlakın hüquqi müqəddəratını öz iradəsinə görə müəyyən etmək), həm də qüvvədə olan qanunvericilik çərçivəsində digər şəxslərin hüquq və qanunla qorunan maraqlarını pozmadan mülkiyyətçinin dövlət tərəfindən təminat altına alınmış həmin əmlak üzərində üstünlüyünə üçüncü şəxslərin müdaxiləsini aradan götürmək, bu zaman öz mülahizəsinə görə və maraqlarına uyğun hərəkət etmək səlahiyyətidir. 63.Şərh olunanları ümumiləşdirərək məhkəmə kollegiyası belə nəticəyə gəlir ki, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmaqla işin hallarına uyğundur, apellyasiya şikayətində irəli sürülən dəlillər isə mahiyyətcə düzgün olan qətnamənin ləğvi üçün əsas ola bilməz. 64.Göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası MPM-nin 382, 384.0.1, 392-393 və 405.0.1-ci maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə kollegiyası Qət etdi: Apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. Sumqayıt Şəhər Məhkəməsinin ##.##.2026-cı il tarixli, *(***)-****/**** nömrəli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qətnamədən işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 (iki) ay müddətində Azərbaycan Respublikası Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsi ilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasına kassasiya şikayəti (“Elektron məhkəmə” informasiya sistemində yaradılan elektron kabinet vasitəsilə) verilə bilər.